不少商業(yè)人士看來，商場(chǎng)與經(jīng)營戶是利益共同體，是魚與水的共存關(guān)系。然隨著各大小商業(yè)項(xiàng)目拔地而起，商場(chǎng)與商戶的糾紛時(shí)有發(fā)生，資本能力較差、大品牌入住率低的小型商業(yè)由為明顯，為何矛盾雙方容易屏蔽“合則兩利”的商業(yè)邏輯，是商場(chǎng)“霸道”還是商戶“貪心”，小型實(shí)體商業(yè)如何破經(jīng)營“魔咒”？

小商場(chǎng)被群訴事件頻發(fā) 長沙又一商業(yè)項(xiàng)目陷“魔咒”

近日，叮叮Mall數(shù)十家商戶集體公開投訴消息不脛而走，作為地鐵商業(yè)項(xiàng)目的一員，開業(yè)近一年半，被業(yè)內(nèi)看好的“叮�！蓖瑯酉萑肷虉�(chǎng)與商戶失合的“魔咒”當(dāng)中，而在此之前，7Mall、東塘薈、旭輝Mall、MAX公社、時(shí)尚萊迪購物廣場(chǎng)等小商場(chǎng)紛紛“淪陷”，客流少、經(jīng)營困難是商戶的主要痛點(diǎn)，投訴主體中個(gè)體經(jīng)營戶、創(chuàng)業(yè)型商戶居多。雖說最終商場(chǎng)結(jié)局各有不同，但慘淡經(jīng)營，旺鋪遇“冷”的現(xiàn)象最突出。

據(jù)有關(guān)消息稱，叮叮Mall一些商戶在長期虧損的狀態(tài)下無以為繼，只能以各種形式紛紛退場(chǎng)，退場(chǎng)商戶不僅押金被扣除，而且收到叮叮Mall的起訴，叮叮Mall向商戶索賠數(shù)十萬到上百萬不等的賠償款，已有30多個(gè)商鋪加入到維權(quán)群里面。有商戶反映，除了開業(yè)時(shí)和當(dāng)日做活動(dòng)的時(shí)候，一般客流非常少。

對(duì)此，記者現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查，叮叮Mall確有部分區(qū)域正在施工，商場(chǎng)內(nèi)有零散的商鋪已關(guān)閉，還有部分鋪面正在調(diào)整，但商場(chǎng)整體仍處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，開店率不低，不乏星巴克、茶顏悅色等知名連鎖品牌，部分品牌人氣不差，甚至還有排隊(duì)的現(xiàn)象。

叮叮Mall內(nèi)確有部分店面閉店，大多商戶正常經(jīng)營。

商場(chǎng)重裝開業(yè)的區(qū)域，目前正在施工。

叮叮Mall回應(yīng)：依法維權(quán)、文明維權(quán)方能和諧共榮

叮叮Mall商場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人張某回應(yīng)稱，網(wǎng)傳的言論比較偏頗，商場(chǎng)目前營運(yùn)情況比較正常，根據(jù)客流檢測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，商場(chǎng)平均每天客流在1.6萬至1.8萬之間，高峰期近3萬客流，甚至可媲美一些大Mall，星巴克、屈臣氏、肯德基等主力品牌的銷售還在逐步上漲。之前陸續(xù)有十余家商戶要求撤場(chǎng)，表示無力經(jīng)營，商場(chǎng)方針對(duì)商戶欠租情況進(jìn)行追繳訴訟，還給有關(guān)管理部門報(bào)備了情況�！巴ㄟ^訴訟追回欠費(fèi)是法律賦予我們合法的權(quán)利。我們也需要交租給業(yè)主，若商戶拖欠，只能商場(chǎng)運(yùn)營方來填補(bǔ)�！�

張某透露，事實(shí)上，叮叮Mall店鋪開業(yè)率高達(dá)80%，根據(jù)商場(chǎng)定位，之前引進(jìn)一些原創(chuàng)品牌，但往往這些品牌抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較低，個(gè)體經(jīng)營戶又缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，有的甚至是初次創(chuàng)業(yè)，他們?cè)谔幱谔潛p的狀態(tài)下無法理解商場(chǎng)對(duì)逃場(chǎng)后的訴訟行為，而現(xiàn)場(chǎng)關(guān)閉鋪面的商戶大多因意見不合“逃場(chǎng)”。商場(chǎng)在2017年11月底正式開業(yè)，大概半年后，有個(gè)別商戶出現(xiàn)欠租的苗頭，按照合同約定連發(fā)兩次催繳函后，如不能繳納欠費(fèi)可向商戶發(fā)起合同解約。如提前撤場(chǎng)商戶大部分的矛盾集中在撤鋪后是否須要承擔(dān)違約責(zé)任，在賠償金、和補(bǔ)繳租金欠款等方面達(dá)不成共識(shí)。

“目前已有幾家商戶的判決下來，而法院支持的各項(xiàng)欠費(fèi)、違約賠償額等合計(jì)最高不超過40萬�！痹撠�(fù)責(zé)人還透露，從法律的角度來說，叮叮Mall有法可依有據(jù)可循，但考慮到個(gè)別商戶的實(shí)際情況，為了不激化矛盾，商場(chǎng)跟商戶一直有溝通、調(diào)解，包括滯納金的減免，違約金懲罰程度降低等，目前收到調(diào)解訴求的是12家。雙方均在努力達(dá)成一致和解意見。

叮叮Mall與商戶的判決書截圖，內(nèi)容顯示要求被告向商場(chǎng)方支付商鋪?zhàn)饨�、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。

