康超大廈現(xiàn)狀圖

林先生表示，他當(dāng)時與康超地產(chǎn)約定，97間店鋪總價1100萬，分四期付款，但付完前三期900萬后，開發(fā)商的資金鏈卻出了問題。原本2008年年底應(yīng)交房，但直到2009年，都沒有交房的音訊。

2012年，林先生向法院起訴開發(fā)商康超地產(chǎn)，福州市臺江區(qū)法院判決地產(chǎn)商賠付374萬，但地產(chǎn)商已人去樓空，最終強制執(zhí)行無果。

夜幕之下的爛尾樓

公開信息顯示，這棟建筑的前身為“志信大廣場”，坐落于臺江區(qū)洋中街道廣達(dá)路 370 號，于1996年10月開始動工建設(shè)，因原地產(chǎn)商無力續(xù)建，其在建工程及國有土地使用權(quán)于 2003 年被福建省高院司法拍賣，福建康超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原股東以人民幣 2500 萬元價格競得該標(biāo)，并將其變更過戶到新設(shè)立的康超公司名下，改名為“康超大廈”。

但好景不長，因康超公司資金斷裂，股東矛盾激烈，以及大廈外墻改造審批未獲通過等因素，康超大廈自 2008 年起再次爛尾。期間，雖康超公司股東及其實際控制人多次重組，但均告失敗。錢，拿不回一分；樓，成了爛尾樓。林先生心急如焚，卻也只能苦苦等待。

2019年，康超地產(chǎn)開發(fā)商債權(quán)方之一——招商銀行提出對開發(fā)商進(jìn)行破產(chǎn)清算，法院通過搖號的方式，委派福州國浩律師事務(wù)所相關(guān)人員作為本次破產(chǎn)清算的資產(chǎn)負(fù)責(zé)人。

資產(chǎn)管理人團(tuán)隊組成介紹

2019年11月6日，康超公司破產(chǎn)清算案第一次債權(quán)人會議在福州市鼓樓區(qū)人民法院召開。這次會議上，所有債權(quán)人對資產(chǎn)處理方案的進(jìn)行討論，資產(chǎn)管理人提出要引進(jìn)資方，將該樓盤拍賣，盤活資產(chǎn)。而林先生的訴求很簡單，只是想要回自己曾經(jīng)出資買下的那些店面。

但讓他沒有想到的是，2022年10月，資產(chǎn)管理人通知林先生，他的訴求無法實現(xiàn)，康超進(jìn)入破產(chǎn)清算后，其與康超地產(chǎn)原有的合約即失效，合同終止，根據(jù)賠償順位，林先生及其合伙人排在第六位。

林先生認(rèn)為資產(chǎn)管理人做出這樣的決定完全不符合常理�！拔覀儺�(dāng)時就很吃驚，我已經(jīng)簽了合同，交了錢，并且做好了所有備案手續(xù)，既然要盤活這一棟樓，再面向市場出售，那直接把我之前買的樓交給我就是了�！�

康超大廈外墻基本完工

那么資產(chǎn)管理人為何認(rèn)定林先生與康超地產(chǎn)的合同失效呢？在一份資產(chǎn)管理人《關(guān)于康超地產(chǎn)購房合同繼續(xù)履行或解除的審核認(rèn)定規(guī)則》中，記者看到，如果要滿足林先生所提出的“歸房保房”訴求，那么他所購買的店面必須被認(rèn)定為“消費性購房”。

而根據(jù)相關(guān)法條，認(rèn)定為消費性購房應(yīng)符合三個條件：簽訂合同；用于居住且名下無其它居住房；付款超過總價50%。若符合消費性購房條件，即之前簽訂的相關(guān)合同依然有效，即購買人只需支付購房款差額，支付續(xù)建費用，則可以得到原先所購買的房產(chǎn)。

