圖片來源：CFP

6月25日，長沙市政府升級樓市調(diào)控政策，提出9條措施以保障剛性購房需求，遏制投機炒房，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這兩天來，各部門的后續(xù)配套細則陸續(xù)出臺，各項細則的出臺對于穩(wěn)定樓市預(yù)期，明晰具體操作辦法，將起到積極意義。

樓盤搖號

搖號人數(shù)不超可售房源1.5倍

為貫徹落實《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(長政辦函[2018]75號，以下簡稱為《通知》)精神，6月27日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布了《關(guān)于執(zhí)行長政辦函[2018]75號文件細則》，細則對新房購房資格審查、項目銷售管理等作出明確規(guī)定。

對于新房購房資格審查，細則明確：成年單身家庭，即成年個人家庭，無須單獨立戶。穩(wěn)定就業(yè)是指在長沙工作并自購房當(dāng)月起已連續(xù)繳納12個月社�；騻�稅的。

市外遷入落戶、父母投靠成年子女落戶滿兩年的，大(中)專畢業(yè)生回原籍的，按長沙戶籍家庭購房政策辦理。

現(xiàn)役軍人、城市房屋征收協(xié)議已備案的被征收人按原限購政策執(zhí)行。

夫妻雙方離異（未再婚）不滿兩年的，需提供離婚證、離婚協(xié)議或法院判決書，以離異前配偶和未成年子女的信息作為查詢家庭住房套數(shù)的依據(jù)。

項目銷售管理方面，細則明確，參加樓盤搖號的人數(shù)不超過可售房源的1.5倍。購房集中登記結(jié)束后，申購人數(shù)超過1.5倍的，優(yōu)先滿足戶籍或工作單位地點在限購區(qū)域內(nèi)的剛需群體，其他購房申請人不納入此次剛需搖號范圍。申請人按在限購區(qū)域內(nèi)戶籍年限或工作年限排序，工作時間以限購區(qū)域內(nèi)最早繳納社�；騻�稅時間作為起算點。

開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可后，嚴(yán)禁收取認籌金，但可以要求申購人提供銀行儲蓄證明，資金額度不得要求高于開盤方案中的首付資金額度。

《通知》實施前，已選房并交納定金的，已選房并在網(wǎng)簽系統(tǒng)中提交了購房資格審查申請的，已按項目開盤方案在網(wǎng)簽系統(tǒng)中完成首套剛需無房核驗且按規(guī)定程序在該項目開盤方案房源中選房的，均按遺留問題處理。

部門行動

長沙對關(guān)停中介門店“回頭看”

湖南新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司、湖南中環(huán)地產(chǎn)顧問有限公司，由于不同程度存在著門店無機構(gòu)備案、未建立業(yè)務(wù)臺賬、無照經(jīng)營、涉嫌低買高賣哄抬房價等問題，6月21日被主管部門責(zé)令所有門店停業(yè)兩周，關(guān)門整改。6月27日下午，長沙市住建委、長沙市發(fā)改委、長沙市工商局組成聯(lián)合執(zhí)法小組，對長沙韶山路沿線的新環(huán)境和中環(huán)地產(chǎn)所有門店停業(yè)整頓情況進行了隨機“回頭看”。當(dāng)天巡查的近10家中介門店都大門緊閉，門上貼著紙條：行業(yè)整頓，集中學(xué)習(xí)。

在中奧地產(chǎn)梓園路一家門店巡查過程中，聯(lián)合執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)：該門店存在在工商行政部門注冊登記之后，未在住建行政部門進行備案；門店工作人員未取得相應(yīng)資質(zhì)證書；不能現(xiàn)場提供合同文本等違規(guī)行為，該門店被現(xiàn)場責(zé)令立即關(guān)門停業(yè)整頓，直至整改完成方可營業(yè)。

