北京市民李先生購買房屋2年后，突然被原房主林女士(化名)的兒子陳某起訴，陳某稱母親患有精神病30余年，屬于限制行為能力人。陳某請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，判令李先生騰房過戶。被告李先生提出諸多疑點(diǎn)：林女士在賣房過程中從未表現(xiàn)出異常，陪同其賣房的外甥覃某也沒有透露老人患有精神疾病。對(duì)此，著名法學(xué)學(xué)者、中國民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長楊立新教授接受北京時(shí)間記者采訪時(shí)認(rèn)為，如果訂立合同時(shí)林女士處在發(fā)病期，該交易行為沒有得到其監(jiān)護(hù)人的追認(rèn)，則合同無效;反之，合同有效。

買房?jī)赡旰蟮弥�賣家患有精神病

2016年9月，李先生通過中介公司，在房山加州水郡小區(qū)購買了77歲老人林女士名下的一套住房。這套房屋建筑面積為86.66平方米，最后確定交易價(jià)格為175萬元。兩年快過去了，已拿到房本且入住、還貸的李先生，突然接到老人的兒子陳某的訴狀。

陳某稱母親林女士患精神疾病30多年，賣房時(shí)是限制民事行為能力人�！百u房這事，作為母親監(jiān)護(hù)人的我并不知情，賣房時(shí)我也不在場(chǎng)�！币虼�，陳某請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，判令李先生騰房過戶。

陳某還向法庭提交了一份由首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京安定醫(yī)院于2015年作出的《精神疾病鑒定司法意見書》，鑒定書上的結(jié)論顯示：林女士患有精神分裂癥，屬限制民事行為能力人。

陳某提供的《精神疾病鑒定司法意見書》

“我母親有精神類疾病，對(duì)事物無法做出正常的判斷，因此賣房的行為屬于無效�！标惸潮硎荆�母親患精神病30多年，一直靠藥物維持。母親在出售上述房屋時(shí)未有其子女陪同，未得到其監(jiān)護(hù)人的追認(rèn)。陳某稱，他最近才得知母親將房屋出售，并辦理了相關(guān)過戶手續(xù)，但母親至今未能說出房款的去向以及是否給清等房款等相關(guān)事宜。

被告：“老人賣房過程表現(xiàn)很正常”

“從2016年8月14日到2016年11月15日長達(dá)三個(gè)月的交易過程中，我們和林女士的交流有四五次，她商議價(jià)格、簽字等都很正常，絲毫沒看出精神異常�！北桓胬钕壬�說，“沒人告知我林女士有精神疾病，老人也沒說自己還有個(gè)兒子。”

李先生詢問了和林女士相處多年的鄰居，鄰居稱林女士平時(shí)行為舉止正常，不知道其患有神經(jīng)病，更不知道她還有兒子。

無奈，李先生又找到當(dāng)初陪同林女士賣房的外甥覃某(2018年1月去世)，覃某的妻子稱，林女士在兒子3歲的時(shí)候與丈夫離婚，兒子一直隨父親生活，長大后也沒有贍養(yǎng)過母親，不是她的監(jiān)護(hù)人，林女士與侄子覃某共同生活二三十年�！澳阕屗�(陳某)告去吧，林女士有行為能力，可以處理自己的財(cái)產(chǎn)�！瘪�某的妻子說。

為李先生提供服務(wù)的某房屋中介公司稱，在購房的整個(gè)過程中，林女士都在，在整個(gè)交易過程中沒有表現(xiàn)出任何問題，也沒有看出來有病，說話很正常，而且在交易過程中，林女士的外甥都陪同，因此中介公司認(rèn)為購房合同有效。

林女士寫下的收條

原告：“母親賣房我不在場(chǎng)”

今年6月7日，房山法院長陽法庭曾開庭審理此案。林女士沒有出庭，她的兒子陳某和代理人出席庭審，被告李先生親自出庭。

“如果原告陳某是林女士的合格監(jiān)護(hù)人的話，為何在近三十年的時(shí)間里，他沒有照顧其母親的起居生活?”法庭上，被告李先生對(duì)陳某作為代理人的資格提出了異議。李先生的代理人稱，沒有證據(jù)證明陳某是林女士的監(jiān)護(hù)人，并要求原告林女士本人出庭，但這一要求被法官當(dāng)庭駁回。

