盡管距離1500億銷售目標(biāo)只有一步之遙，但龍湖地產(chǎn) (00960.HK)仍舊充滿了對未來的憂患意識。

憂患意識，源自于新房市場或有可預(yù)見的天花板，下一步房地產(chǎn)公司怎么走，往哪個方向走，需要去思考，去應(yīng)對。

龍湖目前擁有四大主航道業(yè)務(wù)，分別為地產(chǎn)，商業(yè)、物業(yè)、長租公寓。而如何在不同城市區(qū)位的復(fù)雜空間，將上述業(yè)務(wù)合理調(diào)配，進(jìn)而形成生態(tài)圈效應(yīng)，龍湖想到了破題之策——TOD（transit-oriented development）模式。

目前，龍湖已在全國范圍內(nèi)成功打造15個TOD項(xiàng)目，未來數(shù)年還有超過20個TOD項(xiàng)目將陸續(xù)落地。這將幫助龍湖，在未來把握更多可能性。

跳出現(xiàn)有競爭格局

2017年11月9日，龍湖發(fā)布最新銷售公告，1-10月累計簽約額1404.1億元，同比增長89%，簽約面積913.1萬平方米。這一數(shù)據(jù)距離龍湖CEO邵明曉在中期業(yè)績會上公布的1500億銷售目標(biāo)，已相差不遠(yuǎn)。與此同時，長租公寓迅速推進(jìn)。截至10月底，龍湖打造的冠寓已布局全國14座城市，并且全面進(jìn)駐北京、上海、廣州、深圳四個一線城市。

然而，致力于當(dāng)中國地產(chǎn)界“三好學(xué)生”的龍湖地產(chǎn)，一直在尋找能夠跳出地產(chǎn)商競爭格局、開啟另一幅版圖的發(fā)展模式。TOD模式被龍湖視為重要探索方式之一。

事實(shí)上，“持商業(yè)”一直是龍湖堅(jiān)持的戰(zhàn)略，自2003年重慶北城天街開始，龍湖已專注商業(yè)地產(chǎn)14年。截至目前，龍湖已累計開業(yè)商場數(shù)量24個。據(jù)不完全統(tǒng)計，在龍湖已開業(yè)或正在建設(shè)的商場中，有超過30座都位于軌交上蓋或周邊，已經(jīng)充分具備了TOD模式的條件和要素。

所謂TOD模式是指以軌道站點(diǎn)為中心，建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的步行化城區(qū)；交通和空間一體化規(guī)劃及開發(fā)，使公共交通的使用最大化，居民能夠通過公共交通、自行車和步行的方式舒適、便捷出行。

在城市交通方面，TOD是全球公認(rèn)的優(yōu)選解決方案之一。TOD既能實(shí)現(xiàn)以人為本，沿軌道宜業(yè)、宜商、宜居，又能讓土地高效開發(fā)，實(shí)現(xiàn)價值增值。

以東京都市圈為例，通過軌道站點(diǎn)聯(lián)結(jié)，形成半徑超過80km的都市圈，多摩田園都市、多摩新城等數(shù)十個集聚產(chǎn)業(yè)和人口的新城，且其中部分新城已具有相當(dāng)規(guī)模。

值得一提的是，東京都市圈在未接受政府補(bǔ)貼的條件下實(shí)現(xiàn)了領(lǐng)先的軌道交通分擔(dān)率（東京58%，紐約29%，倫敦19%）和較低的人均碳排放量（東京1400千克/月，紐約3800千克/月，倫敦1700千克/月），有效避免一系列大城市常見問題。

不過，對標(biāo)日本東京、香港在TOD領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，大陸城市仍有較大的發(fā)展空間。就在三個月前，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉親自帶領(lǐng)高管團(tuán)隊(duì)，赴東京拜訪東急不動產(chǎn)、日建工作坊，專程交流TOD內(nèi)容。

從大坪到沙坪壩

龍湖在TOD領(lǐng)域的探索，最早從2003年開始。在此后已落地的諸多項(xiàng)目中，又以重慶時代天街較為典型。

重慶時代天街位于渝中區(qū)大坪街道，屬老城區(qū)，人口密度大，商業(yè)氛圍差且交通狀況不盡如人意。龍湖拿地后并沒有急于開發(fā)，而是一方面對區(qū)域、交通、客群等進(jìn)行調(diào)研，另一方面通過和政府密切溝通，明晰各方訴求：周邊居民日常的生活消費(fèi)需求要滿足；發(fā)展當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)、形成長期穩(wěn)定稅收的現(xiàn)實(shí)訴求也要兼顧。