“對于長沙中介市場執(zhí)法，我們不受時間限制，長沙市聯(lián)合執(zhí)法小組堅持不發(fā)通知、不打招呼、不聽匯報、直奔現(xiàn)場的‘三不一直’突擊檢查，發(fā)現(xiàn)一起處理一起�！遍L沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政執(zhí)法局雨花大隊副大隊長胡杰表示，相關(guān)主管部門認真落實省委省政府、市委市政府的“反炒房”指示精神，對故意捂盤惜售、妄圖渾水摸魚混淆視聽、制造恐慌情緒的，將予以堅決整治。下一步，堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院和省委、省政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的要求，堅持問題導(dǎo)向，對中介機構(gòu)及其從業(yè)人員哄抬價格、組織炒房、散布虛假房價信息等違規(guī)行為綜合采取行政手段、經(jīng)濟手段、法律手段予以打擊，形成有效震懾。

暗訪

新環(huán)境地產(chǎn)仍有經(jīng)紀(jì)人營業(yè)

6月21日上午，長沙市住建委、長沙市發(fā)改委、長沙市工商局組成的聯(lián)合執(zhí)法檢查組召集16家房地產(chǎn)中介機構(gòu)主要負責(zé)人召開聯(lián)合執(zhí)法約談會。會上，責(zé)令湖南新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司、湖南中環(huán)地產(chǎn)顧問有限公司所有門店停業(yè)兩周，關(guān)門整改。然而，6月26日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新環(huán)境地產(chǎn)雖然門店已關(guān)停，但通過58同城聯(lián)系到其房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后，依然能進行租房業(yè)務(wù)辦理。

6月26日，記者實地走訪了香樟路周邊新環(huán)境地產(chǎn)的門店，看到門店卷閘門均已拉下，并貼上“行業(yè)整頓、集中學(xué)習(xí)，如帶來不便敬請諒解，有事聯(lián)系電話：×××”的紙條。

然而，記者通過58同城查詢租房信息，發(fā)現(xiàn)不少房屋租賃消息的發(fā)布者，均顯示為“新環(huán)境地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”，打開這些經(jīng)紀(jì)人的個人頁面，不少房源發(fā)布的時間都在6月21日之后。

記者以租房者的身份，先后咨詢了錦泰廣場、人民東路、侯家塘、香樟路和梅溪湖等片區(qū)的新環(huán)境房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，均表示可隨時去看房。

交易稅費

二手房交易面臨多交稅

為遏制投機炒房，充分發(fā)揮稅收對市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，促進長沙房地產(chǎn)交易市場的良性發(fā)展，6月27日，長沙市稅務(wù)部門頒布公告，對長沙市限購區(qū)域內(nèi)存量房交易個人所得稅核定征收率進行調(diào)整。市區(qū)（含望城區(qū)、高新區(qū)）、長沙縣其他個人轉(zhuǎn)讓住房個人所得稅核定征收率由1%調(diào)整為2%，非住房個人所得稅核定征收率由1.88%調(diào)整為2%。公告7月12日起施行。

根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，其他個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)個人所得稅征收方式有兩種，即核實征收和核定征收。納稅人如果不能提供完整、準(zhǔn)確的財產(chǎn)原值憑證，不能正確計算財產(chǎn)原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可對其個人所得稅實行核定征收。通俗地說，如果納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)不能提供購買合同和發(fā)票（自建房屋不能提供建造成本費用支出的有效憑證），且在稅收征管系統(tǒng)中沒有上一次交易價格記錄的，稅務(wù)機關(guān)可對其個人所得稅實行核定征收，按轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。其他情況實行核實征收，適用20%的比例稅率。

記者從長沙稅務(wù)部門獲悉，2017年，長沙市存量房交易47249筆，入庫個人所得稅3.43億元，2018年1-5月交易10303筆，入庫個人所得稅1.05億元�！〈舜喂�告對其他個人轉(zhuǎn)讓住房的核定征收率明確為：市區(qū)（含望城區(qū)、高新區(qū)）、長沙縣2%；瀏陽市、寧鄉(xiāng)市1%；對其他個人轉(zhuǎn)讓非住房的核定征收率明確為：市區(qū)（含望城區(qū)、高新區(qū)）、長沙縣2%；瀏陽市、寧鄉(xiāng)市1.5%。

