長沙開福萬達廣場，蜘蛛俠的雕像掛在半空中。

　　長沙市發(fā)改委年初發(fā)布的2014年重大項目投資計劃顯示，2014年，長沙市新建和續(xù)建的城市商業(yè)綜合體項目達37個，預估總投資額達1437.1億元，年內預估投資額為221.4億元。

　　長沙的商業(yè)地產是否正面臨著過剩的問題？

　　2014年12月12日這一天，當所有線上的淘寶店主都在忙于備戰(zhàn)這個“人造”的電商消費節(jié)日時，在長沙，線下的實體超市華潤萬家泊富店正式開門迎客。截至下午5時，當日進入超市的人流已逾兩萬人次，營業(yè)額近300萬元。這是長沙新興的商業(yè)綜合體——泊富國際廣場一次牛刀小試的亮相，緊接著，韓國影院CGV也開業(yè)在即。

　　這，都只是長沙激烈的商業(yè)地產競爭中的冰山一角。

　　“（長沙商業(yè)地產）確實面臨過剩，但這是階段性問題�！痹�12月14日華陽國際舉行的“華?沙龍”上，華陽國際設計集團副總裁薛升偉對長沙商業(yè)地產的未來表示出相對樂觀。

　　現狀：人均商業(yè)面積或超1.5平米

　　北辰三角洲、開福萬達廣場、華遠?華中心、德思勤城市廣場、步步高?梅溪新天地、運達中央廣場……走在長沙的街頭，越來越多的城市綜合體、寫字樓正拔地而起。

　　事實上，隨著洋湖垸、梅溪湖、濱江新城、武廣新城等板塊土地市場的熱炒，商業(yè)地產也呈現出爆發(fā)式的增長態(tài)勢。長沙的商業(yè)地產——包括商業(yè)綜合體、商業(yè)寫字樓、商鋪等，近幾年一路高歌猛進。

　　來自湖南省統計局的一組數據表明，盡管今年以來樓市整體基調偏“冷”，但是，商業(yè)地產開發(fā)卻并未停下其快速奔跑的腳步：1-10月，湖南省完成房地產開發(fā)投資2267.86億元，同比增長13.4%。其中，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別完成投資93.77億元和325.77億元，同比增長44.2%和19.8%。

　　據不完全統計，到2015年，長沙將有超50個綜合體建設并交付使用。今年7月份，同策咨詢研究部也曾公布《2014年35個大中城市商業(yè)地產投資價值研究報告》指出，目前長沙、杭州等19個城市人均商業(yè)面積已面臨飽和或過剩的狀態(tài)，人均商業(yè)面積超過1.5平米。

　　“城市里一個人對等1.2-1.5平米的商業(yè)營業(yè)面積，就能良性維持下去，否則，就意味著一場激烈甚至是慘烈的同質化競爭�！焙�南商學院教授柳思維曾對本報記者表示。

　　轉型：街區(qū)式商業(yè)可能將集中涌現

　　當“飽和”與“過�！北环磸吞峒�，正在大量涌現長沙的商業(yè)地產是否還有明天？

　　在湖南省房地產協會首席經濟學家王義高看來，在全國商業(yè)地產發(fā)展火爆的市場情勢下，長沙商業(yè)地產只能說是“發(fā)展過猛”。他曾向媒體表示，與全國一線城市的商業(yè)地產相比，長沙目前還存在相當大的差距。同時，整體市場的良性運轉離不開政府的引導，和商業(yè)開發(fā)、后期運營和服務的質的飛躍。

　　事實上，一些新的嘗試正在商業(yè)地產界默默地展開。一些在長沙的品牌開發(fā)商正試圖轉型為服務提供商，例如：萬科自建自營社區(qū)商業(yè)萬科里；恒大嘗試用影院撬動社區(qū)商場；金茂試圖在實體社區(qū)的基礎上打造一個基于大數據的互聯網服務平臺；陽光100努力打造街區(qū)式商業(yè)……

　　湖南中原研究中心統計長沙歷年商業(yè)用地拍賣宗數及面積數據發(fā)現，2011-2013年的商業(yè)地產項目平均容積率在4—6之間，判斷其“以綜合體和集中式商業(yè)”為主；2014年的項目平均容積率降至2，且推出的地塊面積也過100萬平米，“街區(qū)式商業(yè)模式可能會在明后年集中涌現。”

　　[觀點]

　　商業(yè)地產未來需強調體驗

　　就在商業(yè)地產在城市拔節(jié)生長之時，一個繞不開的話題是，虛擬電商對實體經濟所帶來的巨大沖擊。2014年“雙11”，阿里日銷售額突破571億，天文數字背后是一些實體商鋪的落寞。于是，越來越多的房地產業(yè)內人士開始憂心如此巨大體量的商業(yè)地產庫量的去化問題。

　　“在目前電商迅猛發(fā)展的情況下，實體商業(yè)面臨著巨大的轉型挑戰(zhàn)�！痹谌A陽國際設計集團副總裁薛升偉看來，地產“白銀時代”，實體商業(yè)作為體驗式商業(yè)模式將面臨更大的機遇，當然，也同時面臨著巨大風險。

　　“其實在電商快速發(fā)展的情況下，我們可以看到實體店依然是發(fā)展的，只是說相對電商較慢，按照去年的排名，廣州正佳廣場年營業(yè)額62億，增長幅度卻只有3.3%，深圳萬象城年營業(yè)額也是徘徊在60億左右，增長幅度11%。但是不論是中國的雙十一還是美國的黑色星期五，其實排名前五的大部分還是傳統的實體商業(yè)，這些實體商業(yè)通過滲入電商，更具備優(yōu)勢，因為他們通過幾十年商業(yè)壟斷發(fā)展，已經有了很完善的資源�！�

　　實體商業(yè)如何在這樣一個新的形式發(fā)展下繼續(xù)領航？體驗式商業(yè)就是跟電商進行競爭的主要著力點�！拔磥淼膶嶓w店會更多強調體驗式商業(yè)帶來的休閑娛樂體驗，這將是電商所不能比擬的。”