“我3歲時(shí)母親就跟父親離婚，我一直跟著父親生活。我小不記事，我21歲的時(shí)候，母親單位領(lǐng)導(dǎo)找到我說，母親得了精神病�！标惸痴f，后來他把戶口遷到了母親處，母親單位分了一套兩居室。因?yàn)榈貌。�母親一直趕他走，他只能出去租房子住。

陳某說，1998年房改，他借了3萬元給母親買了房子，后來這套房子被母親賣給李先生。“我調(diào)查得知房子被賣后，我找到母親和覃某，要求給我屬于我的份額，但是母親不給，于是我就將母親起訴到法院，要求賣房協(xié)議無效，但是后來我撤訴了�！�

“覃某怎么跟你母親一起生活在一起的?”法官問，“我也不知道，應(yīng)該是覃某將我母親控制了�！标惸痴f。

合同是否有效成庭審辯論焦點(diǎn)

“這個(gè)價(jià)格并沒有低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格�！崩钕壬�說，2016年8月14日，他是在中介公司和林女士及其侄子覃某夫妻倆的見證下，和房主林女士簽訂合同。目前其已經(jīng)取得涉案房屋的房本，并且已經(jīng)入住和還貸。

李先生認(rèn)為自己是善意取得涉案房屋的，在整個(gè)過程中，陳某都沒有出現(xiàn)過，自己至始至終都不知道林女士還有一個(gè)兒子�！拔覐目捶康礁犊睢⑦^戶，辦理房本，前前后后經(jīng)歷了3個(gè)多月，林女士都親自去，而且在過戶等過程中，林女士都沒有表現(xiàn)出任何異議，所有收據(jù)也是她自己親自簽字，沒有任何人提出過異議，我認(rèn)為在這個(gè)過程中，我沒有任何過錯(cuò)”李先生表示。

購房發(fā)票、完稅證明

“長達(dá)三個(gè)月的交易過程中，在中介簽合同、網(wǎng)簽、銀行面簽、房屋過戶至少四個(gè)環(huán)節(jié)，被告和原告林女士都見了面，并在相關(guān)人的見證下，由她本人順利完成了所有的簽字手續(xù)，期間還需要房山區(qū)住建委、房山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心、建設(shè)銀行等政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)，去辦理相關(guān)手續(xù)，其中涉及復(fù)雜的程序問題，不但需要簽署大量的法律文件，而且相關(guān)政府機(jī)關(guān)還要詢問審核買房者的身份資料等相關(guān)信息。即使精神狀態(tài)正常的成年人也許要在專業(yè)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下才能順利完成。一個(gè)精神病人是不可能這樣程序復(fù)雜的交易流程的�！崩钕壬�的代理人請(qǐng)求法庭駁回陳某的起訴。

代理人還表示，原告李先生簽定買賣合同是經(jīng)過正規(guī)的中介公司，并且已支付了合理的價(jià)格，是正常的市場(chǎng)價(jià)格，并未侵害原告人的利益。雖然原告有林女士是限制民事行為能力人，但被告自身無過錯(cuò)，系法律上的規(guī)定善意第三人。所以本案中的買賣合同合法有效。

李先生提交了林女士的鄰居、覃某妻子的對(duì)話錄音，來證明對(duì)林女士平時(shí)行為舉止正常，身邊的人對(duì)她患有神經(jīng)病一事不知情。

某房屋中介也作為第三人出庭作證，認(rèn)為購房合同有效。

對(duì)此，陳某一方則表示，李先生說其無過錯(cuò)，我方不認(rèn)可，不能排除其與覃先生有其他目的。李先生稱用正常的價(jià)格購買了房屋沒有過錯(cuò)，我方也不予認(rèn)可�！袄钕壬�購房時(shí)沒有識(shí)別出來我母親是精神病，以及覃先生不是我母親的監(jiān)護(hù)人，就進(jìn)行房屋買賣，這是李先生自己的責(zé)任。”陳某表示，目前，他已經(jīng)把母親送到了養(yǎng)老院。

