天佑大廈400多戶業(yè)主入住兩年了依然未拿到國(guó)土證和房產(chǎn)證。

    兩年了，鄧露和天佑大廈的很多業(yè)主還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證和國(guó)土證。每次去五一大道旁的背街小巷桐蔭里找韭菜園街道辦，或者去找開發(fā)商，鄧露的心情就變得有些壓抑，不知房產(chǎn)證何時(shí)能辦下來(lái)。看到本報(bào)推出的“小區(qū)有大事”系列報(bào)道后，她和業(yè)主們決定向本報(bào)求助。經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的奔波，事情終于有了進(jìn)展。

    近期，“小區(qū)有大事”專欄收到了不少業(yè)主投訴權(quán)益被損害的信息。開發(fā)商準(zhǔn)備拆掉停車場(chǎng)游泳池修高樓，業(yè)主專用的小區(qū)會(huì)所變成了洗浴中心，配套的小學(xué)不見蹤影……誰(shuí)偷走了業(yè)主的權(quán)益？業(yè)主該如何進(jìn)行防范？本報(bào)記者近日進(jìn)行了深入調(diào)查，并請(qǐng)“小區(qū)有大事”專欄律師何亞偉分析點(diǎn)評(píng)。

    典型個(gè)案（一）

    地點(diǎn)：芙蓉區(qū)天佑大廈小區(qū)   事由：房屋兩證難產(chǎn)

    提防只辦房產(chǎn)證不辦國(guó)土證

    廣告中的熱水成“傳說(shuō)”    少交1300萬(wàn)致兩證難產(chǎn)

    鄧露沒(méi)有想到，兩年前因?yàn)橐粍t購(gòu)房廣告動(dòng)心，買下的新房子現(xiàn)在成了她的心病。不僅廣告中所說(shuō)的“全天熱水”變成了傳說(shuō)，她到現(xiàn)在還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證和國(guó)土證。

    2010年年初，八一路天佑大廈的購(gòu)房廣告吸引了鄧露。“24小時(shí)全天熱水、采暖設(shè)備、智能化系統(tǒng)和設(shè)備。這個(gè)房子看上去還不錯(cuò)。”做事麻利的她兩個(gè)月后正式入住天佑大廈，才發(fā)現(xiàn)事情不對(duì)頭。 新房沒(méi)有熱水，去問(wèn)物業(yè)公司，對(duì)方一句冷冰冰的解釋：“為你一個(gè)開熱水可以啊，全部費(fèi)用你一個(gè)人出。”更可氣的是，應(yīng)于一年后辦理的房產(chǎn)證和國(guó)土證，到期后遲遲沒(méi)有發(fā)放。

    為了拿回房產(chǎn)證，2011年下半年開始，天佑大廈多名業(yè)主多次找到開發(fā)商湖南華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司接洽。反復(fù)追問(wèn)下，開發(fā)商才說(shuō)因?yàn)樾藿ㄌ煊哟髲B添加了樓層，要補(bǔ)交國(guó)土局1300萬(wàn)元。

    眼看著開發(fā)商“玩太極”卻找不到好辦法，鄧露等多名業(yè)主很著急。今年7月，本報(bào)推出的“小區(qū)有大事”系列報(bào)道吸引了他們的注意。他們決定成立業(yè)委會(huì)，以便更好地維護(hù)自身權(quán)益。

    沒(méi)房產(chǎn)證不能籌建業(yè)委會(huì)？記者陪業(yè)主上住建局“論理”

    今年8月開始，鄧露和多名熱心業(yè)主多次前往芙蓉區(qū)住房建設(shè)局和韭菜園街道辦，咨詢成立業(yè)委會(huì)事宜。但籌建之旅開始就不順利，街道辦和區(qū)住建局經(jīng)辦人員說(shuō)，沒(méi)房產(chǎn)證不能成立業(yè)委會(huì)。

    “沒(méi)產(chǎn)權(quán)證，就不能成立業(yè)委會(huì)嗎？業(yè)主該如何維權(quán)？”9月中旬，鄧露向本報(bào)“小區(qū)有大事”專欄特約律師何亞偉請(qǐng)教。何律師認(rèn)為住建局和街道辦的說(shuō)法沒(méi)有依據(jù)。住建部2009年2月出臺(tái)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第13條規(guī)定，基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。“這表明沒(méi)房產(chǎn)證，只要有購(gòu)房合同且已經(jīng)辦理入住的業(yè)主也能籌建業(yè)委會(huì)。”

