購(gòu)房發(fā)票遲遲不開(kāi) 業(yè)主將開(kāi)發(fā)商起訴到法院 

審判員 蘇升

現(xiàn)在進(jìn)行法庭調(diào)查，由當(dāng)事人進(jìn)行當(dāng)庭陳述。首先，原告先陳述一下你的訴訟請(qǐng)求。

原告 于某某訴訟請(qǐng)求是，依法判決被告向原告支付違約金94251元1角7分。我們每年都是在找什么時(shí)候給開(kāi)發(fā)票，已經(jīng)超過(guò)合同（約定），違約了，違約金怎么處理。但是開(kāi)發(fā)商給的處理?xiàng)l件太少了，開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)就是免收三年左右的物業(yè)費(fèi)，但是按物業(yè)費(fèi)算的話，一年兩千塊錢(qián)左右，三年可能不到一萬(wàn)塊錢(qián)，六、七千塊錢(qián)，但是這個(gè)違約金到現(xiàn)在的話，計(jì)算的話已經(jīng)產(chǎn)生九萬(wàn)多了。

原告于某某表示，他與被告于2009年11月21日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)由被告開(kāi)發(fā)的一處房產(chǎn)，合同約定，被告應(yīng)于原告辦理完畢進(jìn)戶(hù)手續(xù)的365天內(nèi)，向原告出具購(gòu)房發(fā)票，但于某某表示，他在2011年1月15日辦理完進(jìn)戶(hù)手續(xù)，被告直至2015年11月30日才出具發(fā)票，導(dǎo)致他的房屋無(wú)法在此期間出售，蒙受了巨大的損失。對(duì)于原告的陳述，被告代理人答辯表示，原告的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)超過(guò)了訴訟時(shí)效。

被告代理人

合同約定，辦理房屋所有權(quán)的期限，為辦理完畢進(jìn)戶(hù)手續(xù)后365日。根據(jù)買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起算訴訟時(shí)效的規(guī)定，被答辯人應(yīng)從合同約定期限屆滿次日起算兩年的訴訟時(shí)效，即從2012年1月16日至2014年1月16日止。

被告代理人認(rèn)為，原告辦理進(jìn)戶(hù)手續(xù)的時(shí)間是2011年1月15日，當(dāng)初的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，被告向原告出具購(gòu)房發(fā)票的時(shí)間為原告辦理完畢進(jìn)戶(hù)手續(xù)的365天內(nèi)，截止時(shí)間是2012年1月15日，可原告在2012年1月16日之后的兩年里，都沒(méi)有提起訴訟。

被告代理人

答辯人的起訴時(shí)間為2017年8月17日，已經(jīng)超過(guò)了訴訟時(shí)效。請(qǐng)求法院駁回其訴訟請(qǐng)求；二，答辯人已經(jīng)履行了合同約定的備案義務(wù)，并通過(guò)郵寄公告等方式，通知到被答辯人，根據(jù)雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第15條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定可知，答辯人僅負(fù)有到產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)登記備案的義務(wù)，2013年12月16日答辯人已完成了上述備案義務(wù)，且答辯人盡到了通知義務(wù)。

對(duì)于被告所稱(chēng)的超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題，