此案未當(dāng)庭宣判，目前仍在進(jìn)一步審理中。

“如果法院真的判合同無效，算上房屋升值、貸款利息等，我至少要損失300萬�，F(xiàn)在房屋價(jià)格漲了那么多，小區(qū)同戶型的房子我已經(jīng)買不起了�！崩钕壬�說，他是普通的工薪階層，買這套房屋傾盡了父母和岳父母幾家人的財(cái)力，買房時(shí)已經(jīng)非常謹(jǐn)慎，卻不料遇到這樣的事情。

“我剛得成知被告時(shí)，整個(gè)人都懵了，猶如五雷轟頂。我現(xiàn)在有了孩子，經(jīng)不起折騰，沒有這套房子就意味著無家可歸了。”李先生陷入深深的焦慮中。

專家說法：林女士簽約時(shí)狀態(tài)決定合同法律效力

6月12日，我國著名法學(xué)學(xué)者、中國民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長楊立新教授接受北京時(shí)間記者采訪時(shí)表示，根據(jù)《民法總則》的規(guī)定，不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn)，但是可以獨(dú)立實(shí)施純獲利益的民事法律行為或者與其智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為。

“也就是說，如果訂立房屋買賣合同時(shí)林女士精神狀況正常，有獨(dú)立辨別能力，房屋的售價(jià)合理，那么交易是合法有效的;如果訂立合同時(shí)林女士處在發(fā)病期，該交易行為沒有得到其監(jiān)護(hù)人的追認(rèn)，則合同無效�！睏盍⑿路Q，至于林女士是否處于發(fā)病期需要一系列復(fù)雜的鑒定程序。

北京市中聞律師事務(wù)所律師陳飛也贊同該觀點(diǎn)，他認(rèn)為應(yīng)該由原告承擔(dān)林女士是否發(fā)病的舉證責(zé)任�！懊穹�總則中有一個(gè)公平原則，如果不能夠結(jié)合實(shí)際，審判機(jī)關(guān)不能公平的分配舉證責(zé)任，容易在社會(huì)上產(chǎn)生不良的示范作用�！标愶w說。

“在該案中，林女士多年的鄰居都不知道其患有精神病，而且又是在中介部門的全程參與下簽約交易，價(jià)格不低于市場(chǎng)價(jià)。我認(rèn)為買家已經(jīng)盡到了通常意義上一般人的注意義務(wù)，該購房合同應(yīng)受到保護(hù)�！标愶w認(rèn)為，房屋合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

在陳飛看來，假如認(rèn)定合同無效，就應(yīng)該恢復(fù)原狀，林女士的兒子陳某需要向李先生返還購房款及因他的過錯(cuò)行為(如果被法院認(rèn)定的話)賠償對(duì)方的損失�！案鶕�(jù)目前已有的信息，林女士的兒子陳某已經(jīng)不是過錯(cuò)的問題，而是是否盡到了監(jiān)護(hù)義務(wù)都是需要厘清的�！标愶w說。

陳飛還認(rèn)為，法院應(yīng)該追加中介為第三人。如果中介被判定承擔(dān)責(zé)任，中介可以根據(jù)法院判決中的具體理由，確定一個(gè)合理的訴求來維護(hù)自己的權(quán)益。楊立新也認(rèn)為中介應(yīng)該承擔(dān)一定的責(zé)任。

也有法律人士表達(dá)不同觀點(diǎn)。北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師韓驍認(rèn)為，“如果林女士訂立合同時(shí)其完全能夠辨認(rèn)自己的行為，則合同當(dāng)然有效;如果訂立時(shí)不能夠完全辨認(rèn)，則需看其法定代理人是否對(duì)其實(shí)施的法律行為進(jìn)行追認(rèn)，追認(rèn)則有效，不追認(rèn)則無效。對(duì)于無效之后的結(jié)果及經(jīng)濟(jì)損失，需由購房人承擔(dān)。對(duì)于購房人的損失，可以通過其他法律途徑解決�！表n驍說。

