3月20日，洋湖生態(tài)新城的老面孔——珠江頤德公館的監(jiān)制價(jià)格甫一出爐，就迅速引起輿論普遍關(guān)注。長(zhǎng)沙市發(fā)改委資料顯示，珠江頤德公館（報(bào)建名：珠江柏悅灣）1#-5#棟商品房監(jiān)制均價(jià)14500元/平方米（毛坯）。

盡管長(zhǎng)沙市發(fā)改委答復(fù)稱暫未收到珠江柏悅灣全裝修的備案資料，但據(jù)知情人士透露，珠江頤德公館的全裝修價(jià)格或?qū)⑦_(dá)到3500元/平方米左右，這意味著該樓盤銷售價(jià)格將站穩(wěn)18000元/平方米的關(guān)口。

2017年8月，該樓盤正式開(kāi)放營(yíng)銷中心。之后，有關(guān)該樓盤涉嫌捂盤惜售的投訴和反映不斷。不少購(gòu)房者疑惑，“銷售人員表示在2018年1月一定會(huì)開(kāi)盤銷售，但從2018年1月推遲到3月、5月、7月、10月、12月再到2019年，拖了一年多，銷售人員也更換了一撥又一撥，確切的開(kāi)盤時(shí)間卻還是遙遙無(wú)期�！庇匈�(gòu)房者發(fā)問(wèn)，“從2017年下半年就開(kāi)始誠(chéng)意登記，卻拖到現(xiàn)在，不知是什么原因？”

珠江頤德公館可謂長(zhǎng)沙樓市的老面孔，其在2014年上半年就已拿地，至今已近5年。目前項(xiàng)目一二期同時(shí)在建。

2014年5月28日，珠江實(shí)業(yè)全資子公司湖南珠江實(shí)業(yè)有限公司通過(guò)網(wǎng)上掛牌交易方式，競(jìng)得長(zhǎng)沙市編號(hào)為[2014]長(zhǎng)土網(wǎng)032號(hào)地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊成交總價(jià)7.1654億元，出讓面積71309.53平方米。成交樓面價(jià)4019元/㎡，折669.89萬(wàn)元/畝，溢價(jià)17280萬(wàn)元，溢價(jià)率31.77%。

這也是洋湖國(guó)際生態(tài)新城當(dāng)年出讓的第一宗地塊。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目建成后售價(jià)至少在8000元以上。

資料顯示，2016年9月，湖南珠江實(shí)業(yè)投資有限公司對(duì)該項(xiàng)目1#-8#棟、S1#-S3#棟建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。施工招標(biāo)總建筑面積108516.52㎡，其中：1#-5#棟為高層住宅，層數(shù)為19-23層；6#-8#棟為疊墅，層數(shù)為5層；S1#-S3#棟為配套商業(yè)，層數(shù)為1-2層。地下室為地下1層，地下建筑面積為22031.75㎡。

2017年8月，珠江頤德公館開(kāi)放營(yíng)銷中心。此后，有關(guān)珠江頤德公館涉嫌捂盤惜售的反映和投訴不斷。讓許多購(gòu)房者疑惑的是，“珠江頤德公館樓盤從2017年下半年就開(kāi)始誠(chéng)意登記，卻拖延至今，不知是何原因？”

“銷售人員表示在2018年1月一定會(huì)開(kāi)盤銷售，讓大家安心等待。然而一年多過(guò)去了，樓盤主體早在2018年7月便已封頂，室內(nèi)裝修（精裝）已停滯近半年，開(kāi)盤日期卻一推再推�！币晃毁�(gòu)房者此前反映，該樓盤銷售“從2018年1月推遲到3月、5月、7月、10月、12月再到2019年，拖了一年多，銷售人員換了一撥又一撥，確切的開(kāi)盤時(shí)間卻還是遙遙無(wú)期。”

據(jù)湘江新區(qū)住建部門2018年11月19日的回復(fù)：“經(jīng)核實(shí)，珠江頤德公館1-6#已主體封頂，暫未辦理預(yù)售許可證。按照625新政要求，在建樓盤已達(dá)到預(yù)售條件的，必須在30日內(nèi)辦理預(yù)售許可，我局于2018年6月28日、10月24日已向建設(shè)單位下發(fā)《關(guān)于加快房源入市的催辦通知》�！�

