因車庫(kù)買賣糾紛，業(yè)主將開發(fā)商告上法庭，小區(qū)部分竣工驗(yàn)收備案和房產(chǎn)證被行政撤銷，但民事賠償官司持續(xù)多年卻遲遲沒有結(jié)論。

□本社記者 邵春雷

小區(qū)車庫(kù)牽扯到千家萬戶，江蘇鹽城一小區(qū)就因車庫(kù)買賣引起了業(yè)主與開發(fā)商的多輪訴訟，所涉業(yè)主達(dá)150多戶。

記者發(fā)現(xiàn)，訴訟涉及業(yè)主提起的行政和民事多個(gè)案件。

在行政訴訟中，該小區(qū)被撤銷了已經(jīng)下發(fā)的部分竣工驗(yàn)收備案和房產(chǎn)證，而民事案件一直從鹽城市鹽都區(qū)人民法院（簡(jiǎn)稱鹽都區(qū)法院）打到江蘇省高級(jí)人民法院（簡(jiǎn)稱江蘇省高院），至今訴訟還在持續(xù)。

12月13日，江蘇鹽城市中級(jí)人民法院（簡(jiǎn)稱鹽城市中院）又對(duì)一起爭(zhēng)議案件進(jìn)行了開庭審理。

一場(chǎng)大雨

“澆”出房屋質(zhì)量問題

江蘇鹽城的夏天比較多雨，一下就很大，而2015年9月下的一場(chǎng)大雨卻“澆”出了一場(chǎng)小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商持續(xù)3年都沒有打完的官司。

中海世紀(jì)公館是中海宏洋地產(chǎn)（鹽城）有限公司（以下簡(jiǎn)稱中海宏洋公司）在江蘇鹽城鹽都區(qū)開發(fā)的一處高檔小區(qū)，位于鹽都區(qū)城南CLD核心區(qū)，鹽都區(qū)政府以南，緊鄰世紀(jì)公園，自然景觀和生態(tài)環(huán)境俱佳。

2015年9月，在中海世紀(jì)公館交房的前一天，大雨下個(gè)不停。所有業(yè)主在第二天去該小區(qū)收房時(shí)都吃了一驚，他們看見小區(qū)的一層很多地方都被灌滿了水。當(dāng)時(shí)業(yè)主都很生氣，旋即找開發(fā)商反映該情況，收房工作就此停了下來，后經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)是因?yàn)檐噹?kù)外沒有修整好導(dǎo)致雨水倒灌至一層。

最初，中海世紀(jì)公館業(yè)主要求中海宏洋公司妥善解決車庫(kù)問題，但雙方并未達(dá)成一致。后來，小區(qū)業(yè)主聯(lián)合起來向有關(guān)部門反映情況，此過程中卻遭到不明身份的人員阻礙。至此，業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾開始激化。

2015年10月1日，在有關(guān)部門協(xié)調(diào)下，業(yè)主與開發(fā)商終于坐到一起來協(xié)商。協(xié)商過程中，中海宏洋公司負(fù)責(zé)人向業(yè)主表示致歉，接受轄區(qū)派出所進(jìn)行追蹤調(diào)查取證，承擔(dān)法律責(zé)任。中海宏洋公司還表示，在10月8日前提供該項(xiàng)目的總圖以及4聯(lián)排、6聯(lián)排單圖事宜，所有房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題愿意及時(shí)整改到位。

許多業(yè)主認(rèn)為，事情至此也將告一段落了，然后細(xì)心的業(yè)主在拿到中海宏洋公司提供的房屋各種規(guī)劃審批手續(xù)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，車庫(kù)的實(shí)際情況是停車位，且不計(jì)入房本面積。

既然不計(jì)入面積又如何體現(xiàn)在了房產(chǎn)證上呢？業(yè)主認(rèn)為，出問題的車庫(kù)在圖紙中，就不在房屋面積內(nèi)，而是配套設(shè)施，而目前的情況是，開發(fā)商將車庫(kù)在出售房屋時(shí)一起按照房?jī)r(jià)出售給了業(yè)主。

