最近，智谷趨勢發(fā)布了

《中國租金回報率最全地圖》⬇️

（百城租金回報率全名單  制圖：小五）

一般而言，

我們把凈租金回報率在4%左右視為高回報。

由數(shù)據(jù)可見，中國城市的租金回報率普遍較低，

背后一方面是因為房價較高，

另一方面是租金水平與國外比較低。

山東共有11個城市上榜：

臨沂（3.51%）、濰坊（3%）、威海（2.88%）、東營（2.82%）、煙臺（2.75%）、濟(jì)寧（2.67%）、淄博（2.58%）、德州（2.32%）、濱州（2.25%）、青島（1.75%）、濟(jì)南（1.72%）

由此推算，在山東，

臨沂租金回報率最高，

投資房產(chǎn)僅需28.5年即可回本。

青島濟(jì)南投資房產(chǎn)回本速度最慢，

分別需要57.1年和58.1年。

在排名前10名中，沒有一個一線或者新一線城市，二線城市只有3個，三、四線城市占到了70%。

四大一線城市全部排在了回報率最低的陣營里，這與房價相對租金來說過高有關(guān)。四個城市中，北京的租金回報率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和廣州（1.69%）。

新一線城市的回報率也排在了中后位置，15座新一線城市的內(nèi)部排名如下：

沈陽、大連這兩個東北省會排名最前，因為它們整體房價較低，這也側(cè)面體現(xiàn)出東北市場相對冷清的狀況。南京、蘇州等這一輪房價上漲兇猛的城市，租金回報率都較低。

城市越大，租金回報率越低，這是全球通行的規(guī)律，只是中國背離得比較厲害。

目前的租金回報率，似乎成了樓市熱度的一個反向指標(biāo)，回報率越低，樓市越火熱；回報率越高，越是冷清。

 （從圖中的坐標(biāo)點分布可以看出，租金回報率越低房價漲幅越高）

這是樓市一輪瘋狂后的特殊景象，從長遠(yuǎn)來看，隨著租房時代的到來，這些數(shù)據(jù)會有相應(yīng)調(diào)整。

租金回報率還呈現(xiàn)“一線輻射”的特征，也就是一線租金回報率低的同時，也“染紅”了其周圍的租金回報率。

（圖中的分界線為京廣鐵路線）

此外從上圖來看，越往東部沿海地區(qū)的城市，租金回報率越低，呈現(xiàn)梯級遞減。

說國外租金回報率比國內(nèi)高，具體怎個高法？

在網(wǎng)站上，北京朝陽區(qū)的高級住宅紅璽臺，租金水準(zhǔn)在北京算很高了，72平米的兩室一廳月租金約為1.7w元/月。

但這個價在倫敦，卻不到其平均水準(zhǔn)！

北京房價跟倫敦的水平相當(dāng)，但房租只有倫敦的1/4。就算跟東京比，北京的租金也是略低的。

為了具體一點，我們拿紐約和北京不同等級的租金標(biāo)價進(jìn)行一下比較，分為：

a) 高級公寓

b) 普通公寓

Avery, 100 Riverside Boulevard應(yīng)該是紐約最著名的高級公寓之一了。一套兩房的公寓租金約為5950美元/月（約合人民幣4萬），房價則是123萬美金，租金回報率約為5.8%。

（Avery, 100 Riverside Boulevard）

相應(yīng)的，北京選擇了新城國際，兩房一廳的租金約為2.3萬人民幣/月，而同等戶型房價約為1550萬。這么算下來，租金回報率差不多是1.78%。

紐約的普通公寓就是大多數(shù)年輕人和工薪階層的人所選擇居住的地方。

我們在西118-127號找了一套兩房的公寓。這已經(jīng)是相對比較偏的地方，且還是曼哈頓被認(rèn)為最危險的Harlem區(qū)，租金達(dá)到3353美金/月（約為2.2萬人民幣），房價差不多為91.3萬美元，租金回報率約為4.4%。

（西118 127號街景）

在北京，我們也找了一個不是非常中心但是在五環(huán)以內(nèi)的位置——芍藥居北里。租金約為7300元/月，房價則為680萬人民幣，租金回報率約為1.29%。

紐約的房屋不管在哪個等級，回報率都比北京同等級的高。

英國羅浮堡大學(xué)的全球化和國際城市研究（GaWC），曾按綜合競爭力排名把全球大城市分成不同等級，包括中國城市，其對應(yīng)的租金回報率如下：

（以上分級標(biāo)準(zhǔn)是由英國羅浮堡大學(xué)的GaWC提供的2016年最新等級。）

上表可清晰看出，基本上全球城市，也是呈現(xiàn)出城市越大租金回報率越高的特征。

在每個等級，中國城市的租金回報率都低于國外城市，其整體分布如下圖：

中國租房人口比例遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)國家的城市。目前僅有25.8%，其中北京約為32.2%，廣州46.9%。而紐約的租房率高達(dá)56.9%，倫敦在2025年也將達(dá)到65%，東京則有機(jī)構(gòu)聲稱目前是90%租房率。

有跡象表明，年輕一代的買房年齡正在推遲。拿北京舉例，首次購房人群年齡已經(jīng)從2013年的30歲推遲到2016年的34歲。而2010年到2016年，30歲至50歲的租賃人口占比從原本的11%升至47%。

從長遠(yuǎn)的角度考慮，租金回報率是衡量房地產(chǎn)市場健康程度的重要指標(biāo)。新租房時代遲早會到！