2018年6月，長(zhǎng)沙市住建行政執(zhí)法局重點(diǎn)對(duì)已監(jiān)制價(jià)格未申報(bào)預(yù)售許可的47個(gè)項(xiàng)目、18491套、254萬(wàn)平方米新建商品住宅建立臺(tái)賬，動(dòng)態(tài)跟蹤督促立即入市。相關(guān)部門對(duì)45家拖延入市、媒體點(diǎn)名以及全國(guó)百?gòu)?qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)集中約談，并重點(diǎn)督辦。彼時(shí)，中交中央公園、中央美郡、中冶中央公園等多家樓盤因“捂盤惜售”被約談。

珠江頤德公館幾次延遲不開(kāi)盤的原因是什么？據(jù)知情人士透露，主要是開(kāi)發(fā)商對(duì)詢價(jià)不滿意。“珠江想打造高端江景豪宅，長(zhǎng)沙近年來(lái)的限價(jià)限售等政策控制了交易節(jié)奏，一些開(kāi)發(fā)商鉆了反復(fù)詢價(jià)的空子。”知情人士稱，按照流程，樓盤即將達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，商品房的毛坯部分需要通過(guò)價(jià)格監(jiān)制。價(jià)格監(jiān)制由發(fā)改委、住建局和統(tǒng)計(jì)局三方會(huì)商。開(kāi)發(fā)商同意監(jiān)制價(jià)格后到發(fā)改委備案，之后去住建局辦理預(yù)售許可證。拿到預(yù)售許可證一直不開(kāi)盤入市，會(huì)被當(dāng)成捂盤惜售處理。但是有些開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇不同意監(jiān)制價(jià)格，通過(guò)不斷去詢價(jià)的方式拖延入市時(shí)間。

瀟湘晨報(bào)記者向珠江頤德公館營(yíng)銷負(fù)責(zé)人詢問(wèn)為何這么久不開(kāi)盤，直到最近才拿到監(jiān)制價(jià)格？其營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，珠江不是要捂盤，“我們?cè)儍r(jià)了1年多。而且我們投入很大，也是精裝報(bào)建，成本擺在那里，財(cái)務(wù)成本都有兩三個(gè)億，如果價(jià)格不合適就銷售，會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失�！�

2017年6月開(kāi)始，長(zhǎng)沙對(duì)新房銷售實(shí)行“價(jià)格監(jiān)制”，根據(jù)該政策，“價(jià)格監(jiān)制”遵循同質(zhì)可比原則，分業(yè)態(tài)類型及裝修狀態(tài)，企業(yè)申請(qǐng)?jiān)儍r(jià)時(shí)，需制定一房一價(jià)表，對(duì)產(chǎn)品業(yè)態(tài)、裝修情況說(shuō)明，合理申報(bào)棟價(jià)差、戶型價(jià)差、樓層價(jià)差。

2018年10月，長(zhǎng)沙市發(fā)改委、市住建委、市國(guó)土局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)沙調(diào)查隊(duì)四部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步完善我市新建商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確：實(shí)施價(jià)格監(jiān)制以來(lái)已有銷售狀態(tài)的樓盤，按原監(jiān)制價(jià)格申報(bào)監(jiān)制；沒(méi)有銷售記錄的樓盤，按成本法監(jiān)制。成本法監(jiān)制，要以合理成本為基礎(chǔ)，市場(chǎng)供求為導(dǎo)向，兼顧國(guó)家、企業(yè)、消費(fèi)者三方面利益為原則，合理分?jǐn)偝杀荆�按照“成�?利潤(rùn)+稅費(fèi)”方式確定監(jiān)制價(jià)格。

同屬于洋湖生態(tài)新城板塊，和珠江頤德公館一路之隔的湘熙水郡項(xiàng)目，去年下半年推出的四期江景房監(jiān)制均價(jià)9500元/㎡左右，144㎡以上戶型監(jiān)制均價(jià)10276元/㎡。

還有長(zhǎng)沙一些市場(chǎng)人士質(zhì)疑，既然珠江頤德公館確定是毛坯加精裝修入市，且全裝修價(jià)格或?qū)⑦_(dá)到3500元/平方米左右，那么珠江實(shí)業(yè)的精裝修品質(zhì)能否保障質(zhì)價(jià)相符呢？

