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6月25日，長(zhǎng)沙市政府升級(jí)樓市調(diào)控政策，提出9條措施以保障剛性購(gòu)房需求，遏制投機(jī)炒房，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這兩天來(lái)，各部門(mén)的后續(xù)配套細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，各項(xiàng)細(xì)則的出臺(tái)對(duì)于穩(wěn)定樓市預(yù)期，明晰具體操作辦法，將起到積極意義。

樓盤(pán)搖號(hào)

搖號(hào)人數(shù)不超可售房源1.5倍

為貫徹落實(shí)《長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(長(zhǎng)政辦函[2018]75號(hào)，以下簡(jiǎn)稱為《通知》)精神，6月27日，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于執(zhí)行長(zhǎng)政辦函[2018]75號(hào)文件細(xì)則》，細(xì)則對(duì)新房購(gòu)房資格審查、項(xiàng)目銷(xiāo)售管理等作出明確規(guī)定。

對(duì)于新房購(gòu)房資格審查，細(xì)則明確：成年單身家庭，即成年個(gè)人家庭，無(wú)須單獨(dú)立戶。穩(wěn)定就業(yè)是指在長(zhǎng)沙工作并自購(gòu)房當(dāng)月起已連續(xù)繳納12個(gè)月社�；騻�(gè)稅的。

市外遷入落戶、父母投靠成年子女落戶滿兩年的，大(中)專(zhuān)畢業(yè)生回原籍的，按長(zhǎng)沙戶籍家庭購(gòu)房政策辦理。

現(xiàn)役軍人、城市房屋征收協(xié)議已備案的被征收人按原限購(gòu)政策執(zhí)行。

夫妻雙方離異（未再婚）不滿兩年的，需提供離婚證、離婚協(xié)議或法院判決書(shū)，以離異前配偶和未成年子女的信息作為查詢家庭住房套數(shù)的依據(jù)。

項(xiàng)目銷(xiāo)售管理方面，細(xì)則明確，參加樓盤(pán)搖號(hào)的人數(shù)不超過(guò)可售房源的1.5倍。購(gòu)房集中登記結(jié)束后，申購(gòu)人數(shù)超過(guò)1.5倍的，優(yōu)先滿足戶籍或工作單位地點(diǎn)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的剛需群體，其他購(gòu)房申請(qǐng)人不納入此次剛需搖號(hào)范圍。申請(qǐng)人按在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)戶籍年限或工作年限排序，工作時(shí)間以限購(gòu)區(qū)域內(nèi)最早繳納社�；騻�(gè)稅時(shí)間作為起算點(diǎn)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可后，嚴(yán)禁收取認(rèn)籌金，但可以要求申購(gòu)人提供銀行儲(chǔ)蓄證明，資金額度不得要求高于開(kāi)盤(pán)方案中的首付資金額度。

《通知》實(shí)施前，已選房并交納定金的，已選房并在網(wǎng)簽系統(tǒng)中提交了購(gòu)房資格審查申請(qǐng)的，已按項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)方案在網(wǎng)簽系統(tǒng)中完成首套剛需無(wú)房核驗(yàn)且按規(guī)定程序在該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)方案房源中選房的，均按遺留問(wèn)題處理。

部門(mén)行動(dòng)

長(zhǎng)沙對(duì)關(guān)停中介門(mén)店“回頭看”

湖南新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司、湖南中環(huán)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司，由于不同程度存在著門(mén)店無(wú)機(jī)構(gòu)備案、未建立業(yè)務(wù)臺(tái)賬、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、涉嫌低買(mǎi)高賣(mài)哄抬房?jī)r(jià)等問(wèn)題，6月21日被主管部門(mén)責(zé)令所有門(mén)店停業(yè)兩周，關(guān)門(mén)整改。6月27日下午，長(zhǎng)沙市住建委、長(zhǎng)沙市發(fā)改委、長(zhǎng)沙市工商局組成聯(lián)合執(zhí)法小組，對(duì)長(zhǎng)沙韶山路沿線的新環(huán)境和中環(huán)地產(chǎn)所有門(mén)店停業(yè)整頓情況進(jìn)行了隨機(jī)“回頭看”。當(dāng)天巡查的近10家中介門(mén)店都大門(mén)緊閉，門(mén)上貼著紙條：行業(yè)整頓，集中學(xué)習(xí)。

在中奧地產(chǎn)梓園路一家門(mén)店巡查過(guò)程中，聯(lián)合執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)：該門(mén)店存在在工商行政部門(mén)注冊(cè)登記之后，未在住建行政部門(mén)進(jìn)行備案；門(mén)店工作人員未取得相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)；不能現(xiàn)場(chǎng)提供合同文本等違規(guī)行為，該門(mén)店被現(xiàn)場(chǎng)責(zé)令立即關(guān)門(mén)停業(yè)整頓，直至整改完成方可營(yíng)業(yè)。

