有時(shí)候，房地產(chǎn)是個(gè)很有趣的行業(yè)。

它會(huì)冷不丁地給你帶來(lái)一些看上去“晦澀難懂”的東西，讓你狠狠地琢磨一番。

比如“復(fù)墅”，比如“TOD”，比如“雙鑰匙”……

也許有些人會(huì)對(duì)此嗤之以鼻：不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的文字游戲罷了。如果你真這么認(rèn)為，說(shuō)明你還不懂房地產(chǎn)。

至少在主觀上，講求利益最大化的公司與資本，不太可能在無(wú)關(guān)緊要的地方絞盡腦汁。如果他們做了，那說(shuō)明他們所呈現(xiàn)的東西，確實(shí)跟平常的不一樣。

實(shí)際上，舉例的這幾個(gè)新詞，都已經(jīng)成為長(zhǎng)沙樓市的新潮流。新詞的背后，往往是樓市發(fā)展的一個(gè)新的契機(jī)與方向。

最近，長(zhǎng)沙樓市又解鎖了一個(gè)新詞：空中商鋪。

它來(lái)自龍湖·湘江星座。

有意思的是，龍湖這個(gè)品牌，是“復(fù)墅”、“TOD”、“雙鑰匙”等詞語(yǔ)花落長(zhǎng)沙樓市的重要引路人之一。

1.

什么是“空中商鋪”？

從字面意上可以參悟以下特征：

第一，既然冠名“空中”，說(shuō)明它不像傳統(tǒng)的盒子型或者街區(qū)型等商業(yè)產(chǎn)品，距離地面有一定的距離；

第二，它不是住宅性質(zhì)的產(chǎn)品，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅不得用于注冊(cè)公司等商業(yè)用途。很明顯，它是商業(yè)性地產(chǎn)項(xiàng)目或項(xiàng)目組團(tuán)。

長(zhǎng)沙樓市有幾十層高的商鋪嗎？

答案顯然是否定的。哪怕是湖南第一高的九龍倉(cāng)IFS，商鋪也只是商業(yè)裙樓及地下空間的那一部分。

實(shí)際上，正如早些年流行的“空中花園”不是花園一樣，“空中商鋪”并不是傳統(tǒng)意義上的門(mén)面。

是的，它是商業(yè)公寓樓，或者說(shuō)，它是新概念下的塔式商務(wù)樓。

之前我們說(shuō)，一個(gè)地產(chǎn)新詞一定代表著產(chǎn)品的不一樣。“空中商鋪”的提出，到底有著怎樣的不同？

2.

當(dāng)下的長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)供應(yīng)井噴，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在售的公寓項(xiàng)目多達(dá)五六十個(gè)。

雖然各家去化壓力因自身“天賦”的高低有所區(qū)別，比如龍湖·湘江星座開(kāi)盤(pán)成績(jī)不錯(cuò)，也有部分項(xiàng)目銷(xiāo)售沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。

但是，從整體面上來(lái)看，各家對(duì)產(chǎn)品并沒(méi)有一個(gè)深度的思考，更多是在層高面寬、通風(fēng)采光、景觀效果等物理端進(jìn)行探討。

當(dāng)大家的進(jìn)步或者創(chuàng)新趨同的時(shí)候，實(shí)際上差異化競(jìng)爭(zhēng)的思路并沒(méi)有完全打開(kāi)。

公寓投資的關(guān)鍵詞，最核心的，叫做投資回報(bào)比。

“空中商鋪”，實(shí)際上是龍湖·湘江星座項(xiàng)目對(duì)投資回報(bào)比的一次梳理和升級(jí)。

根據(jù)龍湖的設(shè)想，將公寓樓分為3個(gè)業(yè)態(tài)板塊：

►總占比約20%的低層物業(yè)，主要對(duì)應(yīng)餐飲、手工、服飾、時(shí)尚、私人影吧、書(shū)店、網(wǎng)咖等商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，主要面向快節(jié)奏、聚集性及隨機(jī)性的消費(fèi)需求；

►總占比約40%的中層物業(yè)，著力打造文化品牌、辦公SOHO、電子商務(wù)、青年旅社、教育培訓(xùn)、私人定制等創(chuàng)業(yè)辦公型業(yè)態(tài)，重點(diǎn)針對(duì)粘性高、個(gè)性化及持續(xù)性的商業(yè)服務(wù)；

►總占比約40%的高層物業(yè)，則重點(diǎn)聚集品牌酒店、品質(zhì)民宿、自主公寓等居住型業(yè)態(tài)，提供高端、私密的居住體驗(yàn)。

也就是說(shuō)，龍湖此番打破常規(guī)的“銷(xiāo)售”或者“銷(xiāo)售-服務(wù)”模式，進(jìn)而演化為“銷(xiāo)售-服務(wù)-經(jīng)營(yíng)”模式。

雖然說(shuō)，“空中商鋪”在長(zhǎng)沙是一個(gè)新詞，但在全國(guó)乃至世界范圍內(nèi)，它已經(jīng)經(jīng)受住了市場(chǎng)的檢驗(yàn)，并沉淀了一批優(yōu)秀的案例。

日本，東京澀谷之光。

它的2樓鋪排了電商零售、文創(chuàng)展覽，3-4樓匯集鞋類(lèi)箱包、大牌折扣，5樓餐飲區(qū)布滿咖啡茶飲、主題酒吧，7樓是游戲娛樂(lè)、主題趴，10樓主打文化藝術(shù)、教育培訓(xùn)，11樓用作聯(lián)合辦公、創(chuàng)意商務(wù)，12樓是牙醫(yī)診所、醫(yī)療美容，16樓聚集了廣告設(shè)計(jì)、影視后期，18樓則用作酒店民宿、講座會(huì)議……

如今，該出已成赴日旅游的地標(biāo)性景點(diǎn)之一。

3.