不明不白蒙受損失的業(yè)主開始尋求司法途徑解決糾紛。2017年10月，小區(qū)業(yè)主周某葉將驗(yàn)收該小區(qū)的鹽城市城南新區(qū)建設(shè)一局（簡(jiǎn)稱城建一局）和開發(fā)商告上法庭。

部分驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和房本被撤銷

周某葉認(rèn)為，第三人開發(fā)商中海宏洋公司弄虛作假在竣工驗(yàn)收備案表中篡改了面積，所以要求撤銷被告同意中海花園小區(qū)部分樓的竣工驗(yàn)收備案。

被告城建一局辯稱，被告對(duì)案涉建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案行為符合法律、法規(guī)的規(guī)定，不存在違法之處。第三人中海宏洋公司辯稱，原告周某葉不具備本案的訴訟主體資格，應(yīng)駁回起訴。原告的訴請(qǐng)已超過訴訟時(shí)效。

鹽都法院在審理后認(rèn)為，本案中，第三人中海宏洋公司向住建部門提交的單位工程驗(yàn)收證明書載明的驗(yàn)收建設(shè)面積不包含車庫(kù)面積，而提交建設(shè)部門的竣工驗(yàn)收備案表卻包括了車庫(kù)面積，故應(yīng)認(rèn)定中海宏洋公司未提交真實(shí)有效的證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案，被告城南建設(shè)一局對(duì)中海花園30#-33#、35#-43#、45#、46#樓工程竣工驗(yàn)收備案行為證據(jù)不足，應(yīng)予撤銷。

最后判決撤銷被告鹽城市城南新區(qū)建設(shè)一局對(duì)第三人中海宏洋公司建設(shè)的中�；▓@部分樓的工程竣工驗(yàn)收備案行為。

與此同時(shí)，該小區(qū)業(yè)主張某勝也以同樣的理由將鹽城市國(guó)土局起訴至法院，要求撤銷房產(chǎn)證。一審法院在審理后撤銷了鹽城市國(guó)土局頒發(fā)的房產(chǎn)證。

隨后，鹽城市國(guó)土局提起上訴。鹽城市中院在審理后認(rèn)為，本案中，中海宏洋公司向住建部門提交的單位工程驗(yàn)收證明書載明的驗(yàn)收建設(shè)面積不包含車庫(kù)面積，而提交建設(shè)部門的竣工驗(yàn)收備案表卻包括了車庫(kù)面積，故應(yīng)認(rèn)定中海宏洋公司未提交真實(shí)有效的證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案，相應(yīng)的竣工驗(yàn)收備案表不合法。中海宏洋公司主張竣工驗(yàn)收備案證明書不包含車庫(kù)系由于設(shè)計(jì)單位人員填寫錯(cuò)誤，實(shí)際上案涉車庫(kù)已經(jīng)竣工驗(yàn)收的意見，僅有中海宏洋公司與相關(guān)單位的陳述，無其他證據(jù)予以佐證，因此維持了原判。

爭(zhēng)議中的民事判決

行政訴訟中，經(jīng)法院判決，連續(xù)撤銷了部分驗(yàn)收備案登記和房產(chǎn)證。之后，該小區(qū)業(yè)主朱某和潘某又對(duì)中海宏洋公司提起了民事訴訟。

朱某和潘某在訴訟中稱，2015年4月9日，原、被告雙方簽訂了一份商品房買賣合同,約定：原告購(gòu)買中�；▓@5303號(hào)房屋，被告將5303號(hào)分為三套銷售給原告。二個(gè)部分為住宅，售價(jià)分別為200萬元/套、75萬元/套，另一部分是用途為車庫(kù)的商品房，售價(jià)為10萬元/套。所謂的用途為車庫(kù)的商品房其實(shí)是被告將建筑區(qū)劃內(nèi)2輛/戶停車位，擅自改變規(guī)劃指標(biāo)的種類性質(zhì)和用途而建成的違法建筑物。被告以虛假的竣工驗(yàn)收備案表將不可買賣與不可登記的停車指標(biāo)中2輛/戶停車位違法買賣，在騙取產(chǎn)權(quán)登記后已被人民法院依法撤銷。

