12月17日，東成大廈一停車場入口。記者 張云峰 

長沙市芙蓉區(qū)的東成大廈同時存在兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：大廈停車坪小車24小時最高收費(fèi)20元，而地下停車場卻翻了倍，最高40元。

不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原因在于他們有著不同的管理方。為了大廈負(fù)一層的管理權(quán)，東成大廈業(yè)主委員會與長沙聯(lián)鑫實業(yè)有限公司打了將近2年的官司。近日，有了結(jié)果。

12月17日，長沙東成大廈，室外停車坪擠滿了汽車。圖/記者周凌如 

01

法院判決業(yè)委會拿回管理權(quán)

炒掉原物業(yè)之后，東成大廈成立業(yè)主自籌的物業(yè)公司名叫 " 好鄰居 "，物業(yè)由業(yè)主共同管理。然而關(guān)于負(fù)一層的管理爭議卻從來沒有停止。

東成大廈由湖南東成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 39311.5㎡，地上 30 層，地下 2 層，地下室停車位 70 多個。地下負(fù)二層為人防工程，地下負(fù)一層為地下車位。

12月17日，東成大廈。 記者 張云峰 

12 月 17 日，記者來到東成大廈進(jìn)行走訪。東城大廈外墻上有一塊黃色公示牌，上面公示著東成大廈停車坪的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相隔十余米處的地下車庫入口則是一塊藍(lán)色的公示牌，上面則公示著室內(nèi)停車場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。價格存在差異的兩處停車場所也呈現(xiàn)出兩種面貌，停車坪里車輛密密麻麻�？�，缺少秩序，而車庫內(nèi)卻空位不少。

而這一情況在之后或?qū)⒂兴�改變�?/span>

判決書顯示，2018 年 5 月 30 日，東成大廈業(yè)委會及好鄰居公司向長沙市住建委發(fā)出《關(guān)于對長沙市東成大廈負(fù)一樓停車場統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理的請示》，在好鄰居公司管理東成大廈物業(yè)之前，由湖南東盛物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理，該公司撤出該物業(yè)管理區(qū)域后，聯(lián)鑫公司單獨(dú)管理東成大廈負(fù)一樓停車場，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，因而東成大廈應(yīng)統(tǒng)一由好鄰居公司進(jìn)行物業(yè)管理。

2018 年 7 月 3 日，長沙市芙蓉區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局向東成大廈業(yè)委會發(fā)出《關(guān)于東成大廈業(yè)主委員會信訪問題的回復(fù)》，明確東成大廈業(yè)委會小區(qū)負(fù)一樓停車場應(yīng)由一個服務(wù)企業(yè)實施管理。

2018 年 7 月 14 日 , 東成大廈業(yè)委會向聯(lián)鑫公司發(fā)出函件，要求聯(lián)鑫公司交出負(fù)一樓停車場的管理權(quán)。然而雙方一致無法達(dá)成一致。

東成大廈業(yè)委會向芙蓉區(qū)法院起訴，請求判決聯(lián)鑫公司退出對東成大廈負(fù)一層的管理，交付負(fù)一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙。

芙蓉區(qū)法院一審認(rèn)為，本案涉案的建筑物物業(yè)管理的現(xiàn)狀是負(fù)一樓由聯(lián)鑫公司管理 , 其余部分由好鄰居公司管理 , 好鄰居公司是與東成大廈業(yè)委會筮訂物業(yè)管理服務(wù)合同的公司 , 根據(jù)前述規(guī)定 , 聯(lián)鑫公司應(yīng)退出對負(fù)一樓的管理 , 由好鄰居公司統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理。一審法院支持了業(yè)委會的訴求。

聯(lián)鑫公司上訴后，長沙中院二審認(rèn)為，聯(lián)鑫公司雖主張東成大廈負(fù)一樓車庫的所有權(quán)歸其所有，應(yīng)當(dāng)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但法院認(rèn)為東成大廈負(fù)一樓除車庫外 , 還有共有分?jǐn)偯娣e，聯(lián)鑫公司目前對負(fù)一樓的使用、管理行為承擔(dān)了部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職能 , 影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對負(fù)一樓安全設(shè)施的維護(hù)，一審判決并無不當(dāng)，二審法院予以維持。聯(lián)鑫公司應(yīng)在合理范圍內(nèi)對車庫行使權(quán)利。

02

  業(yè)委會：

會進(jìn)一步爭奪產(chǎn)權(quán)

拿回管理權(quán)之后，是不是就能制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、賺取公共收益了？

" 這還只是第一步。" 東成大廈業(yè)委會主任談俊稱，東成大廈的特殊處在于，目前地下負(fù)一層大部分的車位產(chǎn)權(quán)都屬于聯(lián)鑫公司，收回管理權(quán)之后，如果按照行業(yè)的做法，每個月每個車位 30 元的管理費(fèi)就歸自管物業(yè)公司，實際上就成為了公共收益的一部分，但是這不包括車位的實際收益。

