柳州市一對夫婦購買一套商品房后，發(fā)現小區(qū)并非房地產公司在廣告中宣傳的屬于名校學區(qū)，于是將房地產公司訴至法院索賠損失。

房地產公司稱，廣告不屬于合同組成部分，房地產公司不應承擔違約責任。經柳州市兩級法院審理，這起商品房預售合同糾紛有了最終結果。

出于孩子上學及房屋升值的考慮，伍先生、朱女士夫婦決定購買一套學區(qū)房。他們看上了柳州市魚峰區(qū)某小區(qū)的房屋，因為房地產公司在廣告宣傳中稱該小區(qū)位于柳州八中的學區(qū)內。

2015年1月10日，伍先生、朱女士夫婦與房地產公司簽訂《商品房買賣合同》。合同約定：伍先生、朱女士向房地產公司購買某小區(qū)的一套房屋，建筑面積為103.66平方米，套內建筑面積為87.45平方米，按套內建筑面積1萬余元/平方米計算，總價款88.8萬余元。

房地產公司應在2017年6月30日前，依照國家和地方政府有關規(guī)定，將具備取得房屋建筑工程竣工驗收備案證明條件且符合合同約定的商品房交付二人使用。

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合同簽訂后，伍先生、朱女士向房地產公司全額支付購房款。

2015年5月1日起，房地產公司未經核準辦理戶外廣告登記，在小區(qū)營銷中心設置一塊電子顯示屏發(fā)布戶外房地產廣告。

柳州市教育局函告工商部門：鑒于小區(qū)住宅樓未交付使用，不進行學區(qū)劃分，房地產公司在廣告中使用“八中·八中學區(qū)”文字開展售房促銷，內容虛假。

同年8月20日，工商部門對房地產公司作出處罰決定書。工商部門責令房地產公司在2015年8月30日前辦理營銷中心設置電子顯示屏發(fā)布房地產廣告的戶外廣告登記；停止發(fā)布含有“八中·八中學區(qū)”文字的廣告，并發(fā)布廣告予以更正、消除影響；對房地產公司未經登記擅自發(fā)布戶外廣告行為處以罰款1萬元，發(fā)布虛假廣告行為處以罰款150萬元，上繳國庫。

伍先生、朱女士認為，房地產公司發(fā)布小區(qū)房屋系學區(qū)房的虛假廣告對他們買房并簽訂合同的決策有重大影響，給他們造成了損失，遂將房地產公司訴至柳州市魚峰區(qū)人民法院，請求法院判令房地產公司賠償他們1.39萬元，并在當地一家紙媒上刊登公告對其虛假宣傳的行為消除影響。

房地產公司辯稱，廣告宣傳不屬于合同的組成部分，合同中沒有關于學區(qū)的約定，公司沒有違約行為，不應承擔賠償責任。

房地產公司提供該公司企業(yè)公示信息及柳州一家廣告策劃公司出具的小區(qū)廣告更換圖片清單，欲證明其已于2015年11月27日前對外發(fā)布廣告予以更正、消除了影響。

經查，房地產公司與廣告公司簽訂圍擋廣告牌制作合同，廣告發(fā)布之日為2014年7月21日，圍擋廣告牌含有“八中·八中學區(qū)”文字廣告用語。房地產公司于2015年11月27日在當地一家紙媒上發(fā)布的廣告已經沒有關于八中學區(qū)房的宣傳。據此，魚峰區(qū)法院認定房地產公司以八中學區(qū)房作為銷售噱頭發(fā)布虛假廣告宣傳的時間為2014年7月21日至2015年11月26日。

魚峰區(qū)法院審理后認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任�！�伍先生、朱女士與房地產公司簽訂合同的時間在發(fā)布虛假廣告的時間段內，房地產公司發(fā)布虛假廣告對伍先生、朱女士買房并簽訂合同的決策有重大影響，該廣告內容構成具體確定的說明和允諾，應視為要約�，F小區(qū)不屬于八中學區(qū)，房地產公司發(fā)布小區(qū)房屋屬于八中學區(qū)房的虛假廣告，該行為構成違約，房地產公司應賠償伍先生、朱女士相應的損失。

法院指出，伍先生、朱女士主張的損失過高且計算標準無依據。鑒于合同未對房地產公司該項違約責任作出明確約定，且考慮到伍先生、朱女士未向教育部門核實小區(qū)教育配套設施存在一定的責任，酌情認定房地產公司賠償伍先生、朱女士5000元。

魚峰區(qū)法院一審判決房地產公司向伍先生、朱女士支付經濟損失5000元，駁回伍先生、朱女士的其他訴訟請求。

房地產公司不服一審判決，向柳州市中級人民法院提起上訴，請求柳州市中院駁回伍先生、朱女士的訴訟請求。

柳州市中院作出“駁回上訴，維持原判”的終審判決。（文中人名為化名）