1個多小時，37輪爭奪，被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“洋湖之心”的地塊7月12日最終拍出了19.2億元的價(jià)格。

很多洋湖地產(chǎn)人預(yù)期中的洋湖“地王”并沒有出現(xiàn)，該地塊溢價(jià)率為36%。

8個小地塊規(guī)劃指標(biāo)各不相同，附近同類型樓盤先行一步……業(yè)內(nèi)人士分析，這一地塊的開發(fā)難度不小。

7月12日早上8點(diǎn)19分，距離洋湖G地塊競價(jià)還有一個多小時，重慶龍湖天街商業(yè)地產(chǎn)有限公司的代表就占了個座。之前的幾小時都安靜不說話，在最后25分鐘，連跟4把，以192093萬元競拍成功。

根據(jù)長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示：028地塊有效出讓面積148264.58平方米（222.397畝），掛牌起始價(jià)141333萬元，起始樓面價(jià)為2998元/㎡。該宗地塊位于岳麓區(qū)洋湖片先導(dǎo)路以南、湘浦路以西（Y06-G36/37/38/39/46/42/431/432地塊）。權(quán)屬于湖南湘江新區(qū)土地儲備中心。該地塊自6月公開掛牌后，引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注，12日共吸引了六家房企競相報(bào)價(jià)。37輪爭奪后即宣告競拍結(jié)束。

有業(yè)內(nèi)人士指出，該地塊開發(fā)難度不小，宗地內(nèi)8個小地塊的規(guī)劃指標(biāo)各不相同；宗地外同類型的柏寧地王廣場、中盈廣場、恒偉湘江時代、奧克斯等等已先行一步——這些無疑都加大了開發(fā)商對這宗地塊的開發(fā)難度。

龍湖地產(chǎn)在競拍成功后宣稱：“根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目未來擬打造購物中心及高品質(zhì)住宅。”

分析

競拍要求攔住實(shí)力較弱的開發(fā)商

2009年，洋湖垸開建洋湖濕地公園，當(dāng)時媒體報(bào)道稱“通過疏通水系，修復(fù)和重建濕地生態(tài)環(huán)境，將城郊泄洪區(qū)打造成面積達(dá)6000畝的中南地區(qū)最大的城市濕地公園”。

有業(yè)內(nèi)人士向?yàn)t湘晨報(bào)記者指出，先導(dǎo)控股的官方資料顯示，該地塊已被擱置幾年再來拍賣，折射出了長沙房企對未來洋湖區(qū)域商辦物業(yè)信心的不足。

 “洋湖片區(qū)商辦物業(yè)已經(jīng)不少，起碼超過30萬平米，龍湖在外地搞商業(yè)比較在行，但在洋湖能搞成什么樣子，尚待觀察�！币晃毁Y深市場人士對瀟湘晨報(bào)記者直言。

此外，該地塊競拍要求中明確，土地競得人須投資建設(shè)宗地內(nèi)廟灣路（投資額不得低于1800萬元），對宗地內(nèi)先導(dǎo)路大橋到湘浦路大橋雅河段水域河道及兩岸綠化進(jìn)行提質(zhì)改造（造價(jià)不得低于500元/平方米），政府職能部門驗(yàn)收后無償移交政府相關(guān)部門。這些要求讓不少實(shí)力較弱的開發(fā)商望而卻步。

地塊下還將有地鐵3號線穿過，地上則需沿地鐵線路修建一條橫穿宗地的“廟灣路”。在2018年6月份前，還因地鐵3號線的施工，被占用約4000平米的用地。這些規(guī)劃也提升了開發(fā)的難度。

從昨天六家參與拿地的開發(fā)商出價(jià)記錄來看，開發(fā)商出價(jià)節(jié)奏遲緩，似乎并不著急。瀟湘晨報(bào)記者注意到，此次很多人預(yù)想中的洋湖G地塊意向買主，譬如融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋等開發(fā)商均沒有出現(xiàn)在此次競拍活動中，而近年來一向大手筆拿地投資的碧桂園也只是在競拍當(dāng)日臨時起意插入一腳，但從出價(jià)記錄來看，碧桂園出手謹(jǐn)慎�！　　　�

觀察

 “土拍盛宴”或許已告一段落

 “競拍得者在項(xiàng)目建成8年內(nèi)，自持該宗地不少于10萬平米建筑面積的商業(yè)物業(yè)�！边@一嚴(yán)苛的附有條件，對于龍湖來說，會成為其打造長沙“龍湖天街”的有利因素嗎？

龍湖打造的商業(yè)產(chǎn)品“天街”，在成都、重慶等地有聲有色，但在長沙這種商辦物業(yè)過剩的城市能否復(fù)制成功，是否會陷入“叫好不叫座”的尷尬，目前尚無法判斷。

6月初，碧桂園以12億元奪得濱江新城地塊018地塊，溢價(jià)率達(dá)150%，僅隔幾天，相鄰的019號地塊拍賣在即就被喊停；而早在今年2月，華潤置地9.27億元拿下雨花區(qū)韶山路056號商住用地，溢價(jià)率171.8%，成為上半年溢價(jià)率最高的地塊。

相比起上半年長沙多宗土地較高的溢價(jià)率，龍湖19.2億競得洋湖G地塊，溢價(jià)率僅36%，折合樓面價(jià)4076元/㎡。被稱為“洋湖之心”的G地塊，如果能完美打造，其潛力亦不言而喻。

縱觀今年整個長沙房地產(chǎn)市場，受“五限”政策影響，開發(fā)商推盤意愿較弱。濱江新城018號地塊，經(jīng)過四個半小時150輪競價(jià)激戰(zhàn)，“花落”碧桂園；洋湖G地塊6家房企只角逐37輪，最終龍湖邂逅“洋湖之心”，從中可觀察，長沙政府層有意“保障面粉價(jià)格不高于面包價(jià)格”，也可以看出房企對熱點(diǎn)片區(qū)的拿地?zé)崆橄噍^之前有所消減。

 “有了面粉才能做面包”，以今日競拍成功的洋湖G地塊為風(fēng)向標(biāo)，今年上半年以來的“土拍盛宴”或許已經(jīng)告一段落。

一方面，長沙政府按照中央政策，加大土地供應(yīng)力度；另一方面，開發(fā)商也要理解“政策初衷”，保持正常推貨節(jié)奏，如此，從根源上才能夠盡可能保障長沙樓市逐步回歸理性。