3月20日，洋湖生態(tài)新城的老面孔——珠江頤德公館的監(jiān)制價格甫一出爐，就迅速引起輿論普遍關(guān)注。長沙市發(fā)改委資料顯示，珠江頤德公館（報建名：珠江柏悅灣）1#-5#棟商品房監(jiān)制均價14500元/平方米（毛坯）。

盡管長沙市發(fā)改委答復(fù)稱暫未收到珠江柏悅灣全裝修的備案資料，但據(jù)知情人士透露，珠江頤德公館的全裝修價格或?qū)⑦_到3500元/平方米左右，這意味著該樓盤銷售價格將站穩(wěn)18000元/平方米的關(guān)口。

2017年8月，該樓盤正式開放營銷中心。之后，有關(guān)該樓盤涉嫌捂盤惜售的投訴和反映不斷。不少購房者疑惑，“銷售人員表示在2018年1月一定會開盤銷售，但從2018年1月推遲到3月、5月、7月、10月、12月再到2019年，拖了一年多，銷售人員也更換了一撥又一撥，確切的開盤時間卻還是遙遙無期�！庇匈彿空甙l(fā)問，“從2017年下半年就開始誠意登記，卻拖到現(xiàn)在，不知是什么原因？”

珠江頤德公館可謂長沙樓市的老面孔，其在2014年上半年就已拿地，至今已近5年。目前項目一二期同時在建。

2014年5月28日，珠江實業(yè)全資子公司湖南珠江實業(yè)有限公司通過網(wǎng)上掛牌交易方式，競得長沙市編號為[2014]長土網(wǎng)032號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊成交總價7.1654億元，出讓面積71309.53平方米。成交樓面價4019元/㎡，折669.89萬元/畝，溢價17280萬元，溢價率31.77%。

這也是洋湖國際生態(tài)新城當年出讓的第一宗地塊。當時業(yè)內(nèi)預(yù)測，項目建成后售價至少在8000元以上。

資料顯示，2016年9月，湖南珠江實業(yè)投資有限公司對該項目1#-8#棟、S1#-S3#棟建設(shè)項目施工進行公開招標。施工招標總建筑面積108516.52㎡，其中：1#-5#棟為高層住宅，層數(shù)為19-23層；6#-8#棟為疊墅，層數(shù)為5層；S1#-S3#棟為配套商業(yè)，層數(shù)為1-2層。地下室為地下1層，地下建筑面積為22031.75㎡。

2017年8月，珠江頤德公館開放營銷中心。此后，有關(guān)珠江頤德公館涉嫌捂盤惜售的反映和投訴不斷。讓許多購房者疑惑的是，“珠江頤德公館樓盤從2017年下半年就開始誠意登記，卻拖延至今，不知是何原因？”

“銷售人員表示在2018年1月一定會開盤銷售，讓大家安心等待。然而一年多過去了，樓盤主體早在2018年7月便已封頂，室內(nèi)裝修（精裝）已停滯近半年，開盤日期卻一推再推�！币晃毁彿空叽饲胺从�，該樓盤銷售“從2018年1月推遲到3月、5月、7月、10月、12月再到2019年，拖了一年多，銷售人員換了一撥又一撥，確切的開盤時間卻還是遙遙無期�！�

據(jù)湘江新區(qū)住建部門2018年11月19日的回復(fù)：“經(jīng)核實，珠江頤德公館1-6#已主體封頂，暫未辦理預(yù)售許可證。按照625新政要求，在建樓盤已達到預(yù)售條件的，必須在30日內(nèi)辦理預(yù)售許可，我局于2018年6月28日、10月24日已向建設(shè)單位下發(fā)《關(guān)于加快房源入市的催辦通知》�！�

2018年6月，長沙市住建行政執(zhí)法局重點對已監(jiān)制價格未申報預(yù)售許可的47個項目、18491套、254萬平方米新建商品住宅建立臺賬，動態(tài)跟蹤督促立即入市。相關(guān)部門對45家拖延入市、媒體點名以及全國百強的開發(fā)企業(yè)集中約談，并重點督辦。彼時，中交中央公園、中央美郡、中冶中央公園等多家樓盤因“捂盤惜售”被約談。

珠江頤德公館幾次延遲不開盤的原因是什么？據(jù)知情人士透露，主要是開發(fā)商對詢價不滿意。“珠江想打造高端江景豪宅，長沙近年來的限價限售等政策控制了交易節(jié)奏，一些開發(fā)商鉆了反復(fù)詢價的空子�！敝�情人士稱，按照流程，樓盤即將達到預(yù)售條件時，商品房的毛坯部分需要通過價格監(jiān)制。價格監(jiān)制由發(fā)改委、住建局和統(tǒng)計局三方會商。開發(fā)商同意監(jiān)制價格后到發(fā)改委備案，之后去住建局辦理預(yù)售許可證。拿到預(yù)售許可證一直不開盤入市，會被當成捂盤惜售處理。但是有些開發(fā)商會選擇不同意監(jiān)制價格，通過不斷去詢價的方式拖延入市時間。

瀟湘晨報記者向珠江頤德公館營銷負責(zé)人詢問為何這么久不開盤，直到最近才拿到監(jiān)制價格？其營銷負責(zé)人表示，珠江不是要捂盤，“我們詢價了1年多。而且我們投入很大，也是精裝報建，成本擺在那里，財務(wù)成本都有兩三個億，如果價格不合適就銷售，會造成國有資產(chǎn)流失�！�

