車位問題如何解決？

嘉賓點評

關于這一話題，中聞律師事務所律師李斌和北京潮陽律師事務所律師邵桐共同作出分析與解讀：

經濟之聲：山東淄博松齡華府小區(qū)的開發(fā)商和物業(yè)的做法是否侵害了購房人的合法權益？

邵桐：“從現(xiàn)在的車位使用狀況來看，車主當時買車位時安全、方便停放車輛的目的似乎無法實現(xiàn)。從合同角度看，住戶存放車輛的目的已不能達到，因此可依據合同目的無法達到來解除此項合同。另外，現(xiàn)在物業(yè)的管理者沒有達到優(yōu)化資源配置的職能，所以，在存放車輛的過程中業(yè)主的車輛受到損害，根據《侵權責任法》的相關規(guī)定，物業(yè)公司是有責任對業(yè)主的車輛損壞及相應損失作出合理性賠償�！�

經濟之聲：如何確認是車位設計的問題還是物業(yè)管理不到位？

李斌：“首先，呂先生的車位設計是符合車位設計規(guī)劃的，若通過規(guī)劃了似乎看來是沒有任何問題的，但相關資料顯示，車位后面有人行道，說明設計本身是有問題的，存在安全隱患。這時，公共通道用途與他個人享有的獨占性權利就發(fā)生了沖突，對此，需要去考察當時的規(guī)劃是什么樣的，開發(fā)商有沒有在建設過程中改變規(guī)劃，如果有改變規(guī)劃，是否已告知作為買售人的業(yè)主，這是需要重點探討的問題。同時，物業(yè)公司本身有維護管理的義務，這個車輛是別人合法購買的，有占有使用的權利，作為其他人是不能夠擅自進行干預的。所以，物業(yè)對于整個車庫中車位的秩序有管理義務，作為管理維護者，要嚴格履行法律、法規(guī)規(guī)定的以及物業(yè)合同所約定的相關權利和義務，否則，也很可能會承擔相關法律責任。   

邵桐：“我認為主要的問題是現(xiàn)在的規(guī)劃是否合理，這應向規(guī)劃部門進行查閱。另外，業(yè)主有權對當時的審批手續(xù)是否依規(guī)依法進行查詢，若當時是違規(guī)審批，可以要求相關規(guī)劃部門對此進行撤銷�！�

經濟之聲：呂先生的車位問題該怎么解決？

邵桐：“第一，從車位規(guī)劃的本身來考慮，如果確實存在違規(guī)規(guī)劃審批的情況，可以要求撤銷，同時與開發(fā)商解除車位的購買合同。第二，如果車位規(guī)劃沒有問題，這份責任則要歸于物業(yè)管理不盡職、不到位。車主車位的正常使用是因為簽訂了合同，購買了使用權，所以，若其他人對其使用權造成侵害，物業(yè)公司應有責任采取相關的保護措施來維護車主的權利�！�

經濟之聲：呂先生介紹，使用車位后糾紛不斷，不是被電動車圍住，就是車上又多了道劃痕，還常有業(yè)主指責他不該把通道當車位。車輛停在地下車庫，愛車被劃傷，像這樣的情況應該由誰負責，是劃傷具體的人還是說物業(yè)？目前已經產生的鄰里糾紛又該如何化解？

李斌：首先我們要明確車身的劃痕是由誰造成的？這是一個直接的責任人的問題，就是如果一個其他業(yè)主通過停放電動自行車，通過通行等等其他原因造成這位業(yè)主的車輛被損害了，他是實際的侵權人，如果能夠明確了誰是這個行為的，他要對業(yè)主承擔侵權賠償責任。

第二點，就是物業(yè)公司如果沒有盡到相關的管理維護義務，以至于這種損害沒有能夠避免發(fā)生，他是要承擔相關的補充賠償責任的，至于說到鄰里糾紛這一點，我想明確的是如果我們的業(yè)主是有車位購買合同的，而那個地方確實劃定就是一個車位只允許停車的，而不是所謂通道，因此其他業(yè)主指責你怎么占用通道這是沒有任何理由的。

同時我們想說的問題在于鄰里關系之間由于不動產的使用發(fā)生糾紛是相鄰關系，相鄰關系里面有一個基本的義務是我不能妨礙你通行，但是前提是這是用于公共通行的區(qū)域，如果這個區(qū)域僅是我個人享有停車權利的區(qū)域，是我的車位那很顯然就不存在侵犯通行權的問題了，別人對你的車位使用權應當會有不侵害的這種消極的義務，如果你積極的去損壞他的車位，他的停放的車輛很顯然是一種侵權行為。至于說到如果存在鄰里糾紛的話我們作為居委會，也有人民調解委員會，也可以有人民調解來做這方面的工作，首先要明確一下雙方的權利和義務，第一個我是車位的所有人，我享有車位的使用權，獨占了使用權，這個權利必須要保障，如同別人的業(yè)主享有同樣的權利是一樣的，因為我投資了，這是開發(fā)商允許能夠出售的，我買了，我就享有權利。同時別的業(yè)主有這樣的權利，比如說他的車輛右邊能不能停放電動自行車，作為物業(yè)公司，正常的物業(yè)管理是不允許的，那就應當采取積極的措施，把這個地帶隔離起來，像邵律師剛才講到的，包括我的警示標志，包括我的保護措施，我能不能夠指責別人的行為不能夠侵害到車位的所有權人，這是我們要考慮的。因此他如果是單純的鄰里糾紛跟物業(yè)公司開發(fā)商沒有關系了，可以通過訴訟的方式，通過調解的方式，通過和解的方式，互諒互讓來解決，我覺得這樣是更好的一種選擇。

經濟之聲：開發(fā)商“期房車位同步賣”的銷售模式在一些地區(qū)成為常見現(xiàn)象。這種銷售模式對消費者來說可能存在哪些風險？

邵桐：“第一，由于期房車位當時是根據圖紙的設計進行購買，那么，購買時車主無法確定期房建好后，車位是否還能像原圖紙設計那樣符合相關規(guī)定。第二，計劃趕不上變化，雖然期房建好后，車位也固定了，但沒法考慮現(xiàn)實生活中的實際情況會對原來的規(guī)劃造成何種沖突和影響。那么，實際使用的狀況可能不會像一開始規(guī)劃時那么理想。所以，這兩種風險都可能造成消費者購買車位時不能理想使用。”

李斌：“其實，買期房一定是有風險的，包括你買入的現(xiàn)房車位使用環(huán)境中可能存在著物業(yè)管理不當而造成一些鄰里糾紛，或者造成一些權利損害的問題。所以，消費者只能是在簽定合同時盡可能去考察，去了解相關信息。同時，把開發(fā)商所有的承諾落到紙面上，寫在合同當中，一旦發(fā)生了相關糾紛，可以很好的利用合同的約定來維護自身權利�！