關(guān)于商業(yè)，最近霸占媒體頭條的，是一個(gè)叫“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”的詞。

不得不說，這種靈活、低成本的商業(yè)形態(tài)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的末梢，為生活帶來十足的煙火氣。

于是有人認(rèn)為，在“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”沖擊下，商鋪將會(huì)變“傷鋪”。

當(dāng)然，該觀點(diǎn)的確有它的理論模型，因?yàn)樯鐣?huì)消費(fèi)總量是有限的，“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”火了，對于傳統(tǒng)商家經(jīng)營自然會(huì)形成挑戰(zhàn)。

就在大家熱火朝天地討論“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”之時(shí)，格力的董小姐在股東大會(huì)上發(fā)出這樣的聲音：“未來我們要把線下變成體驗(yàn)店，讓線下成為休閑的地方、交流的地方、體驗(yàn)的地方�！�

這就有點(diǎn)意思了，一邊是“商鋪無用論”，一邊是“商鋪價(jià)值新賦能”。在2020這個(gè)特殊的節(jié)點(diǎn)，多少顯得有些魔幻。

那么，之于商業(yè)地產(chǎn)，這些究竟意味著什么？

1.

自人類文明形成伊始，商業(yè)行為從未停歇，所有的表象，都是商業(yè)邏輯使然。

“低進(jìn)再高出”是交易邏輯，“盛世古董,亂世黃金”（時(shí)代與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)）是價(jià)值邏輯，“山寨到原創(chuàng)”是產(chǎn)品邏輯，“單一到多態(tài)”是運(yùn)營邏輯，“零散到聚集”是市場邏輯……

圍繞這些邏輯進(jìn)行演繹，幾乎能解釋所有的商業(yè)現(xiàn)象，大到城市商業(yè)版圖變遷，中到商圈商城演變，小到包括“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”或“體驗(yàn)式商店”的商家行為。

△重慶·龍湖北城天街，重慶商圈演變的標(biāo)志性商業(yè)體

為什么前幾年全國各地對“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”嗤之以鼻，而現(xiàn)在卻大力提倡？

表面上看，是為了在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下解決部分人的就業(yè)與收入問題，但深層次里，是在培育新商業(yè)因子與完成商業(yè)原始積累。

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的歷史長河中，這樣的案例比比皆是，趕集點(diǎn)蛻變成市場或許已經(jīng)成為故事，上世紀(jì)在深圳“擺攤”的那群人也有點(diǎn)遙遠(yuǎn)，但長沙身邊的例子卻很新鮮，比如文和友。

2011年的時(shí)候它還是與“地?cái)偂辈畈欢嗟挠驼ㄐ〉辏�短短不到十年，已�?jīng)成長為最能代表長沙味的新地標(biāo)，僅海信廣場店就用了近5000平米。

所以說，當(dāng)單個(gè)商業(yè)因子完成財(cái)富和品牌的原始積累，自然會(huì)形成一股向上升級的力量。表象是從地?cái)�、街邊店搬到大商場，店面從小門面轉(zhuǎn)向大面積，實(shí)質(zhì)上是商業(yè)品質(zhì)與模式的進(jìn)化。

目前，商業(yè)在地域上最高階進(jìn)化，叫做商圈，代表了城市的商業(yè)高度；在運(yùn)營上的最先進(jìn)演化，叫做“體驗(yàn)式”商業(yè)，象征著城市的商業(yè)品味。

文和友把“老長沙”請入商業(yè)樓是如此，格力把專賣店換成體驗(yàn)店亦是如此。

格力空調(diào)的體驗(yàn)店首個(gè)案例就在長沙。它全面超越了傳統(tǒng)的商品展示的范疇，將各類暖通設(shè)備的原理、工藝、功能進(jìn)行直觀化表達(dá)，配以專業(yè)與貼心的現(xiàn)場服務(wù)，說它是“暖通技術(shù)科普館”并不為過。

更有意思的是，曾經(jīng)那個(gè)高喊要“消滅線下商業(yè)”的電商，如今用一張“新零售”的面具，積極擴(kuò)張實(shí)體門店。

什么是“新零售”？核心要素就是重塑線上無法實(shí)現(xiàn)的體驗(yàn)感。

所以說，商鋪真正的價(jià)值，就在于此。長期來看，商業(yè)發(fā)展對商鋪尤其是商業(yè)體的需求是積極的、正向的。所謂的商鋪危機(jī)，最終都變成了契機(jī)。

那么，當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在“體驗(yàn)式”的發(fā)展方向里，該如何去適應(yīng)？

我們可以以長沙最新的商業(yè)綜合體——龍湖鉑金島為例。

2.