2017年6月開始，長沙對新房銷售實行“價格監(jiān)制”，根據(jù)該政策，“價格監(jiān)制”遵循同質(zhì)可比原則，分業(yè)態(tài)類型及裝修狀態(tài)，企業(yè)申請詢價時，需制定一房一價表，對產(chǎn)品業(yè)態(tài)、裝修情況說明，合理申報棟價差、戶型價差、樓層價差。

2018年10月，長沙市發(fā)改委、市住建委、市國土局和國家統(tǒng)計局長沙調(diào)查隊四部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標價監(jiān)制有關(guān)事項的通知》明確：實施價格監(jiān)制以來已有銷售狀態(tài)的樓盤，按原監(jiān)制價格申報監(jiān)制；沒有銷售記錄的樓盤，按成本法監(jiān)制。成本法監(jiān)制，要以合理成本為基礎(chǔ)，市場供求為導(dǎo)向，兼顧國家、企業(yè)、消費者三方面利益為原則，合理分攤成本，按照“成本+利潤+稅費”方式確定監(jiān)制價格。

同屬于洋湖生態(tài)新城板塊，和珠江頤德公館一路之隔的湘熙水郡項目，去年下半年推出的四期江景房監(jiān)制均價9500元/㎡左右，144㎡以上戶型監(jiān)制均價10276元/㎡。

還有長沙一些市場人士質(zhì)疑，既然珠江頤德公館確定是毛坯加精裝修入市，且全裝修價格或?qū)⑦_到3500元/平方米左右，那么珠江實業(yè)的精裝修品質(zhì)能否保障質(zhì)價相符呢？

有參觀過珠江頤德公館精裝修樣板間的業(yè)內(nèi)人士表示，頤德公館的樣板間確實做得很“豪”，但大批量交付的精裝修房屋品質(zhì)是否如一，尚待市場檢驗。

這從湖南珠江實業(yè)在長沙開發(fā)的另一個樓盤珠江好世界項目可見端倪。2018年下半年以來，有不少珠江好世界的業(yè)主向長沙市人民政府“市長信箱”反映，該樓盤存在裝修材料裝修品牌不透明、裝修標準虛高、質(zhì)價不符、合同霸王條款等問題。“134平米裝修總價高達35萬，每平米達2496元，同等價格的長沙精裝修房的設(shè)施標準均高于珠江好世界。”

對于業(yè)主投訴的“霸王合同”問題，長沙市工商局開福分局于2018年10月12日對被訴方下達了“行政指導(dǎo)意見書”，責(zé)令其對相關(guān)條款進行整改。

另一方面，如果珠江頤德公館實行精裝甚至是其宣傳的“豪裝”，長沙市對精裝或豪裝的價格監(jiān)制有上限嗎？

根據(jù)《長沙市新建商品住宅全裝修建設(shè)實施細則》，“限房價、競地價”試點地塊等剛性需求項目，應(yīng)滿足全裝修部分的價格不得超過2500元/平方米的要求。細則還明確對保障性住房、剛需房源、中高檔房源的裝修價格實行分類調(diào)控。所有商品住宅均應(yīng)通過第三方造價咨詢機構(gòu)核算，并必須遵循造價核算規(guī)定，以保證價格和價值基本相符，同時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同消費層次和市場需求情況確定裝修檔次。

顯然，長沙的政策并未對中高檔房源的價格監(jiān)制有明確要求，只是要求實行分類調(diào)控。

有業(yè)內(nèi)人士說，頤德公館項目最小戶型176平米、最大戶型277平米，為“大平層”戶型設(shè)計，顯然不是剛需項目，主要針對改善型客群，若毛坯每平方米14500元加上每平米三千多元的精裝修，按18000元/平方米價格計算，最小戶型每套房子都要300多萬元起步，這也不是一般剛需購房者能承受的。

上述業(yè)內(nèi)人士還表示，在限價政策下，開發(fā)商肯定希望通過裝修把因限價損失的利潤賺回來。“開發(fā)商合理的利潤空間廣大業(yè)主能接受，但不合理的利潤呢？比如南京富力地產(chǎn)與數(shù)十位購房人的精裝房官司。”2018年以來，南京眾多精裝修樓盤的業(yè)主效仿富力業(yè)主的訴請，拒絕收房，要求進行裝修核價并退還差價，且南京多個區(qū)法院受理的此類訴訟案件也呈激增態(tài)勢。

去年上半年，梅溪湖某樓盤對外放出“精裝定價4600元/平方米以上”，就引發(fā)了輿論嘩然。記者最新了解到的情況是，在珠江頤德公館釋放出毛坯和精裝價格高企的信號后，洋湖片區(qū)的數(shù)個樓盤已有意推出精裝修。

長沙市住建局相關(guān)負責(zé)人稱，目前，長沙市住建局、市發(fā)改委正在全市開展全裝修專項執(zhí)法檢查，價格與價值是否相符、計費是否符合文件規(guī)定均作為檢查內(nèi)容�！澳壳罢�在整理情況。后續(xù)檢查結(jié)果將同處理意見，按規(guī)定以一定的形式告知或公布。涉嫌違法違規(guī)的將依法處理�！