車位問(wèn)題如何解決？

嘉賓點(diǎn)評(píng)

關(guān)于這一話題，中聞律師事務(wù)所律師李斌和北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師邵桐共同作出分析與解讀：

經(jīng)濟(jì)之聲：山東淄博松齡華府小區(qū)的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)的做法是否侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益？

邵桐：“從現(xiàn)在的車位使用狀況來(lái)看，車主當(dāng)時(shí)買車位時(shí)安全、方便停放車輛的目的似乎無(wú)法實(shí)現(xiàn)。從合同角度看，住戶存放車輛的目的已不能達(dá)到，因此可依據(jù)合同目的無(wú)法達(dá)到來(lái)解除此項(xiàng)合同。另外，現(xiàn)在物業(yè)的管理者沒(méi)有達(dá)到優(yōu)化資源配置的職能，所以，在存放車輛的過(guò)程中業(yè)主的車輛受到損害，根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司是有責(zé)任對(duì)業(yè)主的車輛損壞及相應(yīng)損失作出合理性賠償�！�

經(jīng)濟(jì)之聲：如何確認(rèn)是車位設(shè)計(jì)的問(wèn)題還是物業(yè)管理不到位？

李斌：“首先，呂先生的車位設(shè)計(jì)是符合車位設(shè)計(jì)規(guī)劃的，若通過(guò)規(guī)劃了似乎看來(lái)是沒(méi)有任何問(wèn)題的，但相關(guān)資料顯示，車位后面有人行道，說(shuō)明設(shè)計(jì)本身是有問(wèn)題的，存在安全隱患。這時(shí)，公共通道用途與他個(gè)人享有的獨(dú)占性權(quán)利就發(fā)生了沖突，對(duì)此，需要去考察當(dāng)時(shí)的規(guī)劃是什么樣的，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有在建設(shè)過(guò)程中改變規(guī)劃，如果有改變規(guī)劃，是否已告知作為買售人的業(yè)主，這是需要重點(diǎn)探討的問(wèn)題。同時(shí)，物業(yè)公司本身有維護(hù)管理的義務(wù)，這個(gè)車輛是別人合法購(gòu)買的，有占有使用的權(quán)利，作為其他人是不能夠擅自進(jìn)行干預(yù)的。所以，物業(yè)對(duì)于整個(gè)車庫(kù)中車位的秩序有管理義務(wù)，作為管理維護(hù)者，要嚴(yán)格履行法律、法規(guī)規(guī)定的以及物業(yè)合同所約定的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，否則，也很可能會(huì)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。   

邵桐：“我認(rèn)為主要的問(wèn)題是現(xiàn)在的規(guī)劃是否合理，這應(yīng)向規(guī)劃部門進(jìn)行查閱。另外，業(yè)主有權(quán)對(duì)當(dāng)時(shí)的審批手續(xù)是否依規(guī)依法進(jìn)行查詢，若當(dāng)時(shí)是違規(guī)審批，可以要求相關(guān)規(guī)劃部門對(duì)此進(jìn)行撤銷�！�

經(jīng)濟(jì)之聲：呂先生的車位問(wèn)題該怎么解決？

邵桐：“第一，從車位規(guī)劃的本身來(lái)考慮，如果確實(shí)存在違規(guī)規(guī)劃審批的情況，可以要求撤銷，同時(shí)與開(kāi)發(fā)商解除車位的購(gòu)買合同。第二，如果車位規(guī)劃沒(méi)有問(wèn)題，這份責(zé)任則要?dú)w于物業(yè)管理不盡職、不到位。車主車位的正常使用是因?yàn)楹炗喠撕贤�，�?gòu)買了使用權(quán)，所以，若其他人對(duì)其使用權(quán)造成侵害，物業(yè)公司應(yīng)有責(zé)任采取相關(guān)的保護(hù)措施來(lái)維護(hù)車主的權(quán)利�！�

經(jīng)濟(jì)之聲：呂先生介紹，使用車位后糾紛不斷，不是被電動(dòng)車圍住，就是車上又多了道劃痕，還常有業(yè)主指責(zé)他不該把通道當(dāng)車位。車輛停在地下車庫(kù)，愛(ài)車被劃傷，像這樣的情況應(yīng)該由誰(shuí)負(fù)責(zé)，是劃傷具體的人還是說(shuō)物業(yè)？目前已經(jīng)產(chǎn)生的鄰里糾紛又該如何化解？

李斌：首先我們要明確車身的劃痕是由誰(shuí)造成的？這是一個(gè)直接的責(zé)任人的問(wèn)題，就是如果一個(gè)其他業(yè)主通過(guò)停放電動(dòng)自行車，通過(guò)通行等等其他原因造成這位業(yè)主的車輛被損害了，他是實(shí)際的侵權(quán)人，如果能夠明確了誰(shuí)是這個(gè)行為的，他要對(duì)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

