購(gòu)房者如何享最優(yōu)惠利率，業(yè)內(nèi)專家為你支招

　　“930”房貸新政實(shí)施以來，不少二套房置業(yè)者因?yàn)檩^好的利率政策紛紛回歸市場(chǎng)。 鄒麟 攝

　　記者 張洋子

　　“930”房貸新政出臺(tái)已經(jīng)一個(gè)月，長(zhǎng)沙各家銀行實(shí)施細(xì)則也陸續(xù)落地，盡管7折利率難覓蹤影，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)有“以舊換新”或“以大換小”需求的購(gòu)房者來說是直接利好。廣廈熱線82205019最近接到不少購(gòu)房者咨詢，房貸新政背景下應(yīng)該怎樣買房？怎么樣才能享受到最優(yōu)惠的利率？記者近日咨詢了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士為購(gòu)房者支招。

　　想換房，看看貸款和資金

　　最近，已有一套90平方米住房的馬女士想趁著新政換套120平方米的房子改善居住條件，不過已有貸款還有5年才能還清，她很糾結(jié)怎么辦�！�7折利率”難尋的情況下，專業(yè)人士分析，應(yīng)根據(jù)自身貸款和資金情況不同區(qū)別對(duì)待。

　　長(zhǎng)沙銀行河西某分行客戶經(jīng)理鐘先生建議，如果手中有閑散資金，可考慮將原本的貸款還清，然后再按首套房標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)首付最低三成、基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠，能節(jié)省一大筆利息支出。

　　針對(duì)有房無貸無資金的情況，多位中介建議，購(gòu)房者可一邊聯(lián)系二手房買家，一邊尋覓新房并申請(qǐng)新政房貸。但新環(huán)境韶山南路分店店長(zhǎng)李先生認(rèn)為，對(duì)于貸款已還清、手頭資金較充裕的購(gòu)房者，不用急著賣原來的房子。隨著限購(gòu)限貸棚改等多項(xiàng)政策利好，原有房產(chǎn)可等待今后更好的賣出時(shí)機(jī)。

　　房產(chǎn)證“減名”可節(jié)省費(fèi)稅

　　日前，市民苗小姐打算買婚房，可是她在父母原有的房屋房產(chǎn)證上也有名字，算下來已有2套以上住房。業(yè)內(nèi)人士介紹，因擇校、結(jié)婚等原因仍需買房的，賣掉一套是當(dāng)前最行之有效的換房手段。不過，出售房產(chǎn)過程中，有可能會(huì)面臨承擔(dān)房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等成本，比如長(zhǎng)沙目前執(zhí)行“個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅”。

　　如果不想賣出手中的房產(chǎn)，則可以考慮采取變更產(chǎn)權(quán)證名字的方式。一位資深中介人建議，可用“減名”方式，在父母房產(chǎn)證中減去自己的名字，但將被視為“份額買賣”，要收取相應(yīng)份額的契稅及稅費(fèi)。另外，按照目前規(guī)定，直系親屬之間可以將房產(chǎn)通過贈(zèng)予的方式轉(zhuǎn)讓，所繳納稅費(fèi)比份額買賣劃算。

　　靈活使用銀行利率優(yōu)惠政策

　　目前，根據(jù)長(zhǎng)沙各銀行的普遍要求，必須是“優(yōu)質(zhì)客戶”才能申請(qǐng)到首套房貸基準(zhǔn)利率。除了貸款人的職業(yè)、收入等基本情況外，信用記錄也很重要。銀行業(yè)內(nèi)人士透露，如果信用記錄有多次污點(diǎn)，很可能會(huì)被要求適當(dāng)上浮利率。購(gòu)房者可先向征信管理部門查詢本人的信用報(bào)告，以備不時(shí)之需。

　　記者了解到，長(zhǎng)沙部分銀行對(duì)信用良好的合作品牌樓盤和“特殊客戶”也可申請(qǐng)到“折扣利率”。比如招商銀行某支行個(gè)貸部經(jīng)理就表示，購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品或存款達(dá)到一定數(shù)額的“特殊貢獻(xiàn)客戶”可爭(zhēng)取最低95折的優(yōu)惠。

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　　最好針對(duì)放貸簽補(bǔ)充協(xié)議

　　房產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)前后歷來是房屋買賣違約現(xiàn)象的頻發(fā)期。對(duì)于目前尚未簽合同的購(gòu)房者，湖南競(jìng)茂律師事務(wù)所律師任珊建議，最好與賣方簽訂購(gòu)房的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)于經(jīng)常遇到的遲延放貸問題加以約定。如涉及付款日期的可以約定為“銀行實(shí)際放貸日”；如無法辦理銀行按揭貸款，則可以約定“因不可歸結(jié)為買賣一方的原因而導(dǎo)致貸款未能被批準(zhǔn)的，雙方均有權(quán)解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任�！