去年11月，市民劉女士從他人手中，購買了一套位于東方美景（一期）小區(qū)的商品房。待到小區(qū)物業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時，賣房者突然告訴她：先別急著交物業(yè)費，我房子的物業(yè)費已經(jīng)交到了2023年。

原來，2017年時，房子的外墻滲水，原房主要求為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的常德市恒美物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“恒美物業(yè)”）東方美景（一期）物業(yè)服務(wù)處對其外墻進(jìn)行修繕。得到的答復(fù)是：小區(qū)物業(yè)暫時沒錢維修，業(yè)主可以先行墊付。

東方美景（一期）資料圖

2017年年底，被滲水折騰得沒辦法的原房主對樓棟外墻進(jìn)行了防水修繕，先后花去了8400元。當(dāng)年12月，原房主找到恒美物業(yè)東方美景（一期）物業(yè)服務(wù)處，要求服務(wù)處償還自己墊付的錢。得到的答復(fù)是：沒錢可退，但是可以用來抵扣物業(yè)費。百般無奈的原房主，只好答應(yīng)了這個“不平等”要求。

面對原房主的提醒，劉女士甚是不解，但也無能為力。在與恒美物業(yè)東方美景（一期）物業(yè)服務(wù)處溝通的過程中，對方提出，可以繼續(xù)抵扣，但是需要再用現(xiàn)金繳納一次一年度的物業(yè)費。入住心切的劉女士對物業(yè)服務(wù)處的行為很不理解，但是因為要在年前搬入新房，也只好硬著頭皮又交了2400元。根據(jù)物業(yè)服務(wù)處提供的收據(jù)，他們家的物業(yè)費算是交到了2024年。

物業(yè)：很正常的操作，但也是無奈之舉

面對這張收據(jù)，劉女士哭笑不得。她找到了記者。2月18日，記者來到恒美物業(yè)東方美景（一期）物業(yè)服務(wù)處。負(fù)責(zé)人不在，記者同兩位辦事人員聊了起來。得到的答復(fù)是：這是小區(qū)內(nèi)的“常見操作”，但也是無奈之舉。

按照兩位辦事人員的說法，在東方美景（一期）小區(qū)，物業(yè)費的收取，一直是“老大難”。以2018年為例，截至昨日，整個小區(qū)350戶居民，繳納物業(yè)費的還不到150戶。收不齊物業(yè)費，帶來的直接問題就是，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)無法跟上，小區(qū)內(nèi)的必要維修也無法保障。只好由業(yè)主自行墊付，墊付后再來抵扣物業(yè)費。“隨便修繕一下就是大幾千元，抵扣幾年輕輕松松�！毖�環(huán)往復(fù)，物業(yè)服務(wù)處實際能收到的物業(yè)費就更少，物業(yè)服務(wù)就更跟不上�！暗浆F(xiàn)在，連我們工作人員的工資都無法全額保障了。”

但是，一位東方美景（一期）小區(qū)的業(yè)主，又向記者透露了另外一個消息：由于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的原因，小區(qū)業(yè)主委員會幾年前就未與該物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司以物業(yè)費未收齊為由不離開。記者嘗試著跟這兩位工作人員證實，這兩名工作人員并沒有否認(rèn)。

律師：強(qiáng)制抵扣行為不可取，各方行為都有瑕疵

北京市嘉善律師事務(wù)所律師楊德君告訴記者，物業(yè)服務(wù)處用物業(yè)費抵扣業(yè)主墊付的維修費的行為并不可取。物業(yè)費與業(yè)主墊付的維修費是兩種不同的費用。物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)公司按照約定提供服務(wù)向業(yè)主收取的費用。業(yè)主應(yīng)該如期繳物業(yè)管理費，用業(yè)主墊付的維修費進(jìn)行抵扣，必須得到業(yè)主的同意。“先期承諾讓業(yè)主先墊付，后付清；事后又以物業(yè)費名義抵扣。這違反了誠實信用的原則，也顯失公平。并且，從目前反映出的問題來看，物業(yè)公司抵扣的物業(yè)費，已經(jīng)超過了物業(yè)服務(wù)合同約定的期限。這是有待商榷的�！�

楊德君認(rèn)為，在小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會的情況下，由業(yè)委會或業(yè)主大會決議不再和物業(yè)企業(yè)簽約的，物業(yè)不得以“提供事實服務(wù)”為理由，要求業(yè)主繳費。“物業(yè)費的主張基礎(chǔ)應(yīng)是雙方有確實的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，而不論是以合同形式或事實形式存在。這個基礎(chǔ)一旦缺失，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可以收取有關(guān)物業(yè)費。而且，物業(yè)服務(wù)企業(yè)這種拒絕退出的行為，實際上侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益�！�

當(dāng)物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)確實存在較大問題時，業(yè)主委員會可以依法通過正當(dāng)程序解聘原物業(yè)公司，重新聘用新的物業(yè)公司�！敝劣谖飿I(yè)公司，遇到業(yè)主拒繳物業(yè)費行為，可以通過訴訟或協(xié)商解決，不能采用斷水、斷電以及降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的方式�！斑@么做，不僅會加深矛盾，還會損害其他業(yè)主的合法權(quán)益�！