金江苑小區(qū)

目前在小區(qū)管理上，采用酬金制聘用物業(yè)工作人員參與管理小區(qū)的并不多，貴陽(yáng)烏當(dāng)區(qū)金江苑小區(qū)算其中一個(gè)。試行半年多來(lái)，效果還不錯(cuò)。記者近日走進(jìn)這個(gè)小區(qū)，聽(tīng)聽(tīng)業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司談?wù)勑�區(qū)的管理情況。

從自治小區(qū)到物業(yè)公司管理

烏當(dāng)區(qū)金江苑小區(qū)，當(dāng)?shù)乩习傩账追Q“501宿舍”，因?yàn)槭冀ㄓ谏鲜兰o(jì)90年代的小區(qū)住房，最初是501廠為職工集資修建的宿舍。2001年起，職工陸續(xù)入住。

目前整個(gè)小區(qū)有35棟，112個(gè)單元，1490戶住戶，入住人員5000余人，車輛500多輛。

作為職工宿舍，最初那幾年，小區(qū)是由公司的三產(chǎn)部門（后勤部門）負(fù)責(zé)物業(yè)管理的，后來(lái)逐步剝離，在住戶中選出業(yè)委會(huì)專門負(fù)責(zé)。

據(jù)金江苑小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張賢忠介紹，小區(qū)很長(zhǎng)一段時(shí)間里的物業(yè)費(fèi)都是0.5元/平米，停車費(fèi)則一直維持50元/月的低價(jià)。業(yè)主主要是三線企業(yè)501廠的職工（多為55-80歲的退休職工），收入不高，多在2000-4000元之間，住房面積70多平米到90多平米，雖然算下來(lái)大多數(shù)住戶每月只需繳納幾十元的物管費(fèi)，但對(duì)于他們來(lái)說(shuō)依然不是一個(gè)小數(shù)。最初請(qǐng)過(guò)幾次物管公司，由于物業(yè)費(fèi)低廉，幾個(gè)公司都因利潤(rùn)太低而很快撤走。

基本上到2020年4月1日前，金江苑小區(qū)都實(shí)行業(yè)委會(huì)主導(dǎo)的自治，也就是業(yè)委會(huì)出面負(fù)責(zé)，物業(yè)人員主要由小區(qū)住戶（主要是退休職工）承擔(dān)，所以能以較低的薪資請(qǐng)人。

不過(guò)在實(shí)行自治過(guò)程中，張賢忠發(fā)現(xiàn)，在小區(qū)具體管理上，由于業(yè)委會(huì)缺乏經(jīng)驗(yàn)，往往不夠?qū)�業(yè)，遇到一些問(wèn)題時(shí)處理起來(lái)比較棘手。于是經(jīng)大部分業(yè)主同意，還是決定采取酬金制的方式，聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)公司來(lái)管理。

張賢忠經(jīng)多方比較，最后小區(qū)選定貴州大誠(chéng)建筑發(fā)展總公司作為小區(qū)的物業(yè)管理公司，2020年4月1日起正式入駐開(kāi)始物業(yè)管理。

業(yè)委會(huì)和物業(yè)配合管理小區(qū)

“我們這里有點(diǎn)特殊，雖然是一個(gè)小區(qū)，但本質(zhì)又屬于職工宿舍，所以從上幾屆業(yè)主委員會(huì)開(kāi)始，小區(qū)的財(cái)務(wù)就交由501廠的大財(cái)務(wù)在負(fù)責(zé)。目前小區(qū)的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)以及廣告收入這些，全部由501廠的財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)核算和管理，然后由小區(qū)業(yè)委會(huì)代表業(yè)主來(lái)分配和使用�！睆堎t忠說(shuō)。

小區(qū)聘請(qǐng)物業(yè)公司后，物業(yè)公司工作人員的工資，由物業(yè)公司核算造冊(cè)后交到業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)核對(duì)和認(rèn)可并簽字后，交由501廠的財(cái)務(wù)劃款。

“目前在金江苑小區(qū)的物業(yè)工作人員常規(guī)有28人，包括財(cái)務(wù)、收費(fèi)、保安、保潔等等。28人中除了物業(yè)公司自己的工作人員，超過(guò)80%是小區(qū)的住戶，很多人是拿著退休工資來(lái)干物業(yè)工作掙一點(diǎn)補(bǔ)貼，所以薪酬相對(duì)會(huì)比市場(chǎng)上低一些�！睆堎t忠透露，一般月薪2000多元到3000多元。除此之外，業(yè)委會(huì)成員每月也會(huì)領(lǐng)取一點(diǎn)補(bǔ)貼，目前執(zhí)行的是業(yè)委會(huì)主任1000元，業(yè)委會(huì)副主任900元，其他三位業(yè)委會(huì)成員800元。