業(yè)內(nèi)分析：商場(chǎng)與商戶更應(yīng)相互扶持，合則兩利

“商場(chǎng)興則商戶興，商場(chǎng)與商戶更應(yīng)講究合作，有商有量�！币欢嗄赀\(yùn)營小型商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士表示，小型商業(yè)確實(shí)普遍存在一個(gè)經(jīng)營痛點(diǎn)，相比大型商業(yè)項(xiàng)目，大品牌的招商能力較弱，因大品牌在區(qū)域內(nèi)的開店規(guī)劃數(shù)量有限，會(huì)優(yōu)先好地段、主商圈、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目。基于這樣的背景，小商場(chǎng)內(nèi)的小品牌、小商戶比例偏高，一旦出現(xiàn)人氣下滑、經(jīng)營不善的問題，矛盾容易激發(fā)。“判斷一個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營的好與壞，需要看整體情況，若70%-80%的商戶正常經(jīng)營，那么商場(chǎng)的運(yùn)營情況比較好。”

當(dāng)商場(chǎng)經(jīng)營出現(xiàn)問題，為什么大品牌總能撐到最后？首先，大品牌能自帶客流，其次，有較完備的運(yùn)營體系和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，最重要的是，大品牌入駐商場(chǎng)的門檻較低，租金壓力小，相比之下小商戶缺乏競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，若沒有商場(chǎng)扶持，容易在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)問題。該業(yè)內(nèi)人士透露，往往商業(yè)需要2-3年的培育期，會(huì)給幾月的免租扶持，但小商戶的抗壓周期僅半年到一年，基本挺不過培育期。

對(duì)此，叮叮Mall的相關(guān)負(fù)責(zé)人同樣表示，在商場(chǎng)開業(yè)前后，確實(shí)會(huì)給到商戶一些優(yōu)惠，商場(chǎng)需要“放水養(yǎng)魚”，但是一般商場(chǎng)的培育期需要3年左右，很多商戶難以堅(jiān)持。記者了解到，小Mall中的代表7Mall也是經(jīng)歷兩年的市場(chǎng)培育和業(yè)態(tài)、品牌不斷調(diào)整，才慢慢轉(zhuǎn)為盈利。

商場(chǎng)在招商時(shí)對(duì)于品牌的取舍與營運(yùn)模式也是有關(guān)聯(lián)的，若商場(chǎng)營收主要靠租金，那么坪效低的品牌占比不會(huì)高，若商場(chǎng)對(duì)租金收益要求并不高，招商主要偏向流量品牌，降低商場(chǎng)與商戶之間的矛盾壓力，那么商場(chǎng)的存活率相對(duì)較高，可以走的長遠(yuǎn)些。

“事實(shí)上，小商戶撤鋪后會(huì)對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營方帶來損失和壓力，因需二次招商�！痹摌I(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充道，“建議商場(chǎng)盡量拉開大品牌與小品牌的距離，更多給予小品牌支持，一同渡過培育期。另外，商戶在選擇場(chǎng)地時(shí)除了需要考慮地段，更需要考量商場(chǎng)的運(yùn)營模式及規(guī)劃，以及評(píng)估自己投資風(fēng)險(xiǎn)及抗壓力。相對(duì)來說，商業(yè)自持比售出型商業(yè)較好�！�

觀察：小Mall品質(zhì)化轉(zhuǎn)型成趨勢(shì)，青睞引進(jìn)大牌

記者觀察，小商場(chǎng)的運(yùn)營模式大致分為商業(yè)“自持”或售出型，隨著消費(fèi)人群及結(jié)構(gòu)的改變，追求高租回報(bào)的小鋪?zhàn)赓U已不再主流，因商場(chǎng)與商戶的矛盾糾紛頻發(fā)，越來越多的商場(chǎng)在招商上偏向坪效較低大品牌、連鎖品牌、網(wǎng)紅品牌，例如長沙IFS，粗略估計(jì)知名品牌占到商場(chǎng)80%，盡管小品牌會(huì)有所調(diào)整，也不會(huì)影響商場(chǎng)的整體評(píng)價(jià)。

同樣經(jīng)歷過“糾紛”的長沙旭輝Mall在重整后，品牌引進(jìn)率大幅提升，店鋪數(shù)量超五成，擁有步步高超市、海底撈、麥當(dāng)勞、萬達(dá)寶貝王、松鼠教育、唯品會(huì)、和誠行、茶顏悅色等知名品牌，商場(chǎng)市場(chǎng)部有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，經(jīng)過調(diào)整培育，目前商業(yè)項(xiàng)目已擁有“造血”能力，人氣得到質(zhì)的提升，同時(shí)帶動(dòng)小商戶的銷售。

不難發(fā)現(xiàn)，包括國金街、華遠(yuǎn)悠優(yōu)港、Hipark鳳凰海等在內(nèi)，長沙越來越多的小Mall開始品質(zhì)化轉(zhuǎn)型，招商首選大品牌、大IP。歷經(jīng)兩年商業(yè)運(yùn)營，長沙國金街人氣有目共睹，不留余力地將MUJI、絲芙蘭等大牌下沉，即使是小商戶，挑選的大多都是品質(zhì)高、人氣高的品牌，糕點(diǎn)界的網(wǎng)紅泥石流鮑師傅都有打卡點(diǎn)，有相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，品牌布局升級(jí)，人氣網(wǎng)紅店加持是商場(chǎng)的著力點(diǎn)，人氣不缺的情況下開始考慮提升銷售額。