當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)曲線(xiàn)接近高點(diǎn)，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈膠著，如何尋找到更多增長(zhǎng)新路徑，是個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

來(lái)自中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)發(fā)布的《2017年城市軌道交通行業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至2017年末，中國(guó)內(nèi)地34個(gè)城市開(kāi)通軌道交通并投入運(yùn)營(yíng)，開(kāi)通線(xiàn)路165條，運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路5033公里；2017年新增運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路32條，同比增長(zhǎng)24.1%；新增運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路880公里，同比增長(zhǎng)21.2%。

毫無(wú)疑問(wèn)，由軌道交通發(fā)展延伸出來(lái)的TOD開(kāi)發(fā)模式，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是新的藍(lán)海。西南交通大學(xué)（上海）TOD研究中心主任朱曉兵認(rèn)為，TOD開(kāi)發(fā)在國(guó)家大力倡導(dǎo)、軌交高速發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化倡導(dǎo)節(jié)約利用土地等因素推動(dòng)下，發(fā)展快、空間大、社會(huì)各方關(guān)注度高且參與意愿強(qiáng)烈。

在TOD這條路上，已經(jīng)有先知先覺(jué)的房企開(kāi)始行動(dòng)，而龍湖正是國(guó)內(nèi)TOD先行隊(duì)伍中的一員。在龍湖集團(tuán)副總裁、集團(tuán)總建筑師胡浩看來(lái)，產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入是城市發(fā)展的必要條件，從龍湖多年探索經(jīng)驗(yàn)看，圍繞軌道交通規(guī)劃城市發(fā)展最具可持續(xù)發(fā)展性，并有巨大的想象空間。

從對(duì)TOD模式的摸索到落地，龍湖傾注了大量的時(shí)間和精力。截至目前，龍湖已經(jīng)開(kāi)業(yè)的TOD商業(yè)項(xiàng)目18個(gè)，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)面積達(dá)到800萬(wàn)平方米。

TOD思考與探索

在對(duì)TOD模式的探索上，龍湖從2003年便已開(kāi)始，并一直保持慣有的穩(wěn)健作風(fēng)。

2003年對(duì)于龍湖是關(guān)鍵的一年，在這一年，龍湖的商業(yè)正式起步，也是在這一年，龍湖的TOD理念開(kāi)始萌芽�！�2003年，龍湖的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目重慶北城天街開(kāi)業(yè)，那時(shí)候我們開(kāi)始思考TOD，TOD的核心理念就是人流，是商業(yè)必備的基礎(chǔ)條件�！焙�浩說(shuō)。

彼時(shí)，TOD在國(guó)外已經(jīng)風(fēng)靡，國(guó)內(nèi)卻鮮為人知，龍湖只能借著發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，不斷對(duì)TOD進(jìn)行了解和探索，這一摸索，就是八年。在這期間，龍湖初步形成TOD理念，包括意識(shí)到商業(yè)聚集與業(yè)態(tài)復(fù)合重要性。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一直伴隨著輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的討論，在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，輕資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)模式能夠讓房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，反之，重資產(chǎn)項(xiàng)目則會(huì)成為房企“沉重的包袱”。但在眾多房企喊出輕資產(chǎn)口號(hào)的時(shí)候，有著TOD夢(mèng)想的龍湖卻以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看待商業(yè)地產(chǎn)，提出了“持商業(yè)”。

2011年，龍湖商業(yè)加快在全國(guó)的布局步伐。與此同時(shí)，龍湖對(duì)TOD模式的理論思考更多投入到實(shí)踐中，沿著軌交找地，為T(mén)OD項(xiàng)目的落地發(fā)展鋪路。

而且，與很多涉獵TOD領(lǐng)域的房企專(zhuān)注開(kāi)發(fā)地鐵上蓋TOD項(xiàng)目不同，龍湖認(rèn)為，城市的發(fā)展離不開(kāi)軌道交通的發(fā)展，而軌道交通則包含城市中的地鐵和城際間的高鐵。

去年，龍湖先是以34億的價(jià)格拿下了重慶沙坪壩高鐵站地塊，正將其打造為國(guó)內(nèi)首個(gè)商圈高鐵TOD項(xiàng)目，命名為“龍湖光年”。在河北高碑店，龍湖還正在打造一個(gè)規(guī)劃面積6.9平方公里，毗鄰高鐵的綠色生態(tài)TOD項(xiàng)目�！艾F(xiàn)在龍湖投資布局，在做深做透已布局市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，持續(xù)關(guān)注高鐵網(wǎng)點(diǎn)布局節(jié)點(diǎn)形成的城市群，以及類(lèi)似高碑店這種環(huán)超大型城市周邊的衛(wèi)星城市�！�

胡浩透露，龍湖在TOD模式上的探索和實(shí)踐正在提速，未來(lái)四年，龍湖還會(huì)有30余個(gè)TOD商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)落地。

新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)

“未來(lái)三年，龍湖商業(yè)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及面積將持續(xù)提升，到2020年，龍湖商業(yè)旗下開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總數(shù)將超50座，商業(yè)租金目標(biāo)預(yù)計(jì)達(dá)成60億。”對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)板塊，龍湖早已定下明確的目標(biāo)，而較大比例的商場(chǎng)，都屬于軌交節(jié)點(diǎn)上的 TOD項(xiàng)目。

胡浩將TOD項(xiàng)目形容為龍湖業(yè)務(wù)的錨點(diǎn)，“如果企業(yè)將每個(gè)業(yè)態(tài)分開(kāi)去做，就無(wú)法形成集約化的效應(yīng)。以TOD為錨點(diǎn)，讓企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)體系相互協(xié)同，就達(dá)到了集約化的效果。這是房企從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸向城市運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)去轉(zhuǎn)變的一個(gè)契機(jī)。”

