10月18日，長(zhǎng)沙東成大廈小區(qū)入口處張貼著小區(qū)投票表決結(jié)果。

東成大廈小區(qū)成立了業(yè)主自管的物業(yè)公司后，整棟樓安裝了136個(gè)攝像頭。

大樓自來(lái)水設(shè)備也全部更新，用上了由調(diào)頻泵壓送 的直供水。組圖/記者辜鵬博

《物權(quán)法》也好，《物業(yè)管理?xiàng)l例》也好，我都熟悉得很，完全不怵。”10月12日，一起由東成大廈業(yè)主委員會(huì)提起的行政訴訟在芙蓉區(qū)法院開(kāi)庭審理，被告是長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局。雙方就東成大廈地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題激烈辯論。

庭審上，本應(yīng)該“唱主角”的原告方律師周雁武，發(fā)言時(shí)間卻沒(méi)有業(yè)委會(huì)主任談俊長(zhǎng)。做律師數(shù)年，他第一次見(jiàn)到這樣“懂法律的客戶”。庭審中，談俊甚至哂笑被告律師“沒(méi)說(shuō)到點(diǎn)子上”。

事實(shí)上，地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬，是以談俊為代表的東成大廈業(yè)委會(huì)，在爭(zhēng)取業(yè)主自管道路上的遺留問(wèn)題。而這也早已不是小區(qū)在物業(yè)自管之路中打的第一場(chǎng)官司……

幾年前，談俊最大興趣還是賺錢(qián)，閑下來(lái)就同朋友喝茶吹牛。如今，身為東成大廈業(yè)委會(huì)主任的他，卻忙著打官司。小區(qū)原物業(yè)公司、住建委、國(guó)土局等，都成為他的“被告”。

一切轉(zhuǎn)變，要從他和東成大廈物業(yè)人員的一句拌嘴說(shuō)起。

2014年，原物業(yè)將停車(chē)費(fèi)從每月300元漲到800元，談俊提出質(zhì)疑，卻被回懟“停不起就不要停”。事后，他發(fā)誓要讓物業(yè)“嘗嘗厲害”。然而，維權(quán)過(guò)程中，之前從不關(guān)心小區(qū)公共事務(wù)的談俊，卻由一開(kāi)始的只是要求停車(chē)費(fèi)降價(jià)，發(fā)展到解決根本問(wèn)題——換掉開(kāi)發(fā)商強(qiáng)加給業(yè)主的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主自管。

入住東成

一句話懟出來(lái)的維權(quán)之路

在1999年的長(zhǎng)沙，30層高的東成大廈，儼然是芙蓉路上的地標(biāo)建筑之一。在長(zhǎng)沙做生意的江蘇人談俊，也在此買(mǎi)了一套166平米的房子，作為自己公司辦公地點(diǎn)。

彼時(shí)的東成大廈，由開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)公司進(jìn)行管理。為了省事，談俊的物業(yè)費(fèi)往往一交幾年，再加上大廈運(yùn)營(yíng)初期，各項(xiàng)問(wèn)題還未顯現(xiàn)，他基本沒(méi)有和物業(yè)打交道的必要。

幾年下來(lái)，談俊依然只認(rèn)識(shí)幾個(gè)物業(yè)工作人員。不過(guò)，隨后也正是這些物業(yè)工作人員，讓談俊開(kāi)始重新“審視”東成大廈。

2009年6月4日，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)管理局將東成大廈負(fù)一層共37個(gè)車(chē)位的所有權(quán)登記在了開(kāi)發(fā)商旗下公司名下。直到如今，地下車(chē)庫(kù)依然脫離于業(yè)委會(huì)，獨(dú)自收費(fèi)管理。

地下車(chē)庫(kù)問(wèn)題，正是促使談俊走上跟原物業(yè)公司硬碰硬道路的導(dǎo)火索。

2014年6月1日，東成大廈地下車(chē)庫(kù)裝修后對(duì)外出租，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論的情況下，對(duì)業(yè)主的收費(fèi)，一夜之間，由先前的300元/月，漲到了800/月。當(dāng)天，談俊開(kāi)車(chē)出來(lái)，質(zhì)問(wèn)物業(yè)工作人員停車(chē)費(fèi)太貴，結(jié)果對(duì)方直接回懟，“停不起就不要�！�。

“如果他沒(méi)說(shuō)這句話，我或許也不會(huì)那么置氣�！毙愿窕鸨�的談俊，當(dāng)即發(fā)誓，一定要把停車(chē)費(fèi)降下來(lái)。

第二天，談俊就找到芙蓉區(qū)物價(jià)局，對(duì)物業(yè)公司的亂收費(fèi)進(jìn)行舉報(bào)。物價(jià)局很快受理，并登門(mén)督促物業(yè)公司進(jìn)行整改，但對(duì)方不予理會(huì)。此時(shí)，想著找人聯(lián)合起來(lái)維權(quán)的談俊才發(fā)現(xiàn)，自己竟連一個(gè)業(yè)主都不認(rèn)識(shí)。為了找到同盟，談俊問(wèn)保安，“咱們這兒誰(shuí)是刺兒頭��？”

“蔣士軍唄�！北０泊鸬馈�

問(wèn)到房間號(hào)后，談俊登門(mén)拜訪，找到了這位被物業(yè)視為“刺兒頭”的業(yè)主。

聯(lián)合維權(quán)

“有人專(zhuān)門(mén)坐飛機(jī)回來(lái)投票”

