6月，宜家8.2億元拿下洋湖垸一宗商業(yè)用地，對于宜家進駐長沙，是否能夠改變長沙商業(yè)格局，一度成為業(yè)內(nèi)議論的“焦點”。不過，在長沙商業(yè)地產(chǎn)庫存高企的時下，傳統(tǒng)的商場的經(jīng)營模式已不再“吃得開”，專業(yè)市場、主題商業(yè)、社區(qū)商業(yè)等獨具特色、消費人群更具針對性的商業(yè)紛紛走入大眾的視線，特別是距離消費者最近的社區(qū)商業(yè)也正成為商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型新動力。

　　“尋找” 長沙商業(yè)地產(chǎn)“出路”在哪？

　　一邊是商業(yè)物業(yè)成交量下跌，一邊是商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)依然如火如荼�？硕�瑞長沙機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1-6月長沙商業(yè)物業(yè)成交量為39.61萬方，環(huán)比跌56.56%。而長沙商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)卻從未停步。

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　　從早已開業(yè)的德思勤城市廣場、河西王府井商業(yè)廣場、7up購物美學中心等，到今年剛開門納客的河西超大型商業(yè)綜合體步步高梅溪新天地等。據(jù)統(tǒng)計，2016年上半年長沙商業(yè)物業(yè)庫存面積達626.05萬方，去化周期95個月。

　　克而瑞長沙機構(gòu)總經(jīng)理、首席房價分析師劉佰忠曾表示，商業(yè)地產(chǎn)需要更多的學會如何更好地占用更多人的時間，如何更好地與電商進行差異化競爭，如何更好地主題鮮明、互動至上，如何更好地通過服務(wù)、商品、體驗和氛圍來營造一個新商業(yè)時代下的商業(yè)傳奇。

　　“凸圍” 社區(qū)商業(yè)成新驅(qū)動力量

　　面對趨于飽和、消化能力有限的長沙市場，商業(yè)巨頭各有考量，或積極轉(zhuǎn)型，或升級服務(wù)，以“求變”之姿在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳跟。與此同時，更貼近人們生活的社區(qū)商業(yè)，社區(qū)購物中心、社區(qū)鄰里商業(yè)等社區(qū)形商業(yè)模式紛紛興起。

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　　日前，以克而瑞大數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)，“克而瑞、湘經(jīng)聯(lián)、金鷹955”聯(lián)合發(fā)布了《2016下半年長沙社區(qū)商業(yè)綜合競爭力榜TOP10》。榜單中，梅溪湖金茂悅、藍光COCO蜜城、長房八方金街等項目不僅配套有獨具特色的社區(qū)商業(yè)，也業(yè)已成為上半年商業(yè)銷售的“中堅力量”。

2016下半年長沙社區(qū)商業(yè)綜合競爭力榜

　　而隨著數(shù)量的增長，社區(qū)商業(yè)在各自特色愈加鮮明的同時，也逐漸表現(xiàn)了運營模式的多樣性。2013年，恒嘉西子商業(yè)中心橫空出世，成為中南地區(qū)首個社區(qū)互動型輕MALL，同時打破了社區(qū)商業(yè)商鋪業(yè)主散買散租模式，由泊富恒嘉整體承租并運營。

　　如今，即將入市的梅溪湖金茂悅悅棠街，在整體運營模式的基礎(chǔ)上更進一步，由金茂自己從產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)態(tài)規(guī)劃到招商運營，全部實現(xiàn)規(guī)范化和模塊化管理，并承諾購買悅棠商鋪的業(yè)主可享3年返租15%的收益保障。

　　“競爭” 社區(qū)商業(yè)獨具天然優(yōu)勢

　　長沙城市化進程，加速了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，未來其表現(xiàn)出來的驅(qū)動力量不容小覷。“中國城市居民生活消費的1/3是要在社區(qū)商業(yè)里實現(xiàn)的，未來這個比例還將持續(xù)上升，甚至達到2/3�！庇袠I(yè)內(nèi)人士曾表示，居民能夠在社區(qū)里便捷地享受到購物、教育、醫(yī)療等服務(wù)，這已經(jīng)成為未來的大勢所趨。

　　的確，社區(qū)商業(yè)以它的便利性和便捷性，開始與商業(yè)綜合體形成正面競爭。不過，相比大型的商業(yè)中心，業(yè)主對社區(qū)商鋪擁有完整的法律權(quán)限，能規(guī)避一些糾紛。

　　投資成本方面，與商業(yè)綜合體商鋪相比，社區(qū)商鋪一般面積不大，總價也不算高�？硕�瑞長沙機構(gòu)房價分析師走訪梅溪湖國際新城多個社區(qū)商業(yè)發(fā)現(xiàn)，其售價在2萬元至3.5萬元每平方米之間，面積多在30-100㎡之間，總價相對較低，使得社區(qū)商鋪更適合中小投資者投資或經(jīng)營。從客源方面看，社區(qū)商鋪與商場、商業(yè)街商鋪等形式不同，社區(qū)內(nèi)部的消費者仍是主流，面對的是穩(wěn)定的消費群，不可控因素較少，社區(qū)商鋪投資風險相對較小。

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　　無論社區(qū)商業(yè)的未來被描述的如何天花亂墜，作為一種投資標的，它最終的吸引力在于投資回報。從梅溪湖國際新城多個社區(qū)商業(yè)來看，不少項目回報率均十分可觀。特別值得注意的是，梅溪湖金茂悅悅棠街已租商鋪租賃均價為80元/㎡/月，其中一層租賃均價為120元/㎡/月，高出梅溪湖國際新城社區(qū)商業(yè)市場平均水平約17%。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士提出，現(xiàn)下長沙社區(qū)商業(yè)興起態(tài)勢，各項目在運營中也需要細致分析和針對性定位，差異化產(chǎn)品。