上述二人還稱，原告所購(gòu)的用途為車庫(kù)的商品房，被告已無法履行，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超過3%，應(yīng)當(dāng)按照成交價(jià)雙倍返還。

中海宏洋公司則辯稱，雙方簽訂的合同并不違法，系有效合同。案涉車庫(kù)符合規(guī)劃，是合法建筑，可以買賣和產(chǎn)權(quán)登記。其次是原告認(rèn)為其不能繳納契稅等于不能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書，不符合事實(shí)。案涉中海花園別墅項(xiàng)目大部分業(yè)主已辦理產(chǎn)權(quán)證，本案原告已辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證中含車庫(kù)面積。原告以《商品房銷售管理辦法》第20條主張按成交價(jià)雙倍返還無法律依據(jù)。案涉車庫(kù)可以登記。

法院在審理后認(rèn)為，涉及該小區(qū)的同宗案件中張某勝與周某葉勝訴的行政官司，中海宏洋公司正在向江蘇省高院申訴。

周某葉于2015年12月5日向鹽都區(qū)法院起訴中海宏洋公司，要求中海宏洋公司退還機(jī)動(dòng)車車庫(kù)款并賠償損失。理由為中海宏洋公司銷售給周某葉的房屋，特別是機(jī)動(dòng)車車庫(kù)已構(gòu)成明顯欺詐，被告應(yīng)該返還車庫(kù)款并賠償。

鹽都區(qū)法院作出判決，認(rèn)為周某葉未能提供任何證據(jù)證明被告中海宏洋公司存在欺詐行為，亦不符合一倍賠償?shù)姆ǘㄇ樾�，判決駁回周某葉的訴訟請(qǐng)求。

周某葉不服并上訴至鹽城市中院。最后，鹽城市中院駁回上訴，維持原判。

此后，周某葉向江蘇省高院申請(qǐng)?jiān)賹�，江蘇省高院于2018年7月2日作出(2017)蘇民申3827號(hào)民事裁定書，認(rèn)為在行政部門未對(duì)案涉車庫(kù)是否違反規(guī)劃或構(gòu)成違章建筑作出認(rèn)定的情況下，中海宏洋公司對(duì)案涉車庫(kù)計(jì)收價(jià)款，不足以認(rèn)定違法。雙方所訂合同雖未對(duì)車庫(kù)價(jià)款作出約定，但對(duì)房屋總價(jià)作出了明確約定，故即使案涉車庫(kù)不應(yīng)計(jì)收價(jià)款亦不影響周某葉應(yīng)按照合同約定履行支付房屋總價(jià)款的義務(wù)。一、二審判決未支持周某葉要求返還車庫(kù)款的訴訟請(qǐng)求，并無不當(dāng)。駁回周某葉的再審申請(qǐng)。

最后，鹽都區(qū)法院認(rèn)為，朱某和潘某與中海宏洋公司簽訂的合同有效，駁回起訴。

朱某和潘某不服一審判決，并提起上訴。

12月13日，鹽城市中院開庭審理了該案，當(dāng)庭沒有宣判。

專家解讀爭(zhēng)議焦點(diǎn)

2018年9月，相關(guān)專家針對(duì)該案進(jìn)行了研討。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副教授、碩士生導(dǎo)師肖建國(guó)，全國(guó)人大法工委民法室原副主任、巡視員扈紀(jì)華，北京企業(yè)法治與發(fā)展研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱崇坤等專家一致認(rèn)為：

本案中，中海宏洋公司通過提供虛假信息的手段，在沒有告知的情況下，促使朱某、潘某簽訂了《房屋買賣合同》，將規(guī)劃條件中配建的2輛/戶停車位作為第1層03號(hào)商品房售賣，其目的是為了規(guī)避土地出讓金和相應(yīng)稅收的繳納，賺取更多的非法利益，構(gòu)成“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益”的情形，《房屋買賣合同》中的該部分約定無效。

上述專家還認(rèn)為，合同的部分無效不影響其他部分的效力，對(duì)于合同其他部分，中海宏洋公司交付使用的房屋建筑面積與涉案合同約定面積不符，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。