住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)是龍湖的四大主航道業(yè)務(wù)，此外還有養(yǎng)老、產(chǎn)城創(chuàng)新業(yè)務(wù)。胡浩介紹，TOD項(xiàng)目是一個(gè)業(yè)態(tài)聚合的“大底盤(pán)”，以TOD為錨點(diǎn)，將多條業(yè)務(wù)聚合在一起，以此促進(jìn)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)能力和利潤(rùn)的增長(zhǎng)。因此，TOD項(xiàng)目為龍湖帶來(lái)的不僅是利潤(rùn)，還有持續(xù)的現(xiàn)金流。

不過(guò)，眼下龍湖的TOD項(xiàng)目還需要一定的住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售來(lái)支撐。龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉此前提出，未來(lái)龍湖的經(jīng)營(yíng)型業(yè)務(wù)會(huì)逐步加大，平均每年住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售回款的10%，投入住宅之外的持有物業(yè)。

（重慶·龍湖光年項(xiàng)目剖面示意圖）

胡浩告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，雖然當(dāng)前還需要住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售回款的方式進(jìn)行投資，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，龍湖也要用運(yùn)營(yíng)持有物業(yè)所獲得的資金來(lái)投資TOD，這樣能夠幫助龍湖增加自身的造血能力。

不難看出，在龍湖眼里，運(yùn)營(yíng)持有物業(yè)是筆理想的生意。2017年，龍湖投資性業(yè)務(wù)不含稅租金收入為25.9億元，較上年增長(zhǎng)35.6%。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，龍湖持續(xù)將銷(xiāo)售回款的一定比例投入持有物業(yè)，帶來(lái)的將是2020年商業(yè)租金對(duì)集團(tuán)總利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比達(dá)到20%。更重要的是，未來(lái)穩(wěn)定的租金收益，將能逐漸覆蓋龍湖的借貸利息，起到平衡杠桿的作用。

能力者的游戲

實(shí)際上，“軌道+物業(yè)”的開(kāi)發(fā)模式在近幾年來(lái)已經(jīng)逐漸被關(guān)注，很多TOD項(xiàng)目也收到了不錯(cuò)的效果。但TOD仍然是一個(gè)高門(mén)檻的領(lǐng)域，與普通商業(yè)項(xiàng)目相比，TOD項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)所耗費(fèi)的精力呈幾何增長(zhǎng)。

龍湖發(fā)現(xiàn)，在TOD模式領(lǐng)域有四個(gè)階段。第一階段是知道交通重要，但仍停留在弱連接層面；第二階段，軌道交通開(kāi)始有通道，可以避免刮風(fēng)下雨通行等問(wèn)題；第三階段就是地鐵上蓋物業(yè)建設(shè)等；第四階段便已發(fā)展到極致。比如，日本的澀谷未來(lái)之光，可以做到復(fù)合七條軌交，除了空間連接，還能關(guān)注到內(nèi)容之間的連接。

TOD無(wú)疑是能力者的游戲，尤其第四階段的TOD項(xiàng)目，復(fù)雜性最強(qiáng)，對(duì)房企的要求也更嚴(yán)苛。首先，這考驗(yàn)企業(yè)與政府、軌交公司等多個(gè)主體溝通協(xié)調(diào)能力；其次，在開(kāi)發(fā)TOD項(xiàng)目的過(guò)程中，企業(yè)需要具備打造多個(gè)復(fù)合業(yè)態(tài)空間的能力。

為了能夠在TOD領(lǐng)域得心應(yīng)手，龍湖做足了功夫，曾赴日本考察、借鑒成熟經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，龍湖還在今年年初提出“空間即服務(wù)”新戰(zhàn)略，其核心針對(duì)龍湖具備多業(yè)態(tài)空間打造運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，且加強(qiáng)協(xié)同而提出，這也促進(jìn)了龍湖在TOD模式下的多業(yè)態(tài)聚合。

在胡浩看來(lái)，當(dāng)前龍湖已經(jīng)具有非常豐富的產(chǎn)品體系，足以應(yīng)對(duì)各類(lèi)TOD項(xiàng)目的要求。近些年來(lái)，龍湖商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)快速成長(zhǎng)，養(yǎng)老、產(chǎn)城等業(yè)務(wù)也在積極探索。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，這些業(yè)務(wù)都會(huì)根據(jù)TOD項(xiàng)目的規(guī)劃需求，選擇性的植入。

值得一提的是，不同于冠寓的成倍增長(zhǎng)，在推進(jìn)TOD上面，龍湖認(rèn)為需要“慢慢來(lái)”，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的TOD項(xiàng)目都有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特性。

而在大周期的項(xiàng)目中，資本為王。說(shuō)起龍湖的資金實(shí)力，胡浩底氣十足，他表示，一直以來(lái)，龍湖的平均融資成本都控制在較低水平，2017年底這一指標(biāo)是4.5%，接近卓越央企，這也讓龍湖在做TOD項(xiàng)目時(shí)更加從容。

邵明曉曾表示，過(guò)去三年，在整個(gè)行業(yè)加杠桿的背景下，非標(biāo)、影子銀行、信托，這些龍湖均未用過(guò)，這樣的紀(jì)錄給龍湖帶來(lái)了非常低的融資成本，因此龍湖才有能力做好持有物業(yè)。

這些，也正是龍湖能從容參與TOD這個(gè)能力者游戲的保障所在。