2016年寫(xiě)字樓的招租競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，租金上漲動(dòng)力仍較為有限。 

近日，長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)成交量迅速攀升。但來(lái)自湖南中原數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周（3月6日-3月12日）內(nèi)六區(qū)商業(yè)辦公成交403套，環(huán)比下跌10.24%；整體均價(jià)7656元/平方米，環(huán)比下跌484元/平方米，跌幅為5.95%。住宅一片喊漲，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)為何不漲反跌？記者進(jìn)行了走訪。

今年1-2月，長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓銷(xiāo)量跑不贏供應(yīng)量

記者走訪多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心發(fā)現(xiàn)，雖然銷(xiāo)售周數(shù)據(jù)暫時(shí)下跌，但市場(chǎng)上也有“暖流涌動(dòng)”。各樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心來(lái)訪的購(gòu)房投資者數(shù)量有所增加。3月16日下午，記者在華創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)看到有十余組購(gòu)房者在咨詢洽談。“雖然成交量還沒(méi)有明顯改觀，但是愿意來(lái)了解咨詢的人多了，購(gòu)房者比以前好約了�！币幻麡I(yè)內(nèi)人士表示，春節(jié)之后，投資者的投資信心有所增強(qiáng)。

近兩年長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓供應(yīng)爆發(fā)，多數(shù)項(xiàng)目建設(shè)接近完工，第一波投資客完成投資。市場(chǎng)進(jìn)入銷(xiāo)售平穩(wěn)階段，供銷(xiāo)比依然高企。中原地產(chǎn)湖南公司總經(jīng)理胡治鋼告訴記者：“目前長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓供應(yīng)量達(dá)400多萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓的庫(kù)存去化周期在4年左右�！�

來(lái)自湖南中原數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的銷(xiāo)量仍“跑不贏”供應(yīng)量。今年1-2月，寫(xiě)字樓成交14.67萬(wàn)平方米，其中1月內(nèi)六區(qū)寫(xiě)字樓成交面積12.49萬(wàn)平方米，但同期寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量達(dá)18.58萬(wàn)平方米。

新增交付寫(xiě)字樓將達(dá)16萬(wàn)㎡，租金上漲乏力

記者走訪開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、順天國(guó)際金融中心等已交付5A甲級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)現(xiàn)，這些寫(xiě)字樓的空置率較年前已有了下降。寫(xiě)字樓內(nèi)的“人氣”有所提升。記者從公布的租賃情況統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙多個(gè)于去年交付的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓租金達(dá)4元/平方米/天，大部分寫(xiě)字樓的租金在3元/平方米/天左右。

但是今年，長(zhǎng)沙還將迎來(lái)華遠(yuǎn)華中心和運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)兩個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的交付，新增交付面積達(dá)16萬(wàn)平方米。由于目前長(zhǎng)沙甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率仍然處于30%以上，戴德梁行分析認(rèn)為，2016年寫(xiě)字樓的招租競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，租金上漲動(dòng)力仍較為有限。

開(kāi)發(fā)商：要以招商“軟實(shí)力”拉升回報(bào)率

“相對(duì)于住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是寫(xiě)字樓市場(chǎng)，投資者更為理性。所以商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不容易受政策波動(dòng)影響，主要還是受制于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度、城市的經(jīng)濟(jì)活力以及供求關(guān)系。”某資深地產(chǎn)人認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的核心問(wèn)題還是要解決租給誰(shuí)、租多少錢(qián)。

記者了解發(fā)現(xiàn)，目前大部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已主動(dòng)或被迫地走出了“蓋房子、賣(mài)房子”的開(kāi)發(fā)理念，投入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)之中。開(kāi)發(fā)商大力招商引進(jìn)大型金融機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)，形成“龍頭”，以帶動(dòng)項(xiàng)目及所在區(qū)域迅速成熟。例如，華創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)已引進(jìn)中國(guó)平安、普華永道、中國(guó)人壽；華遠(yuǎn)華中心已引進(jìn)諾亞財(cái)富；長(zhǎng)沙銀行已入駐楷林國(guó)際。

市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，在目前供應(yīng)高企、同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)環(huán)境之下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，不僅僅取決于項(xiàng)目的地段、品質(zhì)等，還取決于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資源整合、招商引資的“軟實(shí)力”。而“軟實(shí)力”的比拼，更是一場(chǎng)“硬仗”。