    9月17日上午，鄧露和幾名業(yè)主在本報(bào)記者陪同下來(lái)到芙蓉區(qū)政府大樓，找到住建局領(lǐng)導(dǎo)了解兩證辦理情況以及籌建業(yè)委會(huì)的事宜。區(qū)住建局朱志琪局長(zhǎng)解答了鄧露的疑惑：“天佑大廈原來(lái)是個(gè)爛尾樓，華泰房產(chǎn)開發(fā)后，違章私自加添樓層，欠繳費(fèi)用1000多萬(wàn)元。市里已經(jīng)督促開發(fā)商盡早補(bǔ)足相關(guān)稅費(fèi)，早日把兩證辦下來(lái)。”溝通中，記者提出《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定購(gòu)房者也能認(rèn)定為業(yè)主，天佑大廈入住率也超過(guò)90%，符合籌建業(yè)委會(huì)的條件。朱局長(zhǎng)隨后指示物監(jiān)科工作人員了解天佑小區(qū)相關(guān)情況，向市住建局咨詢相關(guān)政策后再作答復(fù)。

    幾天后，區(qū)住建局物監(jiān)科工作人員打電話給鄧露，告知她可以向韭菜園街道辦遞交申請(qǐng)籌建業(yè)委會(huì)的材料。10月9日上午，韭菜園街道辦打電話給鄧露，要她通知開發(fā)商一同來(lái)街道辦開會(huì)協(xié)商籌建業(yè)委會(huì)的事宜。

    忙碌了兩個(gè)月的事終于有了結(jié)果，鄧露懸著的心終于放了下來(lái)。“接下來(lái)業(yè)主將加快籌建業(yè)委會(huì)，使業(yè)主維權(quán)增添法律利器。”

    亞偉點(diǎn)評(píng)：

    房產(chǎn)證或國(guó)土證難產(chǎn)的情況并非個(gè)案，另外長(zhǎng)沙有些小區(qū)只發(fā)了房產(chǎn)證沒(méi)發(fā)國(guó)土證，這種情況應(yīng)該引起業(yè)主重視。因?yàn)樯贁?shù)無(wú)良開發(fā)商辦理房產(chǎn)證后，就把公司注銷了，導(dǎo)致業(yè)主難以獲取國(guó)土證。政府部門應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，進(jìn)一步完善規(guī)定，讓開發(fā)商繳納一定保證金，必須在辦理了房產(chǎn)證和國(guó)土證的情況下，才能拿回保證金。

    典型個(gè)案（二）

    地點(diǎn)：岳麓區(qū)銀洲公寓小區(qū)   事由：拆除停車場(chǎng)游泳池建高樓

    家門口將修五棟樓   江景房要變“井底蛙”？

    長(zhǎng)沙銀洲公寓小區(qū)位于岳麓區(qū)河西沿江大道    銀橋，“風(fēng)景就在眼前，湘江就在門外”，一直是這個(gè)“江景小區(qū)”業(yè)主們津津樂(lè)道的。但最近幾個(gè)月來(lái)，小區(qū)業(yè)主卻在為保住小區(qū)的游泳池和停車場(chǎng)揪心。

    7月6日，長(zhǎng)沙市規(guī)劃局在小區(qū)宣傳欄張貼了關(guān)于銀洲公寓小區(qū)規(guī)劃修改審批前公示。公示的指標(biāo)控制圖顯示，小區(qū)內(nèi)除了兩棟居民建筑外，其余用地均被重新規(guī)劃。公示期限為7月6日至8月6日。另外根據(jù)開發(fā)商提出的申請(qǐng)，小區(qū)門前將建5棟150米的高層建筑。

    如果房子建好，原本“風(fēng)光無(wú)限”的江景小區(qū)，面臨被高層建筑包圍變身“井底蛙”的可能。特別是停車場(chǎng)被拆后，業(yè)主的車停到哪里去？

    銀洲公寓小區(qū)目前有兩棟建筑，約200余戶業(yè)主。居民吳爹爹反映，小區(qū)建成已有近20年，開發(fā)商在銷售樓盤時(shí)宣稱小區(qū)有高檔的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，當(dāng)時(shí)小區(qū)有籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、保齡球館、游泳