有參觀過(guò)珠江頤德公館精裝修樣板間的業(yè)內(nèi)人士表示，頤德公館的樣板間確實(shí)做得很“豪”，但大批量交付的精裝修房屋品質(zhì)是否如一，尚待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

這從湖南珠江實(shí)業(yè)在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)的另一個(gè)樓盤珠江好世界項(xiàng)目可見(jiàn)端倪。2018年下半年以來(lái)，有不少珠江好世界的業(yè)主向長(zhǎng)沙市人民政府“市長(zhǎng)信箱”反映，該樓盤存在裝修材料裝修品牌不透明、裝修標(biāo)準(zhǔn)虛高、質(zhì)價(jià)不符、合同霸王條款等問(wèn)題。“134平米裝修總價(jià)高達(dá)35萬(wàn)，每平米達(dá)2496元，同等價(jià)格的長(zhǎng)沙精裝修房的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)均高于珠江好世界�！�

對(duì)于業(yè)主投訴的“霸王合同”問(wèn)題，長(zhǎng)沙市工商局開(kāi)福分局于2018年10月12日對(duì)被訴方下達(dá)了“行政指導(dǎo)意見(jiàn)書”，責(zé)令其對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行整改。

另一方面，如果珠江頤德公館實(shí)行精裝甚至是其宣傳的“豪裝”，長(zhǎng)沙市對(duì)精裝或豪裝的價(jià)格監(jiān)制有上限嗎？

根據(jù)《長(zhǎng)沙市新建商品住宅全裝修建設(shè)實(shí)施細(xì)則》，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊等剛性需求項(xiàng)目，應(yīng)滿足全裝修部分的價(jià)格不得超過(guò)2500元/平方米的要求。細(xì)則還明確對(duì)保障性住房、剛需房源、中高檔房源的裝修價(jià)格實(shí)行分類調(diào)控。所有商品住宅均應(yīng)通過(guò)第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)核算，并必須遵循造價(jià)核算規(guī)定，以保證價(jià)格和價(jià)值基本相符，同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同消費(fèi)層次和市場(chǎng)需求情況確定裝修檔次。

顯然，長(zhǎng)沙的政策并未對(duì)中高檔房源的價(jià)格監(jiān)制有明確要求，只是要求實(shí)行分類調(diào)控。

有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，頤德公館項(xiàng)目最小戶型176平米、最大戶型277平米，為“大平層”戶型設(shè)計(jì)，顯然不是剛需項(xiàng)目，主要針對(duì)改善型客群，若毛坯每平方米14500元加上每平米三千多元的精裝修，按18000元/平方米價(jià)格計(jì)算，最小戶型每套房子都要300多萬(wàn)元起步，這也不是一般剛需購(gòu)房者能承受的。

上述業(yè)內(nèi)人士還表示，在限價(jià)政策下，開(kāi)發(fā)商肯定希望通過(guò)裝修把因限價(jià)損失的利潤(rùn)賺回來(lái)。“開(kāi)發(fā)商合理的利潤(rùn)空間廣大業(yè)主能接受，但不合理的利潤(rùn)呢？比如南京富力地產(chǎn)與數(shù)十位購(gòu)房人的精裝房官司�！�2018年以來(lái)，南京眾多精裝修樓盤的業(yè)主效仿富力業(yè)主的訴請(qǐng)，拒絕收房，要求進(jìn)行裝修核價(jià)并退還差價(jià)，且南京多個(gè)區(qū)法院受理的此類訴訟案件也呈激增態(tài)勢(shì)。

去年上半年，梅溪湖某樓盤對(duì)外放出“精裝定價(jià)4600元/平方米以上”，就引發(fā)了輿論嘩然。記者最新了解到的情況是，在珠江頤德公館釋放出毛坯和精裝價(jià)格高企的信號(hào)后，洋湖片區(qū)的數(shù)個(gè)樓盤已有意推出精裝修。

長(zhǎng)沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前，長(zhǎng)沙市住建局、市發(fā)改委正在全市開(kāi)展全裝修專項(xiàng)執(zhí)法檢查，價(jià)格與價(jià)值是否相符、計(jì)費(fèi)是否符合文件規(guī)定均作為檢查內(nèi)容�！澳壳罢�在整理情況。后續(xù)檢查結(jié)果將同處理意見(jiàn)，按規(guī)定以一定的形式告知或公布。涉嫌違法違規(guī)的將依法處理。”