▲8月20日，廣渠路一家房產(chǎn)中介的工作人員正在和客戶商談。新京報(bào)記者 彭子洋 攝

針對(duì)近期媒體關(guān)于個(gè)別住房租賃企業(yè)哄抬租金搶占房源的報(bào)道，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)“三不得”。

新京報(bào)記者昨日獲悉，8月19日下午，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾落實(shí)“三不得”要求，并承諾不漲租金且拿出手中共計(jì)超過12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)。

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“共識(shí)是未來一兩個(gè)月不要漲租”

據(jù)悉，參加座談會(huì)的住房租賃企業(yè)堅(jiān)決落實(shí)市住建委要求，共同承諾“三不”：不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。同時(shí)，各企業(yè)還明確承諾全面加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)人員的管理。

“這次會(huì)議，是在上周五約談基礎(chǔ)上的加強(qiáng)版，進(jìn)一步要求大家必須承諾。”北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰告訴記者，北京市租金因季節(jié)性以及多方面因素確實(shí)有所上漲，但沒有外界說的那么多，租金上漲被外界輿論夸大了。上漲的結(jié)構(gòu)是不平均的，中等總價(jià)的租金漲得相對(duì)多些，但中高端租金漲得較少。

“把低總價(jià)的漲幅來覆蓋整個(gè)租金市場(chǎng)，是不客觀的�！崩钗慕鼙硎�，低總價(jià)部分需求量較大，老百姓較為敏感，社會(huì)輿論較為關(guān)注。因此，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合10家企業(yè)，主要目的在于穩(wěn)定北京租賃市場(chǎng)。

李文杰指出，此次會(huì)議達(dá)成幾大原則：北京租金必須穩(wěn)定，不能因資本介入、企業(yè)漲價(jià)、業(yè)主反價(jià)，而擾亂租賃市場(chǎng)；要求大家要采取切實(shí)行動(dòng)，在短期內(nèi)不得漲租，“會(huì)議共識(shí)是，未來一兩個(gè)月不要漲租。這意味著，有些租金合約到期了，環(huán)比上月不要上漲�！�

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，最近3年，三季度的房租上漲幅度明顯大于其他季度，尤其是七八月份。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷表示，一個(gè)城市的租賃需求主要為高校畢業(yè)生及流入打工人員，而高校畢業(yè)生在7月份集中進(jìn)入，導(dǎo)致城市租房需求短期內(nèi)暴漲，市場(chǎng)供不應(yīng)求下房租上漲較快。而到了9月份，需求回落，市場(chǎng)穩(wěn)定，還可能會(huì)出現(xiàn)小幅度的租金回調(diào)現(xiàn)象，所以7、8月份房租較高。

李文杰介紹，一部分一線業(yè)務(wù)員此前在收房時(shí)存在競(jìng)價(jià)行為，對(duì)此，企業(yè)做出承諾，接受市民監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)或被舉報(bào)，嚴(yán)懲不貸。同時(shí)，各家企業(yè)總結(jié)了各自系統(tǒng)內(nèi)有些合約快到期，在未來2個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，供投放的房源。

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合同期內(nèi)不漲續(xù)約要漲？

8月20日下午，蛋殼公寓發(fā)布聲明稱做出三大承諾穩(wěn)定租金水平。蛋殼公寓還承諾，2018年8月至12月，北京地區(qū)蛋殼公寓租金環(huán)比7月不增，且不囤房惜租；蛋殼公寓承諾不與友商惡性競(jìng)爭(zhēng)，未來兩個(gè)月在北京地區(qū)承諾將提供20000間以上可出租房源，滿足市場(chǎng)需求。

在北京地區(qū)，2018年12月31日前，凡滿足簽約條件、簽約租賃時(shí)長(zhǎng)兩年的，兩年內(nèi)房租不漲價(jià)；2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶（含新簽和在租），到期續(xù)簽租金漲幅不超過6%。

新京報(bào)記者獲悉，8月20日晚間，自如發(fā)布《關(guān)于維護(hù)住房租賃市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的說明》，承諾在未來三個(gè)月保證收出房?jī)啥藘r(jià)格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場(chǎng)提供新增房源約8萬(wàn)間（存量房源退租加上新增供應(yīng)），新增投放市場(chǎng)的房源會(huì)維持租金不漲；全國(guó)九城續(xù)約房源漲幅不超過5%。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，中介協(xié)會(huì)承諾的發(fā)布表明調(diào)控政策開始關(guān)注房租，如果房租不穩(wěn)，調(diào)控的政策可能繼續(xù)重磅加碼。

“12萬(wàn)套房占整體市場(chǎng)租賃房源比例接近8%，如果這12萬(wàn)套房真不漲租金，北京市場(chǎng)的租賃價(jià)格將明顯平穩(wěn)。”張大偉同時(shí)提醒，對(duì)于依賴吃差價(jià)生存的租賃企業(yè)來說，能不能執(zhí)行還要看落實(shí)，要看這個(gè)承諾是不是為了短期避風(fēng)。

此外，租賃合同大多一年一簽，所以，是合同期內(nèi)不漲還是續(xù)約不漲租金，這個(gè)承諾不明確。如果續(xù)約漲房租，對(duì)于市場(chǎng)影響依然存在。