相關(guān)案例：

精神病患者低價(jià)賣房 監(jiān)護(hù)人起訴要房敗訴

患精神分裂癥的兒子擅自低價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋，母親發(fā)現(xiàn)后要求退房未果，代兒子提起民事訴訟，要求法院確認(rèn)房屋買賣無效。2015年11月，柳州市柳北區(qū)人民法院審理后，判決購房者勝訴。

據(jù)了解，柳州市的孫某1997年患上精神分裂癥，被送到醫(yī)院治療，但病情一直未好轉(zhuǎn)。2011年3月25日，孫某在柳北區(qū)殘疾人聯(lián)合會(huì)領(lǐng)取了殘疾人證，殘疾類別為精神殘疾，等級(jí)為三級(jí)，有效期為10年。

2013年5月，孫某沒有告訴家人，便將自己名下的一套房產(chǎn)出售給萬某。雙方簽訂房屋買賣合同，約定成交價(jià)為25萬元。同時(shí)，孫某許可萬某將該房屋轉(zhuǎn)讓給他人。雙方還一起到柳州市公證處辦理委托公證。委托書載明：萬某代理孫某簽訂房屋買賣合同、收取房款、辦理房屋過戶登記手續(xù)等。次日，萬某付清了購房款。不久，萬某加價(jià)1萬元將這套房子轉(zhuǎn)讓給陽某。陽某支付26萬元后，接收房屋并辦理了房產(chǎn)證。

孫某的母親發(fā)現(xiàn)兒子賣房后，多次找萬某、陽某協(xié)商，一再聲明"孫某是精神病人，不能賣房"，要求二人退還房子，但都沒有成功。

2013年9月5日，孫母代理孫某將萬某、陽某起訴到柳州市柳北區(qū)法院，稱兒子是精神病患者，是無民事行為能力人，售房沒有經(jīng)過其監(jiān)護(hù)人同意。因此，孫母要求法院確認(rèn)孫某與萬某簽訂的房屋買賣合同、委托書無效。

法院審理后認(rèn)為，孫某賣房時(shí)的一系列行為，不能顯示其在此過程中處于精神病發(fā)病狀態(tài)。而且也沒證據(jù)證實(shí)萬某當(dāng)時(shí)知道孫某患有精神病。因此，萬某、陽某是善意取得房屋，孫某無權(quán)要求返還。此外，雙方交易的價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)。

最終，柳北區(qū)法院判決駁回孫某的全部訴訟請(qǐng)求。

賣房后房?jī)r(jià)上漲 男子自稱患精神病要?dú)Ъs敗訴

江西省吉安市新干縣一男子劉某，將一處房產(chǎn)賣給張某，后見房?jī)r(jià)飛漲，竟稱自己在簽訂賣房協(xié)議時(shí)患有精神病，向法院起訴，要求法院判決該協(xié)議無效。日前，新干縣法院審理此案后，以劉某證據(jù)不足，駁回其訴訟請(qǐng)求。

據(jù)辦案人員介紹，2009年3月，劉某在新干縣城川南路購置了一套面積為70平方米的宿舍樓。8月，劉某將該套房屋以10萬元的價(jià)格賣給張某，雙方簽訂完賣房協(xié)議后，張某便將房款全數(shù)交付給了劉某。

隨后不久，張某正準(zhǔn)備辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)飛漲，劉某的房屋價(jià)值陡升至16萬元。感覺吃虧的劉某欲毀約，不履行原有協(xié)議。

2010年12月，劉某向法院起訴，要求法院確認(rèn)其與張某簽訂的賣房協(xié)議無效。劉某稱，自己在簽訂賣房協(xié)議時(shí)正處于精神病的患病期間，劉某向法院提交了其在2004年在某醫(yī)院精神科看病的門診病歷復(fù)印件。

此案經(jīng)法院審理認(rèn)為，劉某出示的病歷復(fù)印件中，并未對(duì)其是否患有精神病予以確診，對(duì)其病情并無實(shí)質(zhì)的認(rèn)可。劉某精神方面病癥的發(fā)生時(shí)間是在2004年，與劉某作出賣房行為已時(shí)隔5年之久，因此，可認(rèn)定劉某在簽訂賣房協(xié)議時(shí)為完全民事行為能力人，該簽訂協(xié)議合法有效。

最終，法院依法駁回劉某的訴訟請(qǐng)求。