近年來(lái)，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院審理了不少物業(yè)服務(wù)合同糾紛，對(duì)于提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在重大瑕疵的物業(yè)公司，判決根據(jù)其違約情形，適當(dāng)減免物業(yè)費(fèi)。

不能以存在瑕疵否認(rèn)所有物業(yè)服務(wù)

漆先生在長(zhǎng)沙某小區(qū)有一套住房，從2020年1月1日至2023年3月31日，因?yàn)槲蠢U納物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上法庭。

小區(qū)衛(wèi)生清潔不到位、公共設(shè)施維護(hù)不及時(shí)、管理秩序不正規(guī)……漆先生表示，自己不交物業(yè)費(fèi)，是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)未按照物業(yè)合同執(zhí)行，嚴(yán)重違反合同約定，“地下室車輛亂停亂放、公共部位墻面脫落嚴(yán)重、小區(qū)綠化雜草叢生、公共照明損壞后無(wú)人更換等，我多次督促物業(yè)也沒有改善，才無(wú)奈停繳物業(yè)費(fèi)，并不是故意欠繳�！�

“業(yè)主說我們一些地方不到位，但服務(wù)是無(wú)盡頭的，不敢保證說讓所有的業(yè)主都滿意。我們整個(gè)小區(qū)服務(wù)，業(yè)主滿意度調(diào)查達(dá)到95%。”物業(yè)公司則表示，物業(yè)費(fèi)收繳率也達(dá)到了95%，得到了大部分業(yè)主的認(rèn)可。

一審法院判決漆先生向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。漆先生不服，上訴至長(zhǎng)沙市中院。

長(zhǎng)沙市中院認(rèn)為，本案中，物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)，漆先生作為業(yè)主，應(yīng)向其繳納拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。針對(duì)漆先生提出“物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，其不應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)”的主張，經(jīng)審查，雖物業(yè)公司在小區(qū)提供的物業(yè)服務(wù)瑕疵客觀存在，但尚不構(gòu)成重大瑕疵，但對(duì)漆先生等業(yè)主指出的物業(yè)服務(wù)方面的問題，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整改。法院最終駁回上訴，維持原判。

法官表示，支付物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)，業(yè)主僅以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒不支付全部物業(yè)費(fèi)，法院一般難以支持。如果物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在重大瑕疵，法院裁判時(shí)會(huì)全面審查，對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行酌減。

列入“黑榜”當(dāng)年度物業(yè)費(fèi)按70%計(jì)算

在另一起糾紛中，唐先生是某小區(qū)業(yè)主，因認(rèn)為物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)水平差，自2018年1月1日起就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。后物業(yè)公司多次催討無(wú)果，去年年底向法院提起訴訟，要求唐先生支付物業(yè)費(fèi)。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》，在物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)后，唐先生應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。唐先生提交的照片等證據(jù)雖能證明物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵，但并未舉證證明物業(yè)公司履行合同存在重大違約行為，故判決唐先生向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)。唐先生不服，向長(zhǎng)沙市中院提起上訴。

長(zhǎng)沙市中院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)公司提交的日常工作記錄等材料，可以認(rèn)定物業(yè)公司為小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，唐先生應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。但根據(jù)查明事實(shí)，該物業(yè)公司因物業(yè)服務(wù)瑕疵被政府相關(guān)職能部門列入2021年度第二季度物業(yè)小區(qū)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)“黑榜”，可以認(rèn)定該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵。因此，一審對(duì)物業(yè)公司主張的物業(yè)費(fèi)予以全部支持欠妥，遂改判該物業(yè)公司列入物業(yè)“黑榜”當(dāng)年度即2021年度的物業(yè)費(fèi)按70%計(jì)算，其余年份的物業(yè)費(fèi)仍認(rèn)定業(yè)主需按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付給物業(yè)公司。

拒交物業(yè)費(fèi)損害其他正常交費(fèi)業(yè)主利益

“司法實(shí)踐中，不少物業(yè)糾紛的產(chǎn)生都源于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿，如何對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量作出評(píng)價(jià)成為此類案件的審理難點(diǎn)�！痹摪赋修k法官劉忠二表示，長(zhǎng)沙市住建部門近年來(lái)開始推行物業(yè)“紅黑榜”機(jī)制，被列入“黑榜”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同程度存在服務(wù)質(zhì)量差、被業(yè)主集中投訴等問題，目前市住建部門基本形成了每季度公布一次物業(yè)“紅黑榜”名單的常態(tài)化監(jiān)管模式。長(zhǎng)沙中院在審理本案時(shí)，將住建部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)價(jià)應(yīng)用于司法審判，破解物業(yè)糾紛中物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的事實(shí)評(píng)價(jià)難點(diǎn)，從而督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量，從源頭化解物業(yè)矛盾。

劉忠二提醒，物業(yè)服務(wù)提供者收取物業(yè)費(fèi)用于整體物業(yè)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)及小區(qū)秩序的正常運(yùn)行，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為，不僅會(huì)造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)不足，無(wú)法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，還損害其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，“物業(yè)公司更應(yīng)按照合同的約定，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，加大對(duì)小區(qū)的服務(wù)管理，及時(shí)高效為業(yè)主解決實(shí)際問題�！