龍湖利用時代天街和軌道1號線、2號線便捷連接的優(yōu)勢，從交通組織入手，與政府完成渝中西區(qū)與重慶其他區(qū)域互通互聯(lián)規(guī)劃，逐步打通東西向和建立南北向交通，在區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)順暢回轉(zhuǎn)和循環(huán)。

同時，雙方還對時代天街的地下、地面和空中分別進(jìn)行車流和人流規(guī)劃。在地下，當(dāng)?shù)卣�府將地鐵石油路站通過200米的地下商街接入時代天街AB館。同時，地下交通人行體系實(shí)現(xiàn)互通互聯(lián)，人流可以從最北端地鐵站點(diǎn)步行抵達(dá)最南端的站點(diǎn)；在空中，時代天街從A館到D館，甚至未來開業(yè)的E館都實(shí)現(xiàn)空中連廊連接，真正將一個封閉的區(qū)域變成了一個24小時、365天開放的區(qū)域。

大坪也逐漸從過路地變成留得住人、留得住錢的大商圈，形成正向經(jīng)濟(jì)循環(huán)。與時代天街AB館一同開業(yè)的30多萬方寫字樓，在開業(yè)后一年，企業(yè)入駐率達(dá)到80%，兩年后達(dá)到90%。小米也將西南總部設(shè)在這里。2012年開業(yè)至今，大坪已實(shí)現(xiàn)社會零售總額超500億。

對此，龍湖的一位高層曾總結(jié)，“我們發(fā)現(xiàn)在已管理運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目里，跟軌道交通結(jié)合的發(fā)展空間最大，可以去改造的空間很大，隨著人流變化，產(chǎn)業(yè)也在導(dǎo)流�！�

據(jù)悉，龍湖將其商業(yè)項(xiàng)目按照TOD成熟度劃分為三類：城市節(jié)點(diǎn)類，即商業(yè)與站點(diǎn)實(shí)現(xiàn)聯(lián)通，依靠軌道客流帶動商業(yè)發(fā)展，代表項(xiàng)目為北京長楹天街、成都北城天街；城市商圈類，商業(yè)與片區(qū)實(shí)現(xiàn)物理上高度聯(lián)通，形成消費(fèi)氛圍濃郁的商圈，代表項(xiàng)目為重慶時代天街、成都西宸天街；城市中心類，即內(nèi)容上的高度聯(lián)通，集聚人、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)的自成體系的中心，代表項(xiàng)目為重慶沙坪壩項(xiàng)目。

2017年6月，龍湖以34億拿下重慶沙坪壩高鐵站地塊。龍湖表示，未來將在沙坪壩高鐵站上面建設(shè)一座集一條高鐵線、三條軌道線為一體的超大型商業(yè)綜合體。該項(xiàng)目將是重慶目前最復(fù)雜的TOD項(xiàng)目，也在龍湖內(nèi)部視為標(biāo)桿項(xiàng)目被打造。

該項(xiàng)目位于老城區(qū)，四軌合一（高鐵站在建），人口密度達(dá)到3萬人/平方千米，也是全國唯一核心商圈內(nèi)的TOD開發(fā)項(xiàng)目。

據(jù)第一財經(jīng)了解，重慶沙坪壩TOD項(xiàng)目定位為超大體量全業(yè)態(tài)城市旗艦綜合體，除了包含龍湖自持運(yùn)營的天街，還將引入聯(lián)合辦公、養(yǎng)老、醫(yī)療、長租公寓等綜合業(yè)態(tài)。

重慶沙坪壩TOD項(xiàng)目的外觀，將類似東京澀谷之光。這個日本的超級樞紐中心，7條軌道線路匯聚，通過合理的交通和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，每天吸引300萬人流量，換乘人數(shù)全球排名第二。

基于國際經(jīng)驗(yàn)，龍湖還總結(jié)了七大原則，準(zhǔn)備將其運(yùn)用于實(shí)踐中。這七條核心原則是：產(chǎn)城融合、形象塑造、一體開發(fā)、站城一體、樞紐形成、用地集約、環(huán)境保護(hù)。

龍湖認(rèn)為，想要做好TOD需要改變目前國內(nèi)的城市規(guī)劃方式，需要及早整合政府、軌道公司、開發(fā)企業(yè)等各方資源，做到同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步運(yùn)營。

不過，相較于打造標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，龍湖內(nèi)部人士坦言，他們更傾向于運(yùn)用TOD的模式和理念，因地制宜打造每個項(xiàng)目，在不同城市區(qū)位進(jìn)行多種復(fù)雜度與業(yè)態(tài)融合度的嘗試。