推行全裝修商品房能有效減少建筑垃圾、優(yōu)化居住環(huán)境和遏制炒房。從2016年至今，長沙市已實施全裝修項目共約2000萬平方米。

　　不過，對于長沙全裝修政策的出臺以及實施，不少市民也表達了心中的疑惑。今日，長沙市住建委針對市民關注的焦點進行了說明。

　　背景：持續(xù)對全裝修政策進行改進和完善

　　2006年1月珠江實業(yè)開發(fā)的珠江花城桂苑是長沙市第一個商品住宅全裝修項目。此后萬科、恒大、中海等企業(yè)相繼進入長沙開發(fā)全裝修住宅。本地企業(yè)如運達、先導恒偉等也陸續(xù)開發(fā)了全裝修住宅項目，給長沙市全裝修市場帶來良好的示范效應。

　　“推行全裝修商品房能有效減少建筑垃圾、優(yōu)化居住環(huán)境和遏制炒房。”長沙市住建委相關負責人表示，根據測算，長沙市推行全裝修每年可減少裝修垃圾約24萬噸。

　　同時，家裝行業(yè)糾紛投訴每年逾1000起，今年蘋果裝飾、泥巴公社等家裝公司跑路引發(fā)集訪，也倒逼長沙市加快出臺全裝修政策，規(guī)范裝修市場。

　　此外，在毛坯交付的住宅小區(qū)里，許多業(yè)主投訴小區(qū)內裝修不停，家裝噪音、垃圾等嚴重影響小區(qū)環(huán)境且持續(xù)數(shù)年，全裝修住宅“拎包入住”，能徹底解決上述問題，給業(yè)主帶來宜居生活環(huán)境,并能在一定程度上抑制炒房。

　　為了推進和規(guī)范全裝修市場，從國家推行綠色建造模式宏觀戰(zhàn)略出發(fā)，結合品質長沙建設和開發(fā)建設行業(yè)轉型升級的需要，并根據國家和省市文件要求，從2015年至今，長沙市持續(xù)對全裝修政策進行了改進和完善。

　　現(xiàn)狀：長沙市主城區(qū)全裝修交付比例逐步達到70%

　　全裝修政策構建了市場競爭、主體責任、行政監(jiān)管相結合的管理模式，明確了開發(fā)建設、價格核算、銷售行為的“紅線”，對質量、價格等進行了重點管控。

　　今年3月15日，長沙市出臺進一步推進新建商品住宅全裝修建設的通知，鼓勵房地產推行全裝修銷售�！锻ㄖ�》明確，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)行政區(qū)域內新供地的商品住宅項目，采用全裝修建設交付的比例不低于70%；望城區(qū)、長沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)市行政區(qū)域內新供地的商品住宅項目，采用全裝修建設交付的比例不低于30%。

　　6月7日，《長沙市新建商品住宅全裝修建設實施細則》(以下簡稱《細則》)出爐，《細則》對價格采取了分類指導，“雙限地”控制在2500元/平方米以內，保障性住房由項目建設業(yè)主單位按照經濟適用的原則合理確定裝修價格。

　　舉措：“四道防線”全面護航

　　據長沙市住建委相關負責人介紹，下階段，長沙全裝修建設將嚴把價格關口和重點保障質量安全。

　　長沙市將借鑒杭州、南昌、武漢等地的成功做法，確定以市場規(guī)律、主體責任、行政監(jiān)管和法律武器為主的“四道防線”管控體系。

　　例如要求開發(fā)企業(yè)公示示范合同文本和交付清單，建造多種樣板房供業(yè)主參考和選擇，明確交付標準不得低于樣板房和合同要求，保障購房業(yè)主理性判斷價格與價值對等性的基礎條件，買賣雙方通過市場原則確定交易與否，再通過合同契約精神明確雙方權利與義務。

　　同時，第三方造價咨詢機構須由開發(fā)企業(yè)在市造價站官網隨機抽取，要求第三方造價咨詢機構獨立公正地對裝修部分價格進行核定，并承擔相應法律責任，嚴格造價咨詢機構的主體責任，防止與開發(fā)商“串通”行為，同時正在就造價咨詢機構篩選，造價咨詢費用等問題進行協(xié)商和申報。

　　行政監(jiān)管方面，對第三方造價咨詢機構出具報告，給予指導并畫出“紅線”，要求出具的核算價格不得超過合理范圍。各相關部門加強對工程建設各方責任主體的監(jiān)督，特別是加強對第三方造價咨詢機構的監(jiān)管，對違法違規(guī)事項依法懲處并記入企業(yè)信用檔案，情節(jié)嚴重的納入全裝修“黑名單”，形成對全裝修住宅各方責任主體的高壓監(jiān)管態(tài)勢。

　　此外，在發(fā)生爭議時，買賣雙發(fā)可圍繞合同約定進行協(xié)商處理，協(xié)商不成的，可依法申請仲裁或法院判決，開發(fā)企業(yè)或者造價咨詢機構若確有違法，將被追究法律責任。