其他個人是指自然人，不包括個體工商戶、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)的自然人投資者。同時，公告還重申，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、不動產(chǎn)拍賣仍然按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。其他個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)核定征收率為2%；拍賣房產(chǎn)和土地使用權(quán)核定征收率為3%。

唯一住房稅收優(yōu)惠政策仍然不變。其他個人轉(zhuǎn)讓自用達5年以上、并且是唯一家庭生活用房取得的所得，繼續(xù)暫免征收個人所得稅。

舉例1

李某將位于望城的一套商品住房（非唯一住房）通過中介機構(gòu)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓收入550000元（不含稅價），李某不能提供房屋購置合同、發(fā)票，契稅征管檔案中沒有上次交易價格。稅務(wù)機關(guān)對李某轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅采取核定征收，應(yīng)繳個人所得稅為11000元（調(diào)整前應(yīng)繳個稅5500元）。

舉例2

楊某因投資需要，將購得的門面（位于開福區(qū)）對外轉(zhuǎn)讓，售價1220000元（不含稅價），不能提供取得門面的合同、發(fā)票，契稅征管檔案中沒有上次交易價格。稅務(wù)機關(guān)對其轉(zhuǎn)讓門面核定征收個人所得稅，應(yīng)繳個稅24400元（調(diào)整前應(yīng)繳個稅22936元）。

買賣雙方可自行約定稅費分擔(dān)方式

此次調(diào)整對二手房交易會帶來哪些變化？貝殼找房交易中心負責(zé)人認為，二手房交易中稅費是買賣雙方都要考慮的成本之一，此次個稅上調(diào)后，部分投資性客戶在決策時，更須考量自己的購房成本。該負責(zé)人認為，買賣稅費由誰來交并不是絕對的，而是買賣雙方博弈的結(jié)果，可以自行約定分擔(dān)方式，體現(xiàn)在合同中。

在二手房交易中，賣方經(jīng)常會選擇“到手價”這種報價方式，將本應(yīng)自己承擔(dān)的稅費轉(zhuǎn)嫁給買方。如果買方覺得不應(yīng)該由自己承擔(dān)所有的交易稅費，可以在總房價上與賣方講價，讓房東作出讓步。也可以約定好各項稅費的分擔(dān)方式，在買賣協(xié)議中注明，買賣雙方各自承擔(dān)約定部分。

貸款政策

銀行房貸暫未提高二套房首付比例

6月25日下午，長沙市政府召開房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會議，為遏制炒房現(xiàn)象，保障剛性購房需求，再次出臺一系列新調(diào)控政策。記者采訪了長沙各銀行了解二套房房貸執(zhí)行情況及未來是否調(diào)整，部分銀行表示等待人民銀行制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)細則，銀行再根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行銀行房貸相關(guān)政策，也有個別銀行表示將會把長沙房貸新政上報銀行總部，由總部再根據(jù)地方性政策制定銀行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，銀行房貸暫未提高二套房首付比例。

根據(jù)融360提供的6月27日采集整理長沙房貸數(shù)據(jù)來看，在首套房方面，目前招行、浦發(fā)、華夏、郵儲、興業(yè)、工行、交行、中行、建行、農(nóng)行、中信、民生、廣發(fā)、光大等銀行首套房首付比例均為三成，招行、浦發(fā)、華夏、郵儲，首套房房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%（目前央行公布的基準(zhǔn)利率為4.9%），興業(yè)、工行、交行、中行、建行、農(nóng)行首套房房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮15%，中信、民生、廣發(fā)、光大首套房房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮20%。

在二套房方面，目前招行、浦發(fā)、華夏、郵儲、興業(yè)、工行、交行、中行、建行、農(nóng)行、中信、民生、廣發(fā)、光大等銀行二套房首付比例為四成半；招行、浦發(fā)、華夏、郵儲、興業(yè)、工行、交行、中行、建行、農(nóng)行、中信二套房房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮20%，民生、廣發(fā)、光大二套房房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮25%。