首先要弄清楚一個(gè)概念，什么叫“體驗(yàn)式商業(yè)”？

從字面上解釋，就是注重消費(fèi)及過程的體驗(yàn)感、參與感。龍湖的看法很形象：就是看消費(fèi)需不需要提著袋子回程。當(dāng)然，打包除外。

比如，你可以從文和友打包小龍蝦，但無法將里面的“長沙味”帶回；比如，你可以在格力體驗(yàn)店現(xiàn)場感受，但你購買需要從線上下單走物流配送。

如今，傳統(tǒng)的商超也在朝著這個(gè)方向邁進(jìn)，比如不少超市可以現(xiàn)場烹飪食材，或者滿額免費(fèi)送貨上門等等，均屬于“體驗(yàn)式商業(yè)”的范疇。

當(dāng)然，商戶經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)的視角是有差異的。商戶需要考慮的是怎樣做足體驗(yàn)感，開發(fā)端需要思量的是，如何將體驗(yàn)型商家有機(jī)融合。

龍湖鉑金島在考察后發(fā)現(xiàn)，優(yōu)秀的“體驗(yàn)型商業(yè)體”已經(jīng)形成比較科學(xué)的綜合業(yè)態(tài)模式，包括美食餐飲、休閑娛樂、新型零售、健康運(yùn)動(dòng)、學(xué)習(xí)教育、文化藝術(shù)、住宿酒店等幾大主力業(yè)態(tài)。

△在龍湖看來，“體驗(yàn)型商業(yè)”實(shí)際上也因地段、運(yùn)營等差異，實(shí)際上存在代差（案例僅供探討）

所以，在開發(fā)端，需要在基本消費(fèi)需求滿足的基礎(chǔ)上，升級對建筑設(shè)計(jì)、空間品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營模式上的“體驗(yàn)式”要求。

龍湖鉑金島的做法是，采取街巷型島式布局，形成特定的體驗(yàn)組團(tuán)，不同業(yè)態(tài)、品牌既聚集又有所分隔，為商家落位、品牌營造、聚集效應(yīng)、全天候運(yùn)營等提供先天的基礎(chǔ)。

△龍湖鉑金島規(guī)劃平面示意圖

且二樓通過連廊互聯(lián)、過街天橋等動(dòng)線設(shè)計(jì)，使人流無論從哪個(gè)方向來，均能產(chǎn)生良好的消費(fèi)體驗(yàn)。

同時(shí)，為了契合濱江新城“金融”、“高端”、“國際”的區(qū)域形象，在建筑外觀設(shè)計(jì)上大量運(yùn)用全屏級玻璃幕墻、鉆石形態(tài)、木紋、彩玻等元素，深度對接現(xiàn)代審美視覺。

△項(xiàng)目規(guī)劃示意圖

關(guān)于龍湖鉑金島商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們在《關(guān)于商業(yè)與機(jī)遇，滿身故事的它正徐徐開講》一文中已有較詳細(xì)的分享，在此不再過多贅述。

規(guī)劃上的透徹，或許你很難相信這是一個(gè)銷售型商業(yè)項(xiàng)目。這主要得益于，龍湖近20年、全國39個(gè)大型商業(yè)體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的慣性下，龍湖招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的提前介入。

這其實(shí)是很多房企很難做到的一點(diǎn)，畢竟真正擁有“在商言商”資本的房企，全國范圍內(nèi)掰著手指就能數(shù)出來。

何況商鋪本身，也是一件商品，需要專業(yè)層面醞釀。所以說，“體驗(yàn)型商業(yè)體”不是你想做就能做出來的，它需要?dú)q月的沉淀，還有耐心的打磨。

△項(xiàng)目規(guī)劃示意圖

比如，鋪面大小與業(yè)態(tài)、鋪?zhàn)有螤钆c經(jīng)營、鋪面位置與動(dòng)線、鋪面數(shù)量與價(jià)格……這些因素之間的關(guān)聯(lián)，都決定著一個(gè)商業(yè)體的最終走向與結(jié)局。

