4年的轉(zhuǎn)售期，讓長(zhǎng)沙二手房交易變成了長(zhǎng)線作戰(zhàn)。

一組長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的數(shù)據(jù)顯示：長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)在近一年（2018.6.25-2019.6.25）交易了25047套，而在去年同期，長(zhǎng)沙二手房成交量為37890套，同比下降33.9%。此外，據(jù)長(zhǎng)沙貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月長(zhǎng)沙二手房（內(nèi)五區(qū)和長(zhǎng)沙縣）成交量?jī)H為3232套。

與去年門庭若市不同，今年更多的是“門可羅雀”。

7月2日，記者來(lái)到位于開(kāi)福區(qū)蔡鍔北路的新環(huán)境荷花池門店，正值上午11點(diǎn)，工作人員三五成群地在店門外閑聊著。

“去年5月，存放業(yè)主賣房鑰匙的柜子已經(jīng)空了，而今光我就剩4把。”看著墻上的鑰匙，新環(huán)境荷花池門店房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人胡先生略顯惆悵，“與去年相比，今年長(zhǎng)沙二手房成交價(jià)跌了1000-1200元/㎡，成交量更是直接腰斬。”

湖南新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓認(rèn)為，數(shù)據(jù)的“骨折”，一方面去年以來(lái)的調(diào)控政策延續(xù)，需求尤其是改善型需求釋放難度大，轉(zhuǎn)售周期也由3年變?yōu)?年，具有購(gòu)房資格的群體逐漸減少；另一方面則是由于新房的分流，新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，新房開(kāi)盤價(jià)格明顯低于同區(qū)域二手房掛牌價(jià)格，更多購(gòu)房者轉(zhuǎn)向了新房市場(chǎng)。

55615套，這是諸葛找房網(wǎng)顯示的最新二手房掛牌房源量，而這一數(shù)據(jù)還將不斷被刷新。不斷積累的存量，二手房市場(chǎng)其實(shí)已正漸顯疲態(tài)。而據(jù)中原湖南戰(zhàn)略研究中心的研判，2019年全年，長(zhǎng)沙整體購(gòu)房需求預(yù)估量為7.3萬(wàn)人。

從成交上看，新房成交量大概是二手房的4-5倍。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月內(nèi)五區(qū)及長(zhǎng)沙縣新房和二手房成交量分別為：7739套、1857套；3461套，610套；10777套、2098套。

“如果新房和二手房需求按5:1計(jì)算，長(zhǎng)沙二手房需求量在1.2萬(wàn)人左右。”一位資深房地產(chǎn)中介人士指出，在房源慢出的形勢(shì)下，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)的堰塞湖，正逐漸形成。“入口端存量在增加，出口端則是緩慢成交，后續(xù)長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)或?qū)⒚媾R‘庫(kù)存’問(wèn)題。”

漸長(zhǎng)的存量和低位成交，拉長(zhǎng)了議價(jià)空間。“比如盛世荷園小區(qū)附近賣價(jià)在160萬(wàn)左右的房子，實(shí)際成交價(jià)可能在152萬(wàn)左右。”7月1日，在位于開(kāi)福區(qū)東風(fēng)路的我愛(ài)我家四季花城門店內(nèi)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人彭先生正在整理房源信息，他告訴記者，“去年的議價(jià)空間可能還有往上加的，秒殺盤和坐地起價(jià)的，今年卻越來(lái)越少。”

“現(xiàn)在成交的二手房中，不少都是不斷往下調(diào)價(jià)才成交的。今年，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)議價(jià)空間在5-10%左右，比去年增加了5%�！必悮らL(zhǎng)沙站市場(chǎng)中心總監(jiān)都業(yè)申認(rèn)為，平均2個(gè)月的銷售周期，以及擁有“房票”的購(gòu)房人群減少，可選擇的房源增多，這些因素都導(dǎo)致議價(jià)空間的增加。

在整體市場(chǎng)進(jìn)入疲軟之際，不少中介公司開(kāi)始將重新布局業(yè)務(wù)。

市民周女士打算賣掉自己在開(kāi)福區(qū)伍家?guī)X的一套四室一廳的房子，但是掛牌三個(gè)多月卻無(wú)人問(wèn)津。直到上個(gè)月有客戶打算還價(jià)10多萬(wàn)才買，她一氣之下選擇轉(zhuǎn)售為租，“低價(jià)賤賣了不劃算，還不如一個(gè)月租3000元，等市場(chǎng)好了再做打算。”

“購(gòu)房者考慮的周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前，我們門店早已轉(zhuǎn)換思路，門店業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向‘轉(zhuǎn)售為租’‘以租代買’。目前，我們門店新房與二手房的成交量比例接近1：1。”長(zhǎng)沙營(yíng)盤路附近某中介門店的店長(zhǎng)蘭先生告訴記者。

明賓表示，如今，二手房市場(chǎng)中心已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，以前的在整體業(yè)務(wù)類型為，二手房成占交60%，租房占30%，新房占20%，“隨著二手房成交周期拉長(zhǎng)，想在行業(yè)中存活下來(lái)，勢(shì)必會(huì)把二手房成交量縮小規(guī)模。新房業(yè)務(wù)占比可能會(huì)增至40%，甚至部分小公司可能會(huì)達(dá)到60%。同時(shí)租賃市場(chǎng)也在擴(kuò)大，現(xiàn)在占比有可能放大到百40%。”

相比任何的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和宣傳噱頭，二手房市場(chǎng)是樓市溫度最真實(shí)的體現(xiàn)。

下半年長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)將如何發(fā)展？一位二手房營(yíng)銷管理層的資深人士分析認(rèn)為，反炒房調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖，購(gòu)房者將從試探的心理預(yù)期慢慢轉(zhuǎn)為更理性的看待市場(chǎng)，“金九銀十”的成交量與6、7月相比或有明顯上浮，但將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如去年的成色。

他認(rèn)為，未來(lái)兩年，會(huì)讓一部分未達(dá)4年標(biāo)準(zhǔn)的房源加入可售，不具備購(gòu)房資格的人到了明年也達(dá)到兩年社保，會(huì)助推一波行情，但是漲幅空間不會(huì)發(fā)生根本性變化，穩(wěn)仍將成為常態(tài)。而在都業(yè)申看來(lái)，在政策穩(wěn)的背景下，重點(diǎn)城市的改善型需求依舊難以釋放，而改善需求是市場(chǎng)的“新剛需”，這是下半年市場(chǎng)的重要下行壓力,“下半年長(zhǎng)沙二手房成交量或仍在低位徘徊，其中100-120㎡的戶型成交比例將更高。政策難松難緊，“穩(wěn)” “一城一策”是主基調(diào)。”