隨著國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民的工作、生活、娛樂與出行方式也在悄然變化，全球城市與交通規(guī)劃、政策制定與城市治理，也隨之被重新審視。其中，軌道交通已經(jīng)成為助推城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的“利器”，這使得TOD（transit-oriented development，即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）模式得到規(guī)劃業(yè)界的高度關(guān)注，作為世界超級(jí)城市發(fā)展的必然趨勢，已成為東京、紐約等國際都會(huì)大變革及持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

風(fēng)靡全球的TOD模式“登陸”長沙

2017年，長沙GDP總量突破萬億元；常住人口達(dá)791.81萬人，據(jù)國務(wù)院批復(fù)的《長沙市城市總體規(guī)劃(2003-2020年)》，至2020年，長沙將成為千萬級(jí)人口規(guī)模的大都市。產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)增、城市能級(jí)提升、人口加速聚集，對(duì)城市的公共交通與規(guī)劃發(fā)展也提出了新的要求。

京廣、滬昆兩條高鐵動(dòng)脈在長沙“十”字成型，長沙已成為高鐵黃金樞紐城市；長株潭城際鐵路連接長沙、株洲、湘潭三市，加速長株潭融城發(fā)展。2017年3月，長沙地鐵第三期建設(shè)規(guī)劃公布：長沙市城市軌道交通2022年線網(wǎng)由7條線組成，總長度約260公里。遠(yuǎn)景年線網(wǎng)規(guī)劃由12條線路組成，總長度約456公里，公社車站286座。預(yù)測2020年，長沙市公共交通占全方式出行量比例為35%，軌道交通站公共交通出行量比例為40%。

大規(guī)模軌道交通建設(shè)讓“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式成為城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。

近幾年，長沙高鐵、輕軌、地鐵建設(shè)趨于完善，風(fēng)靡全球的TOD模式在長沙初步萌芽，如：九龍倉國金中心、運(yùn)達(dá)中央廣場，相繼在地鐵站點(diǎn)之上開發(fā)商業(yè)綜合體，但只是在成熟商圈相對(duì)有限的范圍內(nèi)進(jìn)行改造。湖南湘江新區(qū)的前身先導(dǎo)區(qū)在2008年成立之初，已運(yùn)用TOD概念進(jìn)行規(guī)劃，而洋湖生態(tài)新城無論從城市結(jié)構(gòu)，還是落地程度上，都是長沙運(yùn)用TOD開發(fā)模式最典型的標(biāo)桿區(qū)域。

TOD賦能國家新區(qū)，長沙未來看洋湖

洋湖生態(tài)新城效果圖

洋湖生態(tài)新城，是國家級(jí)新區(qū)——湖南湘江新區(qū)的核心區(qū)域、經(jīng)國家批準(zhǔn)的國家智慧城市試點(diǎn)，被定為生態(tài)宜居區(qū)和總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。由澳大利亞伍茲貝格事務(wù)所規(guī)劃，幾大國際領(lǐng)先的發(fā)展理念貫穿始終，包括運(yùn)用生物治污、水資源循環(huán)利用、可再生清潔能源等技術(shù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益與社會(huì)效益共贏，但其中最令人矚目的為國際領(lǐng)先的TOD開發(fā)規(guī)劃理念，助力區(qū)域發(fā)展接軌國際大都會(huì)。細(xì)觀洋湖的TOD城市規(guī)劃，有以下幾個(gè)特征：

1、軌交換乘樞紐連通復(fù)合性城市綜合體

洋湖生態(tài)新城圍繞TOD站點(diǎn)樞紐規(guī)劃高配比的城市配套，強(qiáng)調(diào)地鐵站點(diǎn)之上布局大型商業(yè)綜合體，包含購物中心、寫字樓、酒店、高檔公寓等多種業(yè)態(tài)。如長沙地鐵3號(hào)線的洋湖生態(tài)新城站（規(guī)劃與9號(hào)線換乘）引入國內(nèi)TOP5的商業(yè)品牌龍湖天街；洋湖濕地站（規(guī)劃與8號(hào)線換乘）引入瑞典宜家旗下的薈聚購物中心、德國百年品牌卓伯根商業(yè)綜合體。并圍繞地鐵站點(diǎn)在步行15分鐘范圍內(nèi)綜合布局學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)、P+R停車場等公共配套和商務(wù)辦公項(xiàng)目。

這種站點(diǎn)樞紐與大型綜合體無縫接駁的模式，讓人們從離開地鐵那一刻起，即進(jìn)入服務(wù)空間，形成科學(xué)有效的洄游系統(tǒng)。在這樣一個(gè)大運(yùn)量交通站點(diǎn)周邊，人們的生活非常方便，步行回家的路上，可以完成消費(fèi)娛樂、旅游觀光、接送小孩上下學(xué)等，且均可通過公共交通來解決。同時(shí)，也加大了人們與城市配套的觸點(diǎn)，迅速盤活人流，吸附大量人氣，從而增加站點(diǎn)的商業(yè)活力。

數(shù)據(jù)顯示，日本澀谷之光TOD交通日換乘人數(shù)達(dá)到約300萬，而紐約新世貿(mào)中心TOD連接11條地鐵，每年僅觀光游客就可達(dá)到1500萬人，可想而知其TOD站點(diǎn)周邊商業(yè)的繁榮程度。