關(guān)于消費性購房的法律認(rèn)定

正因如此，林先生所購買的店面并不屬于消費性購房，故資產(chǎn)管理人認(rèn)為合同應(yīng)取消，林先生只能得到部分的賠償金，以往所購的店面都不作數(shù)。987《維權(quán)超給力》記者菜菜聯(lián)系到本次破產(chǎn)清算的資產(chǎn)管理人之一，對方稱資產(chǎn)管理人的所有決定都是依照法律法規(guī)所做出的，不存在任何偏袒，如果不認(rèn)可他們的決定，可以交由法院評判。

審核認(rèn)定規(guī)則依據(jù)的法條

2022年10月，林先生起訴資產(chǎn)管理方，但今年7月25日，法院判決維持資產(chǎn)管理方所提出的破產(chǎn)清算程序方案，林先生對這樣的判決結(jié)果并不滿意。

如今，康超大廈一層被多家店面占用

對此，林先生的律師認(rèn)為，消費性購房的認(rèn)定規(guī)則確實保護(hù)了社會弱勢群體，但如果只以該法條作為唯一的評判標(biāo)準(zhǔn)，會存在很多問題。“大家往往忘記了，法律也應(yīng)該對誠信履行合同的當(dāng)事人有所保護(hù)，盡管林先生屬于‘投資型購房人’，但只要是誠實守信，按合同的約定足額支付了全額的購房款，就不能隨意解除合同�！�

該律師還認(rèn)為，破產(chǎn)法第18條規(guī)定“破產(chǎn)申請受理前成立而雙方均未履行完畢的合同，管理人有決定繼續(xù)履行合同或者解除合同的權(quán)利”，但法院在判決的時候沒有根據(jù)真實的合同履行情況進(jìn)行審判，存在對林先生的誤判。

公開資料顯示，康超公司除開發(fā)建設(shè)康超大廈外，其名下無其他資產(chǎn)，康超大廈共分割為458套房產(chǎn)，登記在康超公司名下的房產(chǎn)共有239套，其中224套房產(chǎn)已抵押給債權(quán)銀行，僅有15套房產(chǎn)未抵押，這些房產(chǎn)均被法院多輪查封；已對外簽訂商品房買賣合同，并辦理預(yù)售備案登記的房產(chǎn)共有219套。在債權(quán)申報期間，共有26位普通債權(quán)人向管理人申報債權(quán)計87筆，共計金額人民幣917463355.9元，共有31位購房人向管理人主張繼續(xù)履行187套房產(chǎn)的商品房買賣合同，其中部分購房人還主張支付逾期交房違約金，由于康超公司的缺位，對上述債權(quán)的審查難度加大。

對此，《維權(quán)超給力》特約律師，福建瀛榕律師事務(wù)所林善志律師表示，不同用途的房屋，在破產(chǎn)清算的程序中，可能會得到不同力度的保護(hù)。

如果是消費性的住宅，購房者主要是以基本的生活居住為目的，資產(chǎn)管理人會考慮到購房人經(jīng)濟(jì)實力較普通，甚至是傾盡了所有財產(chǎn)購房居住，改善家庭居住生活，為了孩子上學(xué)等，對購房人的整個家庭影響很重大，因此在破產(chǎn)清算中得到優(yōu)先保護(hù)權(quán)。

但如果是非消費性的住宅，更多的是投資和經(jīng)營，不涉及到購房人的基本權(quán)利，雖說是付出了真金白銀購買了房屋，但這一類購房人的權(quán)利保護(hù)力度，就會弱于消費性購房者的權(quán)利保護(hù)力度。

而關(guān)于資產(chǎn)管理人解除了林先生合同一事，林律師表示，資產(chǎn)管理人應(yīng)站在保障大多數(shù)人的利益的角度上做出決定。

在一審判決敗訴后，林先生即將向法院提起二訴，“我的權(quán)益根本沒有得到保護(hù)，我完完全全是一個受害者！”

此事后續(xù)進(jìn)展，《維權(quán)超給力》將持續(xù)關(guān)注！