　　保障質量安全方面，全裝修文件要求全裝修納入基本建設程序，辦理施工許可證，進行質安監(jiān)管，在全裝修施工過程中業(yè)主可參與現(xiàn)場監(jiān)督，在工程完工時開展竣工驗收，交付時與業(yè)主驗收確認，交付后按國家規(guī)定實施質量保修制度，管理環(huán)節(jié)閉合、質量嚴格保障。

　　答疑：消費者面對“霸王條款”合同有權拒簽

　　網友：為何將全裝修人工費標準調整至140元/工日？

　　長沙市住建委： 《湖南省建設工程造價管理辦法》（湖南省人民政府令第192號）第六條賦予了工程造價管理機構及時采集和公布本行政區(qū)域人工、材料等市場價格和造價信息，為工程造價計價提供參考的職責。

　　根據調查，現(xiàn)行長沙市實際市場裝修人工單價達300元/工日是常態(tài)。當市場實際值與定額值明顯不一致時，長沙市住建委造價站依據省政府192號令及時調整發(fā)布該人工費標準。

　　因此，長住建發(fā)[2018]53號文件在通過對實際人工費與定額人工費對比分析并報省造價總站同意后，將人工單價由120元/工日調整為140元/工日。

　　網友：設計費用、銷售費用、財務費用計取的依據是什么？

　　長沙市住建委：設計費用、銷售費用、財務費用計費項目是依據工程造價相關文件和《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》（長發(fā)改價[2017]388號）設立的，也是客觀發(fā)生了的費用。

　　但是，具體應計取多少費用，第三方造價咨詢機構應當根據文件規(guī)定和實際情況來合理核算，開發(fā)企業(yè)和第三方造價咨詢機構應當做好對業(yè)主疑問的解答工作。

　　網友：全裝修合同備案后發(fā)現(xiàn)合同內容不合理該如何處理？

　　長沙市住建委：商品房網簽和備案制度是依據《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等法律法規(guī)開展的，目的是為了防止一房兩賣，保障購房人的權益。

　　開發(fā)企業(yè)和購房人雙方根據國家工商總局和住建部公布的《商品房買賣合同示范文本》，協(xié)商達成合意后擬定合同條款并在《期現(xiàn)房銷售及預售資金監(jiān)管系統(tǒng)》錄入信息，完成網上簽約，再打印紙介質合同文本，雙方簽字蓋章，這是一項民事法律行為，經簽訂的合同受民事法律法規(guī)保護和約束。

　　長沙市住建委依申請對商品房網簽合同進行備案，目的是對該交易行為進行確認。需要申明的是，備案不同于審核、審批，法律法規(guī)未賦予長沙市住建委審核、審批買賣合同具體內容的權利，故長沙市住建委對商品房網簽合同范本以外其他具體條款不負法定監(jiān)督責任。

　　在商品房買賣合同示范文本以外增加的內容，由雙方協(xié)商達成合意后，雙方簽字生效，合同應是雙方共同意愿的體現(xiàn)，若不是合同簽訂人意愿的體現(xiàn)，簽訂當事人可以拒簽。消費者面對“霸王條款”合同有權拒簽，也有權就合同內容進一步開展雙方協(xié)商。若消費者認為開發(fā)商通過格式合同侵害了自身權益，可以依據職能職責向工商部門反映，工商部門和住建部門將嚴肅查處。

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　　他山之石：國內外全裝修的主要做法

　　目前發(fā)達國家?guī)缀鯖]有家裝公司，全部由開發(fā)商提供成品住宅。國內先進城市如深圳、廣州全裝修住宅基本接近100%。

　　江蘇省住建廳在2010年發(fā)布了江蘇省《成品住房裝修技術標準》。明確了到2012年，蘇南中心城區(qū)新建住宅“成品房”比例達到50%，其他地區(qū)為30%。

　　北京市住建委在2015年底發(fā)布，北京市公租房、經適房、限價房、棚戶區(qū)改造安置房及自住房全面實施全裝修成品交房。

　　浙江省2016年5月施行的《浙江省綠色建筑條例》率先提出：到2020年底，浙江新建多層和高層住宅將基本實現(xiàn)全裝修。9月10日，浙江省又印發(fā)《關于推進綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實施意見》，提出“10月1日起，全省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實行全裝修和成品交付，鼓勵在建住宅積極實施全裝修�！�

　　上海市政府2016年發(fā)布相關實施意見，提出自2017年1月1日起，外環(huán)線以內城區(qū)新建商品住宅實施全裝修比例達到100%，其他地區(qū)達到50%。

　　海南省住房與城鄉(xiāng)建設廳5月22日正式印發(fā)公布《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行)》，提出海南從2017年7月1日(含)后取得施工許可證的商品住宅工程全部實行全裝修。

　　南昌市2018年1月30日印發(fā)了《關于規(guī)范南昌市城區(qū)新建全裝修住宅銷售管理的通知》（洪房規(guī)〔2018〕1號）明確了新建全裝修住宅管理的要求。