“3·18新政之后，我們就開始看房，沒想到還是晚了!”長沙妹子劉暢準(zhǔn)備再買一套大房子，誰料自今年3月底交了定金以來，網(wǎng)簽拖了2個月沒辦成。而最新限購細(xì)則規(guī)定在限購區(qū)域內(nèi)，長沙戶口最多只能擁有兩套房，讓眾多“小劉”們無可奈何。

　　5月20日，長沙市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場調(diào)控工作的通知》，長沙購房門檻再次被拔高：非本市戶籍限購1套房、首付比例提高至三成、本市戶籍二套以上限購，至此，“限購、限貸、限價(jià)、限賣”政策全部在長沙落地。分析人士認(rèn)為，此次調(diào)控?zé)o疑是長沙樓市的一劑猛藥，新房、二手房、商辦市場(寫字樓、商鋪等商業(yè)物業(yè))都會“聞風(fēng)而動”。

　　【新房市場】 購房資格受限，市場成交量或下滑

　　今年3月以來，一場樓市調(diào)控席卷全國，已有接近60城出臺170余次調(diào)控政策抑制房價(jià)過快上漲。在樓市政策的組合拳下，全國房地產(chǎn)市場迅速降溫，長沙的成交量也應(yīng)聲回落。

　　“不是買不起，而是買不了!”為上班方便，市民周女士想在長沙武廣高鐵片區(qū)購房，“3月限購后，不少樓盤就無房可賣。打聽到陽光城·甜橙5月21日要加推新房源，想著等開盤就去交定金�！睕]想到5·20最嚴(yán)限購來了，新政提高了外地戶籍購房的門檻，“我自己做點(diǎn)小生意，沒有在長沙繳納社保，要再等一年才能購房!”

　　“在 3·18政策基礎(chǔ)上，5·20新政進(jìn)一步加強(qiáng)對市州客群購房限制，將直接影響未來的交易量。”湖南中原地產(chǎn)資源中心總經(jīng)理陳世霞認(rèn)為，限買限賣，一方面市州戶籍大眾人群因連續(xù)12個月在長沙納稅或交社保，而失去購房資格，挫傷市州大眾人群的購房欲望;另一方面，讓長沙戶籍有投資需求的客群，有了買房后轉(zhuǎn)手時間拉長的后顧之憂。

　　省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高認(rèn)為，5·20新政打擊了投資者的需求，是 3·18 政策的明顯升級，它將長沙本地戶口納入限購范圍，“因購房資格被限，下半年長沙樓市成交量將大幅回落，價(jià)格的變動會滯后于銷量。”

　　【二手房市場】 轉(zhuǎn)手困難，中介或現(xiàn)關(guān)店潮

　　深入街道和小區(qū)的中介門店，是觀察樓市好壞的“晴雨表”。 3·18新政之后，因二手房不受限制，其行情也一片大好。每到傍晚，中介門店里就已看不到經(jīng)紀(jì)人的身影，都忙著在住宅樓和住宅樓之間帶看、談成交。

　　據(jù)湖南中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，2017年 1-4月長沙二手房共成交17109套，同比增長35.89%，成交面積為181.09萬平方米，同比上漲34.82%。然而，這次調(diào)控加碼，讓二手房市場也面臨考驗(yàn)。

　　“二手房購房門檻相對增高，大家普遍預(yù)期房價(jià)會降，買房的意愿降低，市場成交量短期內(nèi)將下滑，較長時間內(nèi)房價(jià)和成交量會呈水平式波動。”湖南正大行房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理任澤表示，但二手房市場需求仍在，特別是租賃市場，行業(yè)是否出現(xiàn)大規(guī)模洗牌還很難料定。

