柳州市一對(duì)夫婦購(gòu)買一套商品房后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)并非房地產(chǎn)公司在廣告中宣傳的屬于名校學(xué)區(qū)，于是將房地產(chǎn)公司訴至法院索賠損失。

房地產(chǎn)公司稱，廣告不屬于合同組成部分，房地產(chǎn)公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)柳州市兩級(jí)法院審理，這起商品房預(yù)售合同糾紛有了最終結(jié)果。

出于孩子上學(xué)及房屋升值的考慮，伍先生、朱女士夫婦決定購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房。他們看上了柳州市魚峰區(qū)某小區(qū)的房屋，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司在廣告宣傳中稱該小區(qū)位于柳州八中的學(xué)區(qū)內(nèi)。

2015年1月10日，伍先生、朱女士夫婦與房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》。合同約定：伍先生、朱女士向房地產(chǎn)公司購(gòu)買某小區(qū)的一套房屋，建筑面積為103.66平方米，套內(nèi)建筑面積為87.45平方米，按套內(nèi)建筑面積1萬(wàn)余元/平方米計(jì)算，總價(jià)款88.8萬(wàn)余元。

房地產(chǎn)公司應(yīng)在2017年6月30日前，依照國(guó)家和地方政府有關(guān)規(guī)定，將具備取得房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明條件且符合合同約定的商品房交付二人使用。

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合同簽訂后，伍先生、朱女士向房地產(chǎn)公司全額支付購(gòu)房款。

2015年5月1日起，房地產(chǎn)公司未經(jīng)核準(zhǔn)辦理戶外廣告登記，在小區(qū)營(yíng)銷中心設(shè)置一塊電子顯示屏發(fā)布戶外房地產(chǎn)廣告。

柳州市教育局函告工商部門：鑒于小區(qū)住宅樓未交付使用，不進(jìn)行學(xué)區(qū)劃分，房地產(chǎn)公司在廣告中使用“八中·八中學(xué)區(qū)”文字開展售房促銷，內(nèi)容虛假。

同年8月20日，工商部門對(duì)房地產(chǎn)公司作出處罰決定書。工商部門責(zé)令房地產(chǎn)公司在2015年8月30日前辦理營(yíng)銷中心設(shè)置電子顯示屏發(fā)布房地產(chǎn)廣告的戶外廣告登記；停止發(fā)布含有“八中·八中學(xué)區(qū)”文字的廣告，并發(fā)布廣告予以更正、消除影響；對(duì)房地產(chǎn)公司未經(jīng)登記擅自發(fā)布戶外廣告行為處以罰款1萬(wàn)元，發(fā)布虛假?gòu)V告行為處以罰款150萬(wàn)元，上繳國(guó)庫(kù)。

伍先生、朱女士認(rèn)為，房地產(chǎn)公司發(fā)布小區(qū)房屋系學(xué)區(qū)房的虛假?gòu)V告對(duì)他們買房并簽訂合同的決策有重大影響，給他們?cè)斐闪藫p失，遂將房地產(chǎn)公司訴至柳州市魚峰區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令房地產(chǎn)公司賠償他們1.39萬(wàn)元，并在當(dāng)?shù)匾患壹埫缴峡�登公告�?duì)其虛假宣傳的行為消除影響。

房地產(chǎn)公司辯稱，廣告宣傳不屬于合同的組成部分，合同中沒有關(guān)于學(xué)區(qū)的約定，公司沒有違約行為，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

房地產(chǎn)公司提供該公司企業(yè)公示信息及柳州一家廣告策劃公司出具的小區(qū)廣告更換圖片清單，欲證明其已于2015年11月27日前對(duì)外發(fā)布廣告予以更正、消除了影響。

經(jīng)查，房地產(chǎn)公司與廣告公司簽訂圍擋廣告牌制作合同，廣告發(fā)布之日為2014年7月21日，圍擋廣告牌含有“八中·八中學(xué)區(qū)”文字廣告用語(yǔ)。房地產(chǎn)公司于2015年11月27日在當(dāng)?shù)匾患壹埫缴习l(fā)布的廣告已經(jīng)沒有關(guān)于八中學(xué)區(qū)房的宣傳。據(jù)此，魚峰區(qū)法院認(rèn)定房地產(chǎn)公司以八中學(xué)區(qū)房作為銷售噱頭發(fā)布虛假?gòu)V告宣傳的時(shí)間為2014年7月21日至2015年11月26日。

魚峰區(qū)法院審理后認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”伍先生、朱女士與房地產(chǎn)公司簽訂合同的時(shí)間在發(fā)布虛假?gòu)V告的時(shí)間段內(nèi)，房地產(chǎn)公司發(fā)布虛假?gòu)V告對(duì)伍先生、朱女士買房并簽訂合同的決策有重大影響，該廣告內(nèi)容構(gòu)成具體確定的說(shuō)明和允諾，應(yīng)視為要約�，F(xiàn)小區(qū)不屬于八中學(xué)區(qū)，房地產(chǎn)公司發(fā)布小區(qū)房屋屬于八中學(xué)區(qū)房的虛假?gòu)V告，該行為構(gòu)成違約，房地產(chǎn)公司應(yīng)賠償伍先生、朱女士相應(yīng)的損失。

法院指出，伍先生、朱女士主張的損失過(guò)高且計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)無(wú)依據(jù)。鑒于合同未對(duì)房地產(chǎn)公司該項(xiàng)違約責(zé)任作出明確約定，且考慮到伍先生、朱女士未向教育部門核實(shí)小區(qū)教育配套設(shè)施存在一定的責(zé)任，酌情認(rèn)定房地產(chǎn)公司賠償伍先生、朱女士5000元。

魚峰區(qū)法院一審判決房地產(chǎn)公司向伍先生、朱女士支付經(jīng)濟(jì)損失5000元，駁回伍先生、朱女士的其他訴訟請(qǐng)求。

房地產(chǎn)公司不服一審判決，向柳州市中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求柳州市中院駁回伍先生、朱女士的訴訟請(qǐng)求。

柳州市中院作出“駁回上訴，維持原判”的終審判決。（文中人名為化名）