實(shí)際上，這樣的案例在世界各地還有很多，比如新加坡的The Star、紐約新世貿(mào)中心、香港方圓廣場(chǎng)等等。

其實(shí)在內(nèi)陸城市，也有不少這樣的案例。

比如，位于重慶沙坪壩的龍湖光年項(xiàng)目，比如武漢范湖站地鐵口的葛洲壩龍湖江宸項(xiàng)目，再比如重慶龍湖時(shí)代天街：

該項(xiàng)目28號(hào)棟約29萬(wàn)方的商業(yè)塔樓，大部分作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)，出租率達(dá)到98%，租金水平位居全市前列。

最新的數(shù)據(jù)是，該項(xiàng)目28號(hào)棟的平均租金為2.2元/平米/天，而該區(qū)域的其他公寓租金平均約1.2元/平米/天。同樣的地段，同樣的戶型面積，因采用模式創(chuàng)新，可以促使回報(bào)幾乎翻番。

何況，即便翻番，對(duì)于租客來(lái)說(shuō)任然是一筆劃算的支出，要知道，該區(qū)域普通門(mén)面的租價(jià)，租金差不多需要4-5元/平米/天。

“空中商鋪”的威力，可見(jiàn)一般。

一方面，不同于公寓市場(chǎng)主流的“出租居住空間”，商業(yè)租賃的收益明顯有著更高的回報(bào)指數(shù)；另一方面，相較于傳統(tǒng)商鋪，公寓的租金定然會(huì)相對(duì)降低。

一升一降之間，租客經(jīng)營(yíng)成本降低有利于事業(yè)發(fā)展和穩(wěn)固，同時(shí)業(yè)主回報(bào)可以得到提升，形成“雙贏”的良性局面，達(dá)成集群效應(yīng)，從而推動(dòng)物業(yè)本身、租金收益的進(jìn)一步升值。

4.

當(dāng)然，無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，這些項(xiàng)目似乎都有一個(gè)共同點(diǎn)，那便是位于地鐵口附近。在現(xiàn)代城市，地鐵無(wú)疑是城市最聚人流的交通方式，沒(méi)有之一。

同時(shí)，它們都是各自區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性商業(yè)，要么推動(dòng)區(qū)域商業(yè)完成質(zhì)的飛躍，要么填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白，即能滿足市民高品質(zhì)、多方位的消費(fèi)需求。

此外，它們的業(yè)態(tài)普遍重視消費(fèi)體驗(yàn)，小而美、專(zhuān)而精。在線上購(gòu)物增速下滑、“新零售”方興未艾的當(dāng)下，更適合消費(fèi)力更高、品質(zhì)要求更高、需求更個(gè)性多元的消費(fèi)選擇。

可以說(shuō)，龍湖·湘江星座在此方面擁有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

該項(xiàng)目位于地鐵六號(hào)線長(zhǎng)川路站旁，屬于純商業(yè)性物業(yè)，但投資成本相較傳統(tǒng)商鋪門(mén)面更低，具備了商業(yè)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)聚集、業(yè)態(tài)多遠(yuǎn)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)。

所在的麓谷區(qū)域擁有15家世界500強(qiáng)企業(yè)、42家上市公司、2.8萬(wàn)家企業(yè)，是長(zhǎng)沙最重要的經(jīng)濟(jì)引擎之一，為區(qū)域商業(yè)的發(fā)展奠定優(yōu)渥的消費(fèi)土壤。

除了區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人群和高端人才，項(xiàng)目步程范圍內(nèi)還坐落有中信湘雅醫(yī)院（在建）、師大附中高新實(shí)驗(yàn)中學(xué)、岳麓區(qū)二小、涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院、湖南一師范等眾多單位，為項(xiàng)目“空中商鋪”的立體業(yè)態(tài)空間提供可持續(xù)的消費(fèi)需求群體。

在麓谷區(qū)域正處于蛻變的前夜，龍湖在此推出“空中商鋪”正當(dāng)其時(shí)。

龍湖對(duì)機(jī)會(huì)的洞察，對(duì)產(chǎn)品的思考，用一個(gè)個(gè)新詞，展現(xiàn)得淋漓盡致。

龍湖·湘江星座的“空中商鋪”，會(huì)不會(huì)像當(dāng)時(shí)“復(fù)墅”、“TOD”、“雙鑰匙”這些樓市名詞那樣，為長(zhǎng)沙帶來(lái)一股創(chuàng)新風(fēng)潮？

關(guān)注，并期待。