蔣士軍是長(zhǎng)沙人，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，2004年入住東成大廈。停車(chē)費(fèi)問(wèn)題爆發(fā)前，他曾是東成大廈物業(yè)遴選的業(yè)委會(huì)成員，不過(guò)，因業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)維修資金的使用提出質(zhì)疑，物業(yè)公司之后便幾乎不再召集他們開(kāi)會(huì)。

2014年，停車(chē)費(fèi)問(wèn)題爆發(fā)后，蔣士軍開(kāi)始與談俊一起維權(quán)。為了聯(lián)合更多的業(yè)主，他們一家一家拜訪，說(shuō)明情況。聯(lián)系上多數(shù)的業(yè)主后，他們擴(kuò)建業(yè)主QQ群，呼吁業(yè)主一起維權(quán)。

業(yè)主互相溝通后發(fā)現(xiàn)，多數(shù)與物業(yè)公司早存積怨，只是之前無(wú)人組織維權(quán)，沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)。而且物業(yè)公司除了對(duì)停車(chē)庫(kù)擅自漲價(jià)外，還存在常年違規(guī)收取滅鼠費(fèi)、分?jǐn)傎M(fèi)等行為�！澳菚r(shí)候才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)物業(yè)維修資金已經(jīng)被掏空，比如修護(hù)小區(qū)護(hù)坡時(shí)，物業(yè)公司聲稱(chēng)修復(fù)護(hù)坡需要16萬(wàn)，但我們找人咨詢后得知5萬(wàn)元左右便可修復(fù)。”

2015年6月，在談俊、蔣士軍等業(yè)主的組織下，東成大廈的128戶業(yè)主來(lái)了106戶進(jìn)行投票，成功選出第四屆業(yè)委會(huì)，并在街道辦和城建局完成備案。“很多業(yè)主都不在長(zhǎng)沙，有人甚至專(zhuān)門(mén)坐飛機(jī)回來(lái)投票�！�

然而，業(yè)委會(huì)選出來(lái)了，物業(yè)公司卻賴著不走。談俊說(shuō)，為了趕走物業(yè)公司，新任業(yè)委會(huì)與長(zhǎng)沙某物業(yè)公司簽訂了一年的掛靠合同（稱(chēng)之為借殼自管），同時(shí)又與某保安公司簽訂三個(gè)月的保安合同，要求其進(jìn)駐東成大廈，協(xié)助“趕走”物業(yè)公司。

2016年3月24日清晨，業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)的保安公司進(jìn)駐，一大早便堵在辦公室門(mén)口，阻止物業(yè)公司工作人員和保安進(jìn)入，一番緊張對(duì)峙后，物業(yè)公司集體撤退。“東成大廈從此開(kāi)始進(jìn)入了由業(yè)主說(shuō)了算的時(shí)代”，談俊興奮地說(shuō)。

業(yè)主自管

物業(yè)收到了第一面錦旗

維權(quán)過(guò)程中，江蘇、深圳等地小區(qū)業(yè)主自己組建物業(yè)公司實(shí)行自管的模式被報(bào)道，引起了談俊等人的關(guān)注。經(jīng)過(guò)商量，業(yè)委會(huì)幾位負(fù)責(zé)人專(zhuān)程趕到深圳蓮花山莊等小區(qū)學(xué)習(xí)。“就跟學(xué)生一樣，拿著小本子，一條條把人家的自管制度記下來(lái)�？催^(guò)人家的自管模式后，我們對(duì)東成大廈自管更有信心了�！�

回長(zhǎng)沙后，業(yè)委會(huì)成員從業(yè)主中征集了4名自愿發(fā)起人代表，到長(zhǎng)沙工商部門(mén)注冊(cè)成立“好鄰居物業(yè)管理有限公司”，并從社會(huì)上選聘有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任主管。

數(shù)據(jù)顯示，東成大廈實(shí)現(xiàn)業(yè)主自管后，業(yè)委會(huì)取消了違規(guī)收費(fèi)，并將物業(yè)費(fèi)由原來(lái)的1.6元/㎡，下降到1.2元/㎡，還與政府部門(mén)聯(lián)系，爭(zhēng)取到資助，整修了大廈西北角的危險(xiǎn)護(hù)坡，以及投資10多萬(wàn)，將原先大廈內(nèi)僅有的4個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭，擴(kuò)充到如今的近140個(gè)攝像頭，實(shí)現(xiàn)對(duì)大廈的全方位監(jiān)控。2016年底，收支相抵后，物業(yè)仍結(jié)余百萬(wàn)元。也是在這一年，物業(yè)收到了東成大廈建立以來(lái)，業(yè)主送來(lái)的第一面錦旗。業(yè)主曾女士對(duì)此贊不絕口，“多虧老談，沒(méi)有他的一根筋，也趕不走原來(lái)的物業(yè)�！�

令業(yè)主擔(dān)憂的是，等過(guò)了業(yè)主自管的初期階段后，難免會(huì)遇到缺乏人才的瓶頸�！暗冗@一批人下去，換上來(lái)的人是否靠譜？就怕上來(lái)只對(duì)錢(qián)感興趣的業(yè)委會(huì)。”業(yè)主張先生表示。

但對(duì)于未來(lái)小區(qū)管理者的選拔，談俊也未有更好辦法，他承認(rèn)，“帶頭人的個(gè)人素質(zhì)在初始階段的確重要，但是，長(zhǎng)期不能靠這個(gè)�！