　　“新政規(guī)定，在限購區(qū)域內(nèi)購買的商品住房，需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。這也意味著，二手房如需轉(zhuǎn)手，至少需要4-5年�！焙�南建工置業(yè)營銷部部長周事勇認(rèn)為，“限賣”限制了投資客戶的基本需求，已經(jīng)投資的客戶資金暫時無法抽出，還未進(jìn)入的則會更為慎重，未來中介關(guān)店潮或?qū)⒂楷F(xiàn)。

　　【商辦市場】 溢出需求進(jìn)入，或迎來發(fā)展春天

　　在長沙，商辦市場一直是去庫存的難題。“近兩年，電商經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，壓縮了商鋪的發(fā)展。再加上從去年開始，長沙住宅市場的高燒不退，更多人開始從投資商鋪，轉(zhuǎn)而投資住宅了�！苯鹦潜甭纺硺潜P的銷售李先生介紹，“不過，從這兩天打電話來詢問商鋪的明顯增加了。”

　　在樓市縮緊之下，購入門檻低、不限購的商辦物業(yè)或?qū)⒊蔀樾乱惠喭顿Y爆點(diǎn)。藍(lán)海購騰澤公司總經(jīng)理伍拼認(rèn)為，新政打壓了住宅投資客，對商業(yè)地產(chǎn)來說則是利好，“住宅溢出性的投資需求會進(jìn)入商辦物業(yè)，公寓產(chǎn)品也因面積小，入手門檻低，宜居宜租，或許將迎發(fā)展的春天�！蔽槠凑J(rèn)為，雖然公寓在長沙仍屬于小眾產(chǎn)品，但因其總價(jià)低、位置好、精裝修等特性一直活躍在樓市中，如今在“限購令”下，青睞這類產(chǎn)品的客群正在擴(kuò)大。

　　新政后遺癥

　　改善型住房被誤傷，退房風(fēng)潮或再起

　　3月18日，長沙新政落地，緊接著各地開始涌現(xiàn)退房毀約潮：因銷售價(jià)格高于備案價(jià)格，之前多數(shù)樓盤無法完成網(wǎng)簽，由此也產(chǎn)生了一系列的影響。如今，5·20新政又呼嘯而來，在熱議過后，是否也會產(chǎn)生不適之癥?

　　“現(xiàn)在部分項(xiàng)目已經(jīng)默默開始降價(jià)了，一些受限的市民也開始紛紛退房，估計(jì)3·18的退房風(fēng)波還將重演，后續(xù)補(bǔ)充細(xì)則或?qū)⒗^續(xù)跟進(jìn)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。

　　“新政的后遺癥需要警惕，要慎重處理大限之前，已經(jīng)認(rèn)購未簽約，已簽約未網(wǎng)簽的客戶，吸取3·18新政的教訓(xùn);同時，目前開發(fā)商都將產(chǎn)品定位為中高端，從剛需向更高品質(zhì)發(fā)展，新政之后中高端產(chǎn)品將面臨瓶頸，客源將大幅減少，如何應(yīng)對也是一大難題。”灣田國際總經(jīng)理易建國說。

　　業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，新政誤傷了改善型產(chǎn)品，“舒適型改善型或者說別墅豪宅項(xiàng)目，從政策面來看，顯然不太樂觀。因?yàn)檫@些產(chǎn)品的購房者大多有兩套及以上。加上限貸因素，需求量可能劇減70%以上;而對于剛改型及教育主導(dǎo)型項(xiàng)目，在限省內(nèi)非本市籍主流客群的影響下，客戶群體縮減至少50%，也不排除有部分房企出現(xiàn)房價(jià)跳水情況�！�

　　政策連線

　　房企獲預(yù)售許可十日內(nèi)需公開房價(jià)

　　近日，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，征求意見稿要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售住房的，取得預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房價(jià)格，并對外銷售。

　　征求意見稿指出，銷售住房的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：其一，簽訂住房銷售合同并辦理備案;其二，持備案的住房銷售合同繳納稅費(fèi);其三，依法申請不動產(chǎn)登記。