日本澀谷之光

2、高量級(jí)公共交通系統(tǒng)，打造長沙不堵之城

TOD模式的內(nèi)核是以公共交通為導(dǎo)向打造立體交通系統(tǒng)。根據(jù)規(guī)劃，3條地鐵線貫穿洋湖片區(qū)，其中地鐵3號(hào)線將于2019年試運(yùn)營，設(shè)有洋湖濕地、洋湖生態(tài)新城2個(gè)地鐵換乘站，一步速達(dá)全城；另有十多條公交線路以及規(guī)劃中的中運(yùn)量有軌電車線路；洋湖內(nèi)部擁有六縱六橫主干道路網(wǎng)，每平方公里道路里程14.7KM，是城市控制性規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的3倍，猴子石大橋、湘府路大橋、黑石鋪大橋、三條過江通道與河?xùn)|無縫對(duì)接，20分鐘可抵達(dá)五一商圈、高鐵南站，40分鐘可抵達(dá)黃花國際機(jī)場；

此外，北、西、南三大方向與繞城高速、長常高速、長韶婁等多條高速路相聯(lián)通，半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈通達(dá)株洲、湘潭；一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈通達(dá)益陽、婁底，輻射3470萬人口。高量級(jí)的交通系統(tǒng)，為片區(qū)居民提供便利多元出行選擇，也為洋湖生態(tài)新城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與戰(zhàn)略拓展提供無限便利。

洋湖生態(tài)新城規(guī)劃圖

3、用地布局高效混合，功能齊全立體都會(huì)

傳統(tǒng)的城市功能區(qū)呈塊狀布局規(guī)劃，如行政辦公群、商業(yè)集群，住區(qū)集群，由此產(chǎn)生的“鐘擺式”上下班出行，給城市交通帶來很大的問題。區(qū)別于傳統(tǒng)模式，洋湖生態(tài)新城TOD規(guī)劃注重業(yè)態(tài)布局的綜合性和疊加性，將功能空間呈“同心圓”式高效組合。這樣的城市布局能讓居民減少對(duì)于車型交通的依賴，從而達(dá)到緩解交通擁堵的目的。

結(jié)合軌交站點(diǎn)，集中布局公共配套，結(jié)合大型商業(yè)項(xiàng)目布局人氣節(jié)點(diǎn)、商業(yè)服務(wù)、公共配套等設(shè)施，形成核心圈層；依托濕地公園、雅河、靳江河開放空間等良好宜居環(huán)境，布局居住配套，形成綜合配套的外圈層。

重要TOD樞紐節(jié)點(diǎn)洋湖生態(tài)新城站，布局雙地鐵上蓋約66萬方洋湖之心城市綜合體，除自身擁有約10萬方全自持商業(yè)、203米超甲級(jí)寫字樓、高檔投資公寓、精品住宅、沿河商業(yè)街外，周邊步行10分鐘范圍內(nèi)有湘江時(shí)代、中盈廣場、省建筑設(shè)計(jì)院、柏寧地王廣場等總部商業(yè)辦公項(xiàng)目；李自健美術(shù)館、謝子龍影像藝術(shù)館、洋湖濕地科普館、360全景音樂劇等特色人文展館；湖南婦女兒童醫(yī)院、包括長郡雙語、雅禮、博才小學(xué)在內(nèi)等多所中小學(xué)等民生配套；此外點(diǎn)綴充足的街頭廣場、綠化等城市公共空間，人性化尺度與適宜開放的場景帶來強(qiáng)勁的城市活力。

洋湖生態(tài)新城規(guī)劃圖

顯而易見，在TOD模式下，隨著洋湖城市建設(shè)逐步完善，將迎來跨越式的蛻變與升級(jí)。從片區(qū)周邊消費(fèi)力來看，大學(xué)城、科研院星羅棋布，與省府板塊一江之隔，精英人才和高端政企人群聚居于此，半徑5公里范圍內(nèi)輻射人口超過120萬；搭乘湖南湘江新區(qū)的“快車”，超過20余家高檔樓盤進(jìn)駐洋湖，近5萬業(yè)主已入住新城；商業(yè)綜合體與生俱來的集聚效應(yīng)，加持雙地鐵換乘功能，TOD樞紐站點(diǎn)將匯聚大量人流，為商圈的興起提供源源不斷的養(yǎng)料。另一方面，依托高速公路、過江通道、地鐵線路共同織就的一張交通快速網(wǎng)絡(luò)，將洋湖新城的輻射半徑成倍擴(kuò)大，來自城區(qū)之間、城際之間的人流，將通過立體完善的公共交通網(wǎng)絡(luò)快速抵達(dá)洋湖片區(qū)，進(jìn)而成就TOD開發(fā)模式之下全新的商業(yè)奇跡。

而龍湖在長沙打造的首個(gè)基于TOD理念的地鐵上蓋項(xiàng)目——洋湖之心，以東京、紐約等TOD國際都會(huì)為藍(lán)本，于洋湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)雙軌換乘、三江交匯之處，以洋湖生態(tài)新城站換乘樞紐為引擎，以大型復(fù)合型商業(yè)——洋湖天街為聚點(diǎn)，規(guī)劃強(qiáng)復(fù)合業(yè)態(tài)的產(chǎn)品體系，匯集辦公、商業(yè)、居住、娛樂等多樣功能，“大樞紐、大天街、全業(yè)態(tài)”三位一體，迸發(fā)強(qiáng)大的“城市造心力”。

便捷高效的生活同步世界，一個(gè)全新的TOD時(shí)代即將到來。

龍湖新壹城效果圖

一座約66萬方的TOD綜合體定鼎千億洋湖。

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