要解決這一問題，談俊稱接下來業(yè)委會會代表全體業(yè)主針對地下車位的產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)一步維權(quán)。

" 他們認(rèn)為地下所有的都是他的，實際上地下部門除了一部分可以劃作車位的部分外，還有一部分公共的配套，比如公共的設(shè)備房、配電房等，他們把門口一圍，變成另外一個公司來管了。" 業(yè)委會的代理律師認(rèn)為，地下部分的建設(shè)成本，包括公共設(shè)施配套，這個成本都已經(jīng)分配到商品房的銷售價格之中，這是整個建筑行業(yè)存在的。法律上要求是公共配建，成本又是業(yè)主分?jǐn)偭�，隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，包括地面上的專有部分的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，這個公共配套應(yīng)該是一并轉(zhuǎn)移的。

" 我們要申請公開東成大廈成本以及分?jǐn)偳闆r。地下車位的價格成本如果開發(fā)商沒有單列，分?jǐn)偨o了業(yè)主，那車位應(yīng)該歸業(yè)主共有。"

談俊表示，如果解決了產(chǎn)權(quán)問題歸權(quán)業(yè)主，這個車位業(yè)委會肯定不會出售，屆時會通過業(yè)主大會制定關(guān)于停車位的管理方案和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

03

  回應(yīng)：

對如何保障收益存在擔(dān)憂

隨后，記者來到了位于東成大廈負(fù)一層的聯(lián)鑫公司的一個辦公點。一名王姓經(jīng)理稱，聯(lián)鑫公司也已經(jīng)收到了長沙中院的二審判決書。

" 我們沒有再成立另外一個物業(yè)公司，這相當(dāng)于我自己買的房子，結(jié)果讓我把鑰匙交給別人，我自己的東西為什么不能行使管理權(quán)？" 王經(jīng)理表示 " 很不能理解 "。他認(rèn)為，目前負(fù)一層一共 47 個車位，聯(lián)鑫公司所有的停車都位在地下負(fù)一層，并且通過合法的途徑進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記。

他認(rèn)為，到底移交給業(yè)委會的管理權(quán)包括哪些方面，目前判決顯示太籠統(tǒng)。" 這中間還存在收益權(quán)，怎么保證我們的收益權(quán)？移交也要有一個移交辦法�；蛘呖梢詮穆�(lián)鑫公司這里按照市場價格一個車位一個車位買回去，或者承包我們的車位，按照我們現(xiàn)在能收取的利潤定期給我們收益。"

他表示，聯(lián)鑫公司也會考慮向湖南高院申請重審。

04

曾起訴國土局均被駁回

記者搜索發(fā)現(xiàn)，2018 年東成大廈業(yè)委會曾經(jīng)提起行政訴訟，起訴長沙市國土資源局，請求撤銷位于東成大廈地下負(fù)一層共計 2070.54 平方米，也就是 37 個車位的所有權(quán)登記。

該案的二審裁定書已于 2018 年 12 月 20 日上網(wǎng)。芙蓉區(qū)法院一審認(rèn)為，根據(jù)《長沙市房屋所有權(quán)登記審批表》的記載，涉案房產(chǎn)所有權(quán)原登記在東成公司名下，于 2009 年 6 月 4 日轉(zhuǎn)移登記至聯(lián)鑫公司名下。

東成大廈業(yè)委會以涉案房產(chǎn)的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移至東成大廈全體業(yè)主為由，要求撤銷上述轉(zhuǎn)移登記行為，因涉案房產(chǎn)在轉(zhuǎn)移登記前已經(jīng)登記在東成公司名下，東成大廈業(yè)委會與該轉(zhuǎn)移登記行為之間不具有法律上的利害關(guān)系，東成大廈業(yè)委會不具有本案原告主體資格。裁定駁回東成大廈業(yè)委會的起訴。

東成大廈業(yè)委會上訴之后，長沙中院審理認(rèn)為原告主張涉案房屋屬于東成大廈全體業(yè)主共有的問題，可通過民事確權(quán)途徑解決。二審維持原判。

在一審時，作為第三人的聯(lián)鑫公司曾表示，涉案房屋原系東成房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，2002 年 2 月 21 日，經(jīng)長沙市房管局核定產(chǎn)權(quán)歸東成房產(chǎn)所有。東成房產(chǎn)于 2004 年 5 月 14 日通過湖南省拍賣公司以拍賣方式對其包括車位在內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處置，第三人通過競拍方式以 2600 萬元取得該車位及其他房屋的產(chǎn)權(quán)。

2009 年 6 月 10 日，第三人按照產(chǎn)權(quán)登記管理部門的要求，如實提供提交相關(guān)材料，并按規(guī)定繳納了相關(guān)稅費(fèi)，由房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門核實后依法頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。