“對(duì)于長(zhǎng)沙中介市場(chǎng)執(zhí)法，我們不受時(shí)間限制，長(zhǎng)沙市聯(lián)合執(zhí)法小組堅(jiān)持不發(fā)通知、不打招呼、不聽(tīng)匯報(bào)、直奔現(xiàn)場(chǎng)的‘三不一直’突擊檢查，發(fā)現(xiàn)一起處理一起�！遍L(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政執(zhí)法局雨花大隊(duì)副大隊(duì)長(zhǎng)胡杰表示，相關(guān)主管部門(mén)認(rèn)真落實(shí)省委省政府、市委市政府的“反炒房”指示精神，對(duì)故意捂盤(pán)惜售、妄圖渾水摸魚(yú)混淆視聽(tīng)、制造恐慌情緒的，將予以堅(jiān)決整治。下一步，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和省委、省政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的要求，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，對(duì)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員哄抬價(jià)格、組織炒房、散布虛假房?jī)r(jià)信息等違規(guī)行為綜合采取行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、法律手段予以打擊，形成有效震懾。

暗訪

新環(huán)境地產(chǎn)仍有經(jīng)紀(jì)人營(yíng)業(yè)

6月21日上午，長(zhǎng)沙市住建委、長(zhǎng)沙市發(fā)改委、長(zhǎng)沙市工商局組成的聯(lián)合執(zhí)法檢查組召集16家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人召開(kāi)聯(lián)合執(zhí)法約談會(huì)。會(huì)上，責(zé)令湖南新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司、湖南中環(huán)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有門(mén)店停業(yè)兩周，關(guān)門(mén)整改。然而，6月26日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新環(huán)境地產(chǎn)雖然門(mén)店已關(guān)停，但通過(guò)58同城聯(lián)系到其房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后，依然能進(jìn)行租房業(yè)務(wù)辦理。

6月26日，記者實(shí)地走訪了香樟路周邊新環(huán)境地產(chǎn)的門(mén)店，看到門(mén)店卷閘門(mén)均已拉下，并貼上“行業(yè)整頓、集中學(xué)習(xí)，如帶來(lái)不便敬請(qǐng)諒解，有事聯(lián)系電話：×××”的紙條。

然而，記者通過(guò)58同城查詢租房信息，發(fā)現(xiàn)不少房屋租賃消息的發(fā)布者，均顯示為“新環(huán)境地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”，打開(kāi)這些經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人頁(yè)面，不少房源發(fā)布的時(shí)間都在6月21日之后。

記者以租房者的身份，先后咨詢了錦泰廣場(chǎng)、人民東路、侯家塘、香樟路和梅溪湖等片區(qū)的新環(huán)境房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，均表示可隨時(shí)去看房。

交易稅費(fèi)

二手房交易面臨多交稅

為遏制投機(jī)炒房，充分發(fā)揮稅收對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的良性發(fā)展，6月27日，長(zhǎng)沙市稅務(wù)部門(mén)頒布公告，對(duì)長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)存量房交易個(gè)人所得稅核定征收率進(jìn)行調(diào)整。市區(qū)（含望城區(qū)、高新區(qū)）、長(zhǎng)沙縣其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅核定征收率由1%調(diào)整為2%，非住房個(gè)人所得稅核定征收率由1.88%調(diào)整為2%。公告7月12日起施行。

根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅征收方式有兩種，即核實(shí)征收和核定征收。納稅人如果不能提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)原值憑證，不能正確計(jì)算財(cái)產(chǎn)原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其個(gè)人所得稅實(shí)行核定征收。通俗地說(shuō)，如果納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不能提供購(gòu)買(mǎi)合同和發(fā)票（自建房屋不能提供建造成本費(fèi)用支出的有效憑證），且在稅收征管系統(tǒng)中沒(méi)有上一次交易價(jià)格記錄的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其個(gè)人所得稅實(shí)行核定征收，按轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。其他情況實(shí)行核實(shí)征收，適用20%的比例稅率。

記者從長(zhǎng)沙稅務(wù)部門(mén)獲悉，2017年，長(zhǎng)沙市存量房交易47249筆，入庫(kù)個(gè)人所得稅3.43億元，2018年1-5月交易10303筆，入庫(kù)個(gè)人所得稅1.05億元�！〈舜喂�告對(duì)其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的核定征收率明確為：市區(qū)（含望城區(qū)、高新區(qū)）、長(zhǎng)沙縣2%；瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)市1%；對(duì)其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房的核定征收率明確為：市區(qū)（含望城區(qū)、高新區(qū)）、長(zhǎng)沙縣2%；瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)市1.5%。

