買家、賣家以及中介三方，

白紙黑字簽訂了二手房買賣協(xié)議，

定金都收了，

賣家卻要求漲價并解除合同，

為此買家起訴賣家索賠差價。

　　去年3月，購房人辛某與出賣人杜某及第三方中介公司簽訂了房屋買賣三方協(xié)議。協(xié)議中約定，辛某以79萬元的價款購買杜某位于西安市新城區(qū)某處一套面積為139.58平方米的房屋，并由中介方提供居間服務(wù)。

　　 協(xié)議簽訂后，辛某依約向杜某支付了定金9萬元并向中介方支付居間傭金2.1萬元。但杜某在收取定金后，遲遲不予配合辛某辦理房屋后續(xù)交易手續(xù)，之后杜某要求漲價，并以房屋登記的產(chǎn)權(quán)人即其妻孟某不知情、不同意為由，要求解除合同。

　  辛某認為杜某要求漲價違約，且孟某不知情的理由也不成立，故訴至西安市新城區(qū)法院，要求解除三方房屋買賣協(xié)議，由杜某及孟某共同返還他雙倍定金18萬元、賠償房屋差價損失106余萬元及中介費、加急辦證費等費用。

　　西安市新城區(qū)法院審理過程中，孟某辯稱涉案房屋為其所有，三方合同的簽訂其并不知情，且辛某不具有購房資格，涉案房屋當時并未取得產(chǎn)權(quán)證等情形，因此認為三方合同無效，中介方未盡審慎義務(wù)需要承擔(dān)責(zé)任，孟某不承擔(dān)責(zé)任。

　　 中介公司方面稱，三方合同在房產(chǎn)新政出臺前已經(jīng)簽訂且交付了定金，故辛某具有購房資格，且杜某在簽訂合同時出示了其與孟某的結(jié)婚證、孟某的身份證以及購房合同的原件，并表示其可代表孟某的意思。

　  法院經(jīng)審理查明，去年4月西安出臺購房新政，外地戶籍不能購買西安房產(chǎn)，辛某是外地戶籍，但該合同是新政出臺之前簽訂的，辛某具備購房資格。另外涉案房屋系杜某及孟某夫妻共同財產(chǎn)，孟某雖未在合同上簽字，但在簽訂合同時，孟某之子電話向其告知了簽訂合同事宜，孟某未向中介方或購房人說明其不同意出售該房屋，孟某在合同約定的時間提前還清了房屋的剩余貸款，進行了不動產(chǎn)登記。審理中，三方當事人均對該房屋的市場價值進行了估價。

　　一審判令解除三方房屋買賣合同；由杜某及孟某共同退還辛某定金及加急辦證費總計9.5萬元；由杜某及孟某賠償辛某居間傭金2.1萬元及房屋溢價損失82萬元。

　　 目前，案件尚處于上訴期內(nèi)。

關(guān)于三方簽訂的買賣合同效力問題

　　 辦案法官表示，從物權(quán)法角度看，“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”之規(guī)定，房屋買賣合同自成立時生效，是否辦理物權(quán)登記，不影響合同效力，合同有效。

　　 從合同法角度看，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持�！�

　　 另外，根據(jù)《合同法》第五十二條有關(guān)合同無效的規(guī)定，本案所涉房屋買賣合同未出現(xiàn)合同無效的法定情形，在該合同未有法定無效的情形時，合同依法成立且有效。

夫妻一方不同意的抗辯理由為何不成立？

　　 辦案法官表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

　　 在簽訂本案所涉合同時，孟某之子當場電話向其通知合同簽訂一事，但其得知此事后并未向辛某及第三人告知其不同意出售該房屋，且簽訂合同時約定的房屋價格亦符合當時的市場價格，辛某有理由相信杜某的簽字系夫妻雙方共同的意思表示，為善意相對人。因此孟某對本案所涉房屋買賣合同的解除，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

為何支持溢價損失賠償？

　　 辦案法官表示，《合同法》規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　 本案中，合同簽訂后杜某要求漲價，在辛某起訴后，杜某明確表示不再繼續(xù)履行合同，系杜某違約導(dǎo)致合同解除，由此給辛某造成的損失應(yīng)該予以賠償。如果杜某按照合同約定履行，該房屋權(quán)利人變更為辛某，該房屋的增值部分理當屬于辛某所有。但由于杜某的違約行為，致該合同無法履行而解除，導(dǎo)致辛某購買同等地段、同等品質(zhì)的房屋須另支付超過原合同約定價格的溢價部分方能實現(xiàn)，故此部分房屋價值的差額，系杜某的違約行為給辛某造成的損失，杜某依法應(yīng)予賠償。

　　 關(guān)于房屋的溢價數(shù)額，法院本著減少當事人訴累及公平公正的原則，結(jié)合庭審對三方當事人對該房屋市場價值的主張及當?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場的價格，對涉訴房屋的市場價值酌情確定為每平方米11500元，故房屋的溢價數(shù)額為820000元。