有嚼頭的是，龍湖鉑金島雖然有團(tuán)隊(duì)招商，主力商家也在洽談，但不用“包租”這種行業(yè)常見的錯(cuò)誤模式；雖然商鋪面積達(dá)5萬方，商業(yè)市場整體行情也不樂觀，但他們卻立足“連賣”——優(yōu)質(zhì)鋪面不單個(gè)賣……

其中深意，我們后續(xù)有機(jī)會(huì)再細(xì)細(xì)說道。

總之，從商街設(shè)計(jì)，到招商銷售，龍湖走的是一條完全與眾不同的路線，或許有些“傲嬌”，但背后滲透著龍湖對自家商業(yè)的信心。

3.

當(dāng)然，龍湖的信心并非白來，它基于一套科學(xué)的價(jià)值邏輯判斷和成功的案例經(jīng)驗(yàn)。

前不久，龍湖邀請意向客戶前往杭州“濱江新城”的龍湖鉑金島。

這是一個(gè)只有1.5萬方的街區(qū)式商業(yè)體。論體量，不過是個(gè)社區(qū)型商業(yè)的“小不點(diǎn)”，論運(yùn)營，自銷屬性難度甚于自持?jǐn)?shù)倍。

然而，它卻成了杭州濱江新城商圈的核心商業(yè)地標(biāo)。

△杭州龍湖鉑金島日�，F(xiàn)場

不得不服龍湖在商業(yè)上的功力，當(dāng)然，似乎也是對龍湖判斷力的有力回饋。

為何？——城市發(fā)展的大勢使然。

杭州的濱江新城的區(qū)位條件與長沙濱江新城如出一轍：與城市核心區(qū)域隔江相望、距離均約5公里左右、都是城市新興發(fā)展區(qū)域……

龍湖的商業(yè)價(jià)值判斷邏輯是這樣的：

①全球大城市的發(fā)展，均有一條清晰的單核中心到多中心的路徑，是杭州、長沙等城市的發(fā)展必然，濱江新城定位“主城中心”已經(jīng)說明這一點(diǎn)；

②多中心的核心必然是以商業(yè)、商務(wù)為基石，倫敦紐約東京如此，北上廣深亦是如此；

③大都市中心區(qū)的商業(yè)最高形態(tài)，一定是城市綜合體。也只有這樣的商業(yè)形態(tài)，才能在寸土寸金、交通發(fā)達(dá)的區(qū)域里，全方位滿足不同人群的消費(fèi)需求，產(chǎn)生強(qiáng)大的吸附與輻射效應(yīng)。

所以說，項(xiàng)目端的運(yùn)營規(guī)劃與區(qū)域端的城市站位，決定了一個(gè)商業(yè)體的未來的兩大因素，缺一不可。

當(dāng)下，在長沙商業(yè)格局從五一廣場的單核模式，正在朝著多中心轉(zhuǎn)變。

△長沙城市格局規(guī)劃圖丨來源：網(wǎng)絡(luò)

但需要強(qiáng)調(diào)的是，即便是梅溪湖、洋湖、紅星、武廣等“城市副中心”日新月異，但濱江新城一定是最特殊的那個(gè)。

它的定位，是“城市主中心”，與五一廣場看齊。

當(dāng)然，如此高規(guī)格的期許并非一時(shí)興起，要知道，公園、園區(qū)、劇院可以再造，但“行政中心”、“金融中心”的功能不可復(fù)制。

△“濱江CBD”大妝初成（圖片來源：網(wǎng)易）

所以說，濱江新城是難得的商業(yè)機(jī)遇，或者說，濱江新城需要龍湖這樣的商業(yè)開發(fā)專家，來高舉區(qū)域崛起的大旗。

這是城市的召喚，也是企業(yè)的使命。

杭州與長沙，兩個(gè)龍湖鉑金島，兩個(gè)濱江新城，一個(gè)已在錢江南側(cè)躍然于杭城商業(yè)版圖，一個(gè)將在湘江西岸改寫長沙商業(yè)格局。

兩個(gè)故事，千里接力，似乎能說明些道理，或許關(guān)于龍湖，或許又不止于龍湖。

2020，商業(yè)波濤如江水涌動(dòng)，問題是，有多少人能品讀出其中的奧秘？

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