其他個(gè)人是指自然人，不包括個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)的自然人投資者。同時(shí)，公告還重申，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)仍然按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)核定征收率為2%；拍賣(mài)房產(chǎn)和土地使用權(quán)核定征收率為3%。

唯一住房稅收優(yōu)惠政策仍然不變。其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是唯一家庭生活用房取得的所得，繼續(xù)暫免征收個(gè)人所得稅。

舉例1

李某將位于望城的一套商品住房（非唯一住房）通過(guò)中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�轉(zhuǎn)讓收入550000元（不含稅價(jià)），李某不能提供房屋購(gòu)置合同、發(fā)票，契稅征管檔案中沒(méi)有上次交易價(jià)格。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)李某轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅采取核定征收，應(yīng)繳個(gè)人所得稅為11000元（調(diào)整前應(yīng)繳個(gè)稅5500元）。

舉例2

楊某因投資需要，將購(gòu)得的門(mén)面（位于開(kāi)福區(qū)）對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)�售價(jià)1220000元（不含稅價(jià)），不能提供取得門(mén)面的合同、發(fā)票，契稅征管檔案中沒(méi)有上次交易價(jià)格。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其轉(zhuǎn)讓門(mén)面核定征收個(gè)人所得稅，應(yīng)繳個(gè)稅24400元（調(diào)整前應(yīng)繳個(gè)稅22936元）。

買(mǎi)賣(mài)雙方可自行約定稅費(fèi)分擔(dān)方式

此次調(diào)整對(duì)二手房交易會(huì)帶來(lái)哪些變化？貝殼找房交易中心負(fù)責(zé)人認(rèn)為，二手房交易中稅費(fèi)是買(mǎi)賣(mài)雙方都要考慮的成本之一，此次個(gè)稅上調(diào)后，部分投資性客戶在決策時(shí)，更須考量自己的購(gòu)房成本。該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)由誰(shuí)來(lái)交并不是絕對(duì)的，而是買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的結(jié)果，可以自行約定分擔(dān)方式，體現(xiàn)在合同中。

在二手房交易中，賣(mài)方經(jīng)常會(huì)選擇“到手價(jià)”這種報(bào)價(jià)方式，將本應(yīng)自己承擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方。如果買(mǎi)方覺(jué)得不應(yīng)該由自己承擔(dān)所有的交易稅費(fèi)，可以在總房?jī)r(jià)上與賣(mài)方講價(jià)，讓房東作出讓步。也可以約定好各項(xiàng)稅費(fèi)的分擔(dān)方式，在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中注明，買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)約定部分。

貸款政策

銀行房貸暫未提高二套房首付比例

6月25日下午，長(zhǎng)沙市政府召開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)議，為遏制炒房現(xiàn)象，保障剛性購(gòu)房需求，再次出臺(tái)一系列新調(diào)控政策。記者采訪了長(zhǎng)沙各銀行了解二套房房貸執(zhí)行情況及未來(lái)是否調(diào)整，部分銀行表示等待人民銀行制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，銀行再根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行銀行房貸相關(guān)政策，也有個(gè)別銀行表示將會(huì)把長(zhǎng)沙房貸新政上報(bào)銀行總部，由總部再根據(jù)地方性政策制定銀行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，銀行房貸暫未提高二套房首付比例。

根據(jù)融360提供的6月27日采集整理長(zhǎng)沙房貸數(shù)據(jù)來(lái)看，在首套房方面，目前招行、浦發(fā)、華夏、郵儲(chǔ)、興業(yè)、工行、交行、中行、建行、農(nóng)行、中信、民生、廣發(fā)、光大等銀行首套房首付比例均為三成，招行、浦發(fā)、華夏、郵儲(chǔ)，首套房房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%（目前央行公布的基準(zhǔn)利率為4.9%），興業(yè)、工行、交行、中行、建行、農(nóng)行首套房房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮15%，中信、民生、廣發(fā)、光大首套房房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮20%。

在二套房方面，目前招行、浦發(fā)、華夏、郵儲(chǔ)、興業(yè)、工行、交行、中行、建行、農(nóng)行、中信、民生、廣發(fā)、光大等銀行二套房首付比例為四成半；招行、浦發(fā)、華夏、郵儲(chǔ)、興業(yè)、工行、交行、中行、建行、農(nóng)行、中信二套房房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮20%，民生、廣發(fā)、光大二套房房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮25%。

工商銀行方面表示，目前二套房首付比例與房貸利率，均按人民銀行現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，而建行方面也表示“未來(lái)房貸政策也將根據(jù)人民銀行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。

新政效應(yīng)

認(rèn)籌降溫中簽率提高

6月26日是長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)新政實(shí)施的第一天，政策實(shí)施后究竟有沒(méi)有產(chǎn)生效果？

