“如果再往前走的話，龍湖（長租公寓業(yè)務(wù)）有希望做到完全的領(lǐng)先。”龍湖集團執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉說。

8月26日，龍湖集團（00960.HK）在香港召開2019年中期業(yè)績發(fā)布會。中期業(yè)績顯示，2019上半年，龍湖集團實現(xiàn)合約銷售金額1056.2億元，同比增長8.8%；營業(yè)額385.7億元，同比增長42.2%。其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入25.8億元（不含稅租金收入），同比增長39.2%。值得關(guān)注的是，近三年間，龍湖集團物業(yè)投資組成發(fā)生了變化，主要由三部分構(gòu)成，分別是商場、冠寓和其他收入。其中，冠寓自2017年被確定為集團主航道業(yè)務(wù)以來，收入正呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步增長態(tài)勢。具體來看，2019年上半年，龍湖集團冠寓實現(xiàn)4.3億元收入；2018年全年，龍湖冠寓收入為4.25億元；2017年龍湖冠寓這一項收入僅為0.38億元。

業(yè)績報表中長租公寓收入罕見有貢獻，且穩(wěn)步提升，并堅定前行，這在正遭遇洗牌之痛的長租公寓領(lǐng)域非常不易。能做常人所不能做，這也是一家公司運營能力最好的驗證。

“莫聽穿林打葉聲，何妨吟嘯且徐行，料峭春風(fēng)吹酒醒，微冷，山頭斜照卻相迎”，發(fā)布會伊始，龍湖集團借蘇軾遇雨抒懷之作，以此表達自身面對外部環(huán)境變化，泰然自若的心境。這也同樣適用于當下長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展。任外界風(fēng)雨飄搖，我自巋然不動。恰如邵明曉在業(yè)績發(fā)布會上所說，“對于龍湖來講，我們非常堅定，冠寓依然是我們的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)�！�

接近頭部

對于龍湖長租公寓業(yè)務(wù)，邵明曉在業(yè)績會上的評價是，“現(xiàn)在在這個領(lǐng)域里，可以說龍湖已經(jīng)做到基本接近頭部了。”克而瑞發(fā)布的《2019年上半年中國長租公寓規(guī)模排行榜》顯示，無論從拓展規(guī)模還是開業(yè)規(guī)模來看，龍湖冠寓均位列長租公寓行業(yè)第二名，僅次于萬科泊寓。

邵明曉表示，至2019年6月，龍湖冠寓已開業(yè)房間超6萬間，上半年累計租金收入4.3億元，整個運營非常健康�！叭绻�再往前走的話，龍湖有希望做到完全的領(lǐng)先。”

長租公寓領(lǐng)域是當前房企前瞻性布局必爭之地�？藸柸鹬赋�，從行業(yè)層面來看，房企作為長租公寓領(lǐng)域中的主力軍，經(jīng)過幾年沉淀，目前國內(nèi)排名前50大規(guī)模房企已有近一半企業(yè)布局長租公寓。

房企愿意在長租公寓大展身手，離不開利好政策的支持。早在2015年，國務(wù)院就頒布了《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，其中提及“積極發(fā)展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業(yè)態(tài)”，此后“租購并舉”、“房住不炒”等政策的頂層設(shè)計對長租公寓的利好不斷出現(xiàn)。

長租公寓成為熱門投資領(lǐng)域背后，巨大租房需求也是重要支撐。貝殼租房發(fā)布的報告顯示，2018年，我國的13.9億人口中，租房人群接近2億。瞄準需求，再借助利好政策的東風(fēng)，2016年，龍湖集團開始涉足長租公寓領(lǐng)域，建立了“冠寓”品牌。龍湖集團2016年年報顯示，作為新業(yè)務(wù)之一，滿足年輕客群質(zhì)量租住及生活服務(wù)的冠寓已陸續(xù)在北京、上海、成都、重慶等地落地，并將逐漸成為公司品牌的重要一環(huán)。

2017年3月，龍湖集團正式確定了住宅開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、物業(yè)服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)。作為主航道業(yè)務(wù)之一，龍湖冠寓開始真正落地。2017年3月12日，龍湖冠寓首次落地成都，成都金楠天街店、時代天街店相繼開業(yè)；4天后，冠寓進軍重慶，重慶源著店的落地意味著龍湖冠寓開啟了全國化布局。2017年9月，冠寓成功進入北京，首次進駐一線城市；10月份，冠寓陸續(xù)落地深圳、上海、廣州，實現(xiàn)四個一線城市的全覆蓋。

據(jù)同策研究院統(tǒng)計，截止到2019年4月，冠寓已布局到全國華北、華東、華南、西南、華中片區(qū)，包含北京、上海、杭州、武漢、深圳在內(nèi)的多個一、二線重點城市。

堅定前行

龍湖是一家戰(zhàn)略確定便篤定前行的公司，但作為新興行業(yè)，長租公寓并不是一塊容易啃下的“骨頭”。

邵明曉在業(yè)績會上表示，長租公寓依然是龍湖的主航道業(yè)務(wù)。但是到今年，這個行業(yè)確實有一些變化。長租公寓這個業(yè)務(wù)，實際上是一個重運營、重營銷的業(yè)務(wù)，對團隊要求是非常高的。同時它的市場面非常大，針對的客群也非常寬泛，未來增長的潛力應(yīng)該是比較大，但是要做好難度也很大。