小區(qū)的開(kāi)支，除了物業(yè)工作人員的薪酬，還有一項(xiàng)就是交給大誠(chéng)公司的管理費(fèi)，一年12萬(wàn)元。

在小區(qū)管理上，小區(qū)的業(yè)委會(huì)5位成員，每天排一位值班，接受業(yè)主反映問(wèn)題或提建議。同時(shí)，也會(huì)協(xié)調(diào)或協(xié)助物業(yè)解決小區(qū)存在的問(wèn)題。業(yè)主遇到困難，比如家里漏水這些，可以給物業(yè)或業(yè)委會(huì)反映，大家一起為業(yè)主排憂解難。

目前業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司的配合較好，小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)整體上較為順暢，大多數(shù)業(yè)主對(duì)此表示滿意。

物業(yè)公司：酬金制將是未來(lái)趨勢(shì)

1月13日，記者與大誠(chéng)公司駐金江苑小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理郭雨虹取得聯(lián)系，她對(duì)許多人關(guān)心的問(wèn)題做了解答。

問(wèn)：物業(yè)公司的工作人員主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的哪些工作？

答：工作人員在完成常規(guī)公共區(qū)域保安保潔、公共設(shè)施運(yùn)行維護(hù)外，還根據(jù)小區(qū)老年人與兒童較多的特點(diǎn)，積極配合社區(qū)完善老年日間照料中心，完善籃球場(chǎng)建設(shè)，增設(shè)兒童娛樂(lè)設(shè)施、戶外座椅及健身設(shè)施等。完善小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范，提升服務(wù)質(zhì)量。

問(wèn)：大誠(chéng)公司同多少個(gè)小區(qū)簽訂酬金制服務(wù)合同？

答：目前我們公司只有金江苑這一個(gè)項(xiàng)目采用了酬金制，這也是我們公司對(duì)這一種新型合作方式的嘗試和探索。

問(wèn)：酬金制和包干制利與弊在哪些方面？

答：我認(rèn)為酬金制對(duì)于物業(yè)公司在管理制度、人員素質(zhì)、專業(yè)服務(wù)等方面有較高需求，也就是說(shuō)對(duì)于物業(yè)公司的綜合實(shí)力要求較高。酬金制在國(guó)際上較為流行，但在國(guó)內(nèi)采用較少，但我公司相信酬金制將是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

問(wèn)：如何測(cè)算酬金的價(jià)格？

對(duì)我公司而言，通過(guò)前期專業(yè)測(cè)算，制定合理且雙方能夠接受的酬金價(jià)格，通過(guò)優(yōu)質(zhì)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，保證小區(qū)良好的物業(yè)費(fèi)收繳率，根據(jù)小區(qū)有利資源采取多種經(jīng)營(yíng)。

問(wèn)：業(yè)主與物業(yè)的矛盾一般主要集中在哪些方面？

答：我認(rèn)為業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)最主要的需求，還是保證日常生活的持續(xù)性與便捷性，其主要矛盾在于時(shí)效性，業(yè)主提出的問(wèn)題希望得到馬上解決，甚至物業(yè)公司在有些方面要考慮在問(wèn)題發(fā)生前。

解決方法就是勤于傾聽(tīng)業(yè)主建議與意見(jiàn)，及時(shí)有效的給予業(yè)主反饋有效信息，我公司在金江苑小區(qū)除日常收集業(yè)主建議外，每季度還會(huì)與居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)“綜治會(huì)議”，以不同方式收集業(yè)主真正關(guān)心的問(wèn)題。除此之外，物業(yè)公司要有完善的管理機(jī)制、設(shè)備設(shè)施檢修計(jì)劃和突發(fā)情況應(yīng)急預(yù)案。

相關(guān)鏈接

包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)/公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)/公司享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)/公司，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

結(jié)束語(yǔ)

這一篇報(bào)道是【居民自治or物業(yè)管理】系列報(bào)道的最后一期，其實(shí)不論是包干制、居民自治、還是酬金制管理，都各有利弊。包干制省心，但不夠透明；居民自治透明，但居民太費(fèi)心。酬金制介于兩者之間，但也需要居民對(duì)小區(qū)收支做好測(cè)算和規(guī)劃�？赐晡覀兊南盗袌�(bào)道，你覺(jué)得自己居住的小區(qū)更適合那種方式呢？歡迎你留言討論，也歡迎你將你們小區(qū)的故事或者問(wèn)題告訴我們。