瀟湘晨報(bào)記者對(duì)長(zhǎng)沙部分熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤(pán)進(jìn)行了探訪，發(fā)現(xiàn)在政策持續(xù)收緊后，長(zhǎng)沙一些樓盤(pán)認(rèn)籌人數(shù)出現(xiàn)明顯下降，中簽率大幅提高。真正的剛需群體買(mǎi)房難度降低了。

新盤(pán)認(rèn)籌沒(méi)那么火爆了

“政策出來(lái)后，我們項(xiàng)目符合購(gòu)房資格的人數(shù)起碼下降了一半以上�！�6月27日，長(zhǎng)沙大道一個(gè)大型樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

位于梅溪湖片區(qū)的梅溪正榮府上周剛拿到預(yù)售許可證，此次開(kāi)盤(pán)的為178套144平米以下的剛需住宅，目前只有一百多人參與認(rèn)籌。

該項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，新政出來(lái)以后，大量客戶不符合購(gòu)房資格，認(rèn)籌的人數(shù)少了。正榮府上次開(kāi)盤(pán)在今年5月，當(dāng)時(shí)共推出192套房，有300多人認(rèn)籌，基本開(kāi)盤(pán)售罄。現(xiàn)在來(lái)售樓部看房的人已比往日少了很多。

央企帶頭不收認(rèn)籌金

此前很多樓盤(pán)認(rèn)籌需要交認(rèn)籌金，但退下來(lái)很慢，有的甚至要30個(gè)工作日。本次長(zhǎng)沙新政明確規(guī)定：嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以任何形式蓄客和收取認(rèn)籌金。

長(zhǎng)沙樓市新政后，長(zhǎng)沙開(kāi)始有樓盤(pán)特別是央企樓盤(pán)帶頭不收取認(rèn)籌金，比如保利天禧，之前要收20萬(wàn)認(rèn)籌金，現(xiàn)在認(rèn)籌不收一分錢(qián)認(rèn)籌金。

6月26日當(dāng)天，保利（長(zhǎng)沙）西海岸置業(yè)有限公司迅速落實(shí)新政精神，并發(fā)出公告，表示“根據(jù)上級(jí)主管部門(mén)指示，為貫徹長(zhǎng)沙樓市調(diào)控政策要求，杜絕投機(jī)炒房行為，保障政策范圍內(nèi)的剛需群體購(gòu)房利益，保利天禧C1、C2棟于即日起（6月26日）停止認(rèn)籌，已認(rèn)籌客戶資格將上報(bào)長(zhǎng)沙市住建委相關(guān)部門(mén)進(jìn)行購(gòu)房資格審核，開(kāi)盤(pán)方案結(jié)合新政文件精神予以重新制定，待上報(bào)相關(guān)主管部門(mén)審批通過(guò)后予以執(zhí)行。”

保利地產(chǎn)湖南公司負(fù)責(zé)人表示，保利地產(chǎn)湖南公司將嚴(yán)格遵守長(zhǎng)沙市相關(guān)規(guī)定，對(duì)即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目公開(kāi)公正搖號(hào)、選房。

有樓盤(pán)通知購(gòu)房者補(bǔ)交首付款

新政實(shí)施當(dāng)天，隨著包括公積金貸款政策等相關(guān)配套細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，長(zhǎng)沙樓市出現(xiàn)了連鎖反應(yīng)。

6月26日，長(zhǎng)房云時(shí)代的一位購(gòu)房者向?yàn)t湘晨報(bào)反映，她今年4月28日買(mǎi)了一套長(zhǎng)房云時(shí)代的房子，且簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，付了首付款，此后就一直等著網(wǎng)簽。直到新政出臺(tái)，這期間開(kāi)發(fā)商除了聯(lián)系過(guò)她一次看是否符合資格外，就一直未主動(dòng)聯(lián)系過(guò)她。

6月26日，長(zhǎng)房云時(shí)代銷(xiāo)售突然給她打來(lái)電話，告知她根據(jù)最新規(guī)定必須補(bǔ)交8萬(wàn)元首付款。“開(kāi)發(fā)商說(shuō)，因?yàn)槲依霞矣幸惶追浚�長(zhǎng)沙這套算二套。根據(jù)公積金最新政策，二套必須首付六成�！边@位購(gòu)房者說(shuō)。

該購(gòu)房者還表示，云時(shí)代像她這樣的客戶至少還有100多戶，都是還沒(méi)有網(wǎng)簽的。

“問(wèn)了公積金方面，公積金管理中心已經(jīng)明確回復(fù)新政前沒(méi)進(jìn)窗的二套全部按六成。”這位購(gòu)房者說(shuō)。