工商銀行方面表示，目前二套房首付比例與房貸利率，均按人民銀行現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，而建行方面也表示“未來房貸政策也將根據(jù)人民銀行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。

新政效應(yīng)

認籌降溫中簽率提高

6月26日是長沙市房地產(chǎn)新政實施的第一天，政策實施后究竟有沒有產(chǎn)生效果？

瀟湘晨報記者對長沙部分熱點區(qū)域的樓盤進行了探訪，發(fā)現(xiàn)在政策持續(xù)收緊后，長沙一些樓盤認籌人數(shù)出現(xiàn)明顯下降，中簽率大幅提高。真正的剛需群體買房難度降低了。

新盤認籌沒那么火爆了

“政策出來后，我們項目符合購房資格的人數(shù)起碼下降了一半以上�！�6月27日，長沙大道一個大型樓盤的營銷負責(zé)人說。

位于梅溪湖片區(qū)的梅溪正榮府上周剛拿到預(yù)售許可證，此次開盤的為178套144平米以下的剛需住宅，目前只有一百多人參與認籌。

該項目銷售負責(zé)人表示，新政出來以后，大量客戶不符合購房資格，認籌的人數(shù)少了。正榮府上次開盤在今年5月，當(dāng)時共推出192套房，有300多人認籌，基本開盤售罄�，F(xiàn)在來售樓部看房的人已比往日少了很多。

央企帶頭不收認籌金

此前很多樓盤認籌需要交認籌金，但退下來很慢，有的甚至要30個工作日。本次長沙新政明確規(guī)定：嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以任何形式蓄客和收取認籌金。

長沙樓市新政后，長沙開始有樓盤特別是央企樓盤帶頭不收取認籌金，比如保利天禧，之前要收20萬認籌金，現(xiàn)在認籌不收一分錢認籌金。

6月26日當(dāng)天，保利（長沙）西海岸置業(yè)有限公司迅速落實新政精神，并發(fā)出公告，表示“根據(jù)上級主管部門指示，為貫徹長沙樓市調(diào)控政策要求，杜絕投機炒房行為，保障政策范圍內(nèi)的剛需群體購房利益，保利天禧C1、C2棟于即日起（6月26日）停止認籌，已認籌客戶資格將上報長沙市住建委相關(guān)部門進行購房資格審核，開盤方案結(jié)合新政文件精神予以重新制定，待上報相關(guān)主管部門審批通過后予以執(zhí)行。”

保利地產(chǎn)湖南公司負責(zé)人表示，保利地產(chǎn)湖南公司將嚴(yán)格遵守長沙市相關(guān)規(guī)定，對即將開盤的項目公開公正搖號、選房。

有樓盤通知購房者補交首付款

新政實施當(dāng)天，隨著包括公積金貸款政策等相關(guān)配套細則陸續(xù)出臺，長沙樓市出現(xiàn)了連鎖反應(yīng)。

6月26日，長房云時代的一位購房者向瀟湘晨報反映，她今年4月28日買了一套長房云時代的房子，且簽了認購協(xié)議，付了首付款，此后就一直等著網(wǎng)簽。直到新政出臺，這期間開發(fā)商除了聯(lián)系過她一次看是否符合資格外，就一直未主動聯(lián)系過她。

6月26日，長房云時代銷售突然給她打來電話，告知她根據(jù)最新規(guī)定必須補交8萬元首付款�！伴_發(fā)商說，因為我老家有一套房，長沙這套算二套。根據(jù)公積金最新政策，二套必須首付六成�！边@位購房者說。

該購房者還表示，云時代像她這樣的客戶至少還有100多戶，都是還沒有網(wǎng)簽的。

“問了公積金方面，公積金管理中心已經(jīng)明確回復(fù)新政前沒進窗的二套全部按六成�！边@位購房者說。