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分析

“破解房租上漲問題在于增加供應(yīng)”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從長(zhǎng)期看，房租仍然會(huì)呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)，但房租的上漲要和收入的上漲幅度相匹配，不要超過收入上漲的幅度。“按照目前市場(chǎng)來看，每年房租上漲的幅度控制在10%左右是合理的，但是現(xiàn)在一些房租上漲已經(jīng)超過20%甚至達(dá)到了30%。”

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，從租售比指標(biāo)看，目前北京的房租價(jià)格水平相對(duì)北京的房?jī)r(jià)水平并不是特別高，但房?jī)r(jià)和居民可支配收入之間產(chǎn)生了背離，導(dǎo)致房租和居民可支配收入之間的比例已經(jīng)背離。

“租房作為居民生活必需品，其價(jià)格應(yīng)該更多根據(jù)居民的負(fù)擔(dān)水平、可支配收入的承受能力來考量，漲幅應(yīng)該在居民可承受范圍之內(nèi)，并且根據(jù)一定的物價(jià)漲幅進(jìn)行調(diào)整，而不是根據(jù)房?jī)r(jià)的數(shù)字來調(diào)整�！苯�瀚表示。

那么，如何破解北京房租價(jià)格的問題？張大偉和江瀚均認(rèn)為，供需緊張導(dǎo)致了房租的上漲。

張大偉認(rèn)為，租賃市場(chǎng)租金上漲的根源在供需矛盾，而另一方面，資本大量進(jìn)入并沒有多少是增量供應(yīng)�！耙�?yàn)樯w房子出租在當(dāng)下租售比下是不可能賺錢的，這種情況下，大量的資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)�！�

“破解房租不合理上漲的困境、緩解供需矛盾，可以通過疏解人口、增加供應(yīng)實(shí)現(xiàn)�！睆埓髠ケ硎�。

江瀚則表示，破解北京房租價(jià)格問題的關(guān)鍵在于如何將租賃房源變得充裕。“在國(guó)家推出保障房、廉租房等房源的同時(shí)，也需要社會(huì)化的房源大量進(jìn)入市場(chǎng)，這樣才能保持房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定�！�

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租客說

有租戶稱近日遭遇續(xù)約漲房租

盡管多家住房租賃企業(yè)承諾不漲租金，但有租戶反映，近期仍然遭遇了漲房租。

昨日，一位自如公寓的租戶告訴記者：“今天早上接到自如管家的電話，催促趕緊決定要不要續(xù)租，續(xù)租的話，每月漲價(jià)500元�！�

該租戶租住的房子位于朝陽(yáng)區(qū)雙井附近，一間主臥加上服務(wù)費(fèi)每月為3360元，如果續(xù)租的話，租金加上服務(wù)費(fèi)上浮到每月3860元。

該租戶稱，“在簽訂合約之前，自如管家曾經(jīng)承諾‘三年不漲房租’，而這僅僅一年，不僅房租要漲，而且還上漲這么多。”

對(duì)此，自如管家稱，“現(xiàn)在已經(jīng)沒有‘三年不漲房租’的說法了，續(xù)租漲價(jià)也是根據(jù)周邊房租的漲價(jià)幅度進(jìn)行調(diào)整的，但是，如果是老客戶的話我們會(huì)盡力向公司進(jìn)行折扣申請(qǐng)�！�

事實(shí)上，此前不少租戶反映，“三年不漲房租”是口頭承諾，而合同上仍舊是“租金以甲方報(bào)價(jià)為準(zhǔn)”。

記者聯(lián)系到一名自如的房東，其表示，前年將房子租給自如，租價(jià)是6000元，兩年內(nèi)不漲價(jià)，今年再續(xù)租的話，協(xié)商漲價(jià)至9000元，而自如今年對(duì)外租價(jià)已經(jīng)上漲至11500元。

在中介協(xié)會(huì)的新聞出來后，自如的租戶王先生將這一鏈接轉(zhuǎn)給了中介�！盎貜�(fù)稱，按照原價(jià)續(xù)約提交公司系統(tǒng)，但被系統(tǒng)駁回了。中介稱到目前還沒有收到任何有關(guān)協(xié)會(huì)表態(tài)內(nèi)容方面的通知等，說我的房子應(yīng)該還要再漲價(jià)�！�

馬麗（化名）從2016年起住進(jìn)豐臺(tái)花鄉(xiāng)自如的一套三居室，次臥11平方米左右，月租1830元。2017年8月份經(jīng)歷了第一次調(diào)價(jià)，升至1990元/月。

今年8月，自如管家表示，按照內(nèi)部的價(jià)格系統(tǒng)，漲幅較大，價(jià)格會(huì)漲至2330元/月，但是會(huì)幫忙申請(qǐng)到2230元/月。經(jīng)過協(xié)商后，實(shí)際漲了200元，現(xiàn)在月租金為2190元/月。

“相比之下，我的室友住在客廳的隔斷房?jī)?nèi)，23平方米，帶陽(yáng)臺(tái)，租金每月2550元。今年8月份，自如管家表示，月租上漲1000元，她當(dāng)時(shí)覺得不可思議，經(jīng)過協(xié)商后，漲至2750元/月�！瘪R麗說，現(xiàn)在想來，協(xié)商很有效。

“我的一個(gè)朋友租住在立水橋自如的房子里，今年6月份被告之月租要漲價(jià)500元至2830元/月，在她表達(dá)憤怒后，漲了200元�！