同策資管分析指出，萬科、龍湖、旭輝、朗詩、景瑞、金地、碧桂園、遠洋、招商蛇口、中駿10家涉及長租公寓的開發(fā)商中，僅有龍湖、朗詩和招商蛇口三家在2018年年報披露了長租公寓的租金收入，分別為4.3億元、1.3億元和8908萬元。

2018年，GO窩公寓、Color公寓、寓見公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓等長租公寓接連出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。今年8月初，號稱在全國擁有5萬間房源的樂伽公寓經(jīng)不住燒錢倒貼模式的消耗而轟然倒塌，成為了長租公寓的失敗樣本之一。

長租公寓運營機構(gòu)轟然倒下大多與資金鏈斷裂有關(guān)，但龍湖卻有此優(yōu)勢�！耙驗槲覀儓远ò凑兆约旱墓�(jié)奏去走，再加上龍湖的融資成本還是比較低的，所以這個業(yè)務(wù)我們還是會接著去做�！鄙勖鲿哉f。

從龍湖集團整體來看，目前平均借貸成本為4.56%，集團良好的財務(wù)狀況使得冠寓具有低成本融資能力。今年7月，龍湖宣布發(fā)行2019年住房租賃專項公司債券(第一期)，發(fā)行規(guī)模為20億元人民幣，其中五年期債券票面利率僅為3.9%；2017年12月，龍湖集團成功獲批全國首單住房租賃專項公募債券50億，并于2018年8月全部發(fā)行完畢，融資渠道進一步拓寬；另外，龍湖集團與新加坡政府投資公司以及加拿大養(yǎng)老基金投資公司分別聯(lián)合設(shè)立長租公寓投資平臺，均用于投資位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項目。

有了資金支持還不夠，如何運營長租公寓成為下一個難點。邵明曉的看法是，（長租公寓）領(lǐng)域未來的重點肯定還是在質(zhì)量，因為已經(jīng)到達了這樣一個行業(yè)地位，我們要把它的選址、運營，包括整個團隊、用戶，以及它的底層的DT和IT系統(tǒng)，全面去強化，讓出租率上來。

從品牌打造來看，據(jù)了解，龍湖冠寓的人群定位主要為年齡在20-35之間的年輕白領(lǐng)，《2018年冠寓租戶調(diào)研報告》顯示，90后是冠寓租戶的主力人群，其中90后+95后的占比已高達64%，此外還有3%的00后也加入了冠寓租客行列。

為了滿足多元人群的多樣需求，冠寓還推出了核桃、松果和豆豆三大系列產(chǎn)品線以切入各自的細分市場，分別針對外派精英人群、青年社區(qū)和企業(yè)客戶群體打造不同硬件與服務(wù)配比的產(chǎn)品。

從運營模式來看，龍湖冠寓采用“輕、中、重”三種資產(chǎn)模式并舉的方式，即10年以內(nèi)租賃項目，10年以上租賃項目以及自持或優(yōu)質(zhì)物業(yè)收并購項目。其中，輕、中資產(chǎn)項目到成熟期將實現(xiàn)35%左右的毛利率。

目前，冠寓在不少城市落地的首個項目均為輕、中資產(chǎn)項目，例如北京冠寓的酒仙橋店、廈門冠寓的高新園店等等�？硕�瑞地產(chǎn)研究分析指出，作為冠寓早期布局的主要方式，輕、中資產(chǎn)模式主要以純品牌和運營的輸出與管理為主，在項目的獲取上比其他模式也更快。在決策上，集團給予冠寓充分授權(quán)，從而能做到一周之內(nèi)就對項目做出判斷，從拿地到開業(yè)，周期大約維持在130天左右。通過輕、中資產(chǎn)的運作方式，冠寓可以在短時間內(nèi)加快布局，開拓市場，獲取市場份額，從而擴大冠寓的規(guī)模和品牌影響力。

據(jù)邵明曉介紹，隨著后期越來越多天街帶著冠寓的TOD項目逐漸開業(yè)運營，冠寓的生態(tài)資源也會越來越豐富，更好的為青年租客群體服務(wù)。

從冠寓的營收情況可以窺見其市場認可度。年報數(shù)據(jù)顯示，2018年單年累計營收4.2億元，而2019年6月統(tǒng)計半年累計營收已經(jīng)達到4.3億元。

“長租公寓業(yè)務(wù)從中長期來看，應(yīng)該還是一個能賺錢的業(yè)務(wù)。預(yù)計冠寓明年會持平或微利，后年開始賺錢。”邵明曉表示，

臨近龍湖集團上市十周年，龍湖集團董事長吳亞軍說，“沒有故事，就是好故事�！睂τ谙乱粋�十年，龍湖又有什么計劃？“核心就是跟著中國的城市發(fā)展道路去走，城市化、再城市化是一個成長機會；此外，消費升級是一個機會，服務(wù)升級也是一個機會。未來十年，龍湖就是圍繞這三個機會和戰(zhàn)略來做�！眳莵嗆娬f。

顯然，長租公寓市場大有可為。