誠信為本，但總有人不以為然。如今，有不少“任性”賣家，因?yàn)榉績r(jià)上漲而毀約。一些“二手房”賣家，在簽約后又不履行雙方的合同約定，買房人無計(jì)可施，眼看房價(jià)不斷上漲，賣家就是不配合辦理過戶手續(xù)，讓買房人叫苦不迭。

記者昨日了解到，天心區(qū)法院近日就審理了一起“二手房”買賣糾紛案件——賣家在收到了買家支付的1萬元購房定金后不履行合同約定，最終被法院一審判決賠償買家20萬元違約金。

不配合房屋買賣，買家狀告賣方

去年6月，經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，市民歐陽先生認(rèn)識(shí)了趙某，雙方簽訂了一份《房屋買賣合同》約定：歐陽出資175萬元購買趙某位于天心區(qū)暮云鎮(zhèn)的一棟別墅房；因此前該房被趙某貸款抵押在銀行，兩人共同出資，對(duì)趙某房屋辦理解除抵押手續(xù)。

同時(shí)，雙方還約定：因出賣人原因致使買受人未能在合同簽訂之日起70日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)單方解除合同；同時(shí)出賣人應(yīng)按照房屋成交總價(jià)的20%向買受人支付違約金。

合同簽訂當(dāng)日，歐陽支付了1萬元定金給趙某。

可是在歐陽交納了2.6萬元中介費(fèi)，又向銀行申請(qǐng)100多萬元貸款用于支付房款后，趙某卻一直沒有動(dòng)靜。歐陽多次催促，中介多方協(xié)調(diào)，趙某都以消極態(tài)度應(yīng)對(duì)，不配合。去年8月底，在合同簽訂70日后，歐陽委托律師向趙某發(fā)出一份《律師函》，要求與趙某解除《房屋買賣合同》協(xié)議，并由趙某賠償歐陽各項(xiàng)損失。

如何對(duì)付“任性”賣家？法官支招

法院經(jīng)審理認(rèn)為：歐陽與趙某簽訂的合同，系雙方真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。由于趙某的違約，雙方?jīng)]有辦理完成解除房屋抵押手續(xù)，導(dǎo)致雙方的房屋買賣和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)在70日內(nèi)沒有辦理完成�，F(xiàn)歐陽向趙某提出解除《房屋買賣合同》的要求，符合合同的約定。

根據(jù)雙方約定，解除合同后，趙某應(yīng)按照房屋成交總價(jià)的20%即35萬元向歐陽支付違約金。但法院認(rèn)為，違約金的主要功能是補(bǔ)償守約方的合理損失。本案中，歐陽與趙某解除合同后，歐陽須另行購買房屋和辦理有關(guān)購房手續(xù)，歐陽由此增加的費(fèi)用須由趙某承擔(dān)。參照同地段、相同類型房屋的現(xiàn)在價(jià)格，天心區(qū)法院一審酌情判決趙某賠償歐陽違約金和損失總計(jì)20萬元。

“盡量將合同條款約定詳盡細(xì)致，特別是注明和縮短房屋交易時(shí)間，讓賣方?jīng)]有違約的理由與借口，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛；同時(shí)盡可能將合同的違約金金額約定得高一點(diǎn)，增加賣方的違約成本，以利與賣家交涉談判時(shí)，掌握主動(dòng)權(quán)�！�辦案法官表示，如今，二手房買賣中的違約事件不斷發(fā)生，對(duì)于買賣房屋過程中的“任性”賣家，買家要多留幾個(gè)心眼。“遇到此類情況，買家可以向法院主張，繼續(xù)履行房屋買賣合同；如合同對(duì)定金或違約金條款都沒有明確規(guī)定，買家可以向法院主張，因賣家違約而給自己造成的實(shí)際損失�！