第二點(diǎn)，就是物業(yè)公司如果沒(méi)有盡到相關(guān)的管理維護(hù)義務(wù)，以至于這種損害沒(méi)有能夠避免發(fā)生，他是要承擔(dān)相關(guān)的補(bǔ)充賠償責(zé)任的，至于說(shuō)到鄰里糾紛這一點(diǎn)，我想明確的是如果我們的業(yè)主是有車位購(gòu)買合同的，而那個(gè)地方確實(shí)劃定就是一個(gè)車位只允許停車的，而不是所謂通道，因此其他業(yè)主指責(zé)你怎么占用通道這是沒(méi)有任何理由的。

同時(shí)我們想說(shuō)的問(wèn)題在于鄰里關(guān)系之間由于不動(dòng)產(chǎn)的使用發(fā)生糾紛是相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系里面有一個(gè)基本的義務(wù)是我不能妨礙你通行，但是前提是這是用于公共通行的區(qū)域，如果這個(gè)區(qū)域僅是我個(gè)人享有停車權(quán)利的區(qū)域，是我的車位那很顯然就不存在侵犯通行權(quán)的問(wèn)題了，別人對(duì)你的車位使用權(quán)應(yīng)當(dāng)會(huì)有不侵害的這種消極的義務(wù)，如果你積極的去損壞他的車位，他的停放的車輛很顯然是一種侵權(quán)行為。至于說(shuō)到如果存在鄰里糾紛的話我們作為居委會(huì)，也有人民調(diào)解委員會(huì)，也可以有人民調(diào)解來(lái)做這方面的工作，首先要明確一下雙方的權(quán)利和義務(wù)，第一個(gè)我是車位的所有人，我享有車位的使用權(quán)，獨(dú)占了使用權(quán)，這個(gè)權(quán)利必須要保障，如同別人的業(yè)主享有同樣的權(quán)利是一樣的，因?yàn)槲彝顿Y了，這是開(kāi)發(fā)商允許能夠出售的，我買了，我就享有權(quán)利。同時(shí)別的業(yè)主有這樣的權(quán)利，比如說(shuō)他的車輛右邊能不能停放電動(dòng)自行車，作為物業(yè)公司，正常的物業(yè)管理是不允許的，那就應(yīng)當(dāng)采取積極的措施，把這個(gè)地帶隔離起來(lái)，像邵律師剛才講到的，包括我的警示標(biāo)志，包括我的保護(hù)措施，我能不能夠指責(zé)別人的行為不能夠侵害到車位的所有權(quán)人，這是我們要考慮的。因此他如果是單純的鄰里糾紛跟物業(yè)公司開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系了，可以通過(guò)訴訟的方式，通過(guò)調(diào)解的方式，通過(guò)和解的方式，互諒互讓來(lái)解決，我覺(jué)得這樣是更好的一種選擇。

經(jīng)濟(jì)之聲：開(kāi)發(fā)商“期房車位同步賣”的銷售模式在一些地區(qū)成為常見(jiàn)現(xiàn)象。這種銷售模式對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

邵桐：“第一，由于期房車位當(dāng)時(shí)是根據(jù)圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)行購(gòu)買，那么，購(gòu)買時(shí)車主無(wú)法確定期房建好后，車位是否還能像原圖紙?jiān)O(shè)計(jì)那樣符合相關(guān)規(guī)定。第二，計(jì)劃趕不上變化，雖然期房建好后，車位也固定了，但沒(méi)法考慮現(xiàn)實(shí)生活中的實(shí)際情況會(huì)對(duì)原來(lái)的規(guī)劃造成何種沖突和影響。那么，實(shí)際使用的狀況可能不會(huì)像一開(kāi)始規(guī)劃時(shí)那么理想。所以，這兩種風(fēng)險(xiǎn)都可能造成消費(fèi)者購(gòu)買車位時(shí)不能理想使用。”

李斌：“其實(shí)，買期房一定是有風(fēng)險(xiǎn)的，包括你買入的現(xiàn)房車位使用環(huán)境中可能存在著物業(yè)管理不當(dāng)而造成一些鄰里糾紛，或者造成一些權(quán)利損害的問(wèn)題。所以，消費(fèi)者只能是在簽定合同時(shí)盡可能去考察，去了解相關(guān)信息。同時(shí)，把開(kāi)發(fā)商所有的承諾落到紙面上，寫(xiě)在合同當(dāng)中，一旦發(fā)生了相關(guān)糾紛，可以很好的利用合同的約定來(lái)維護(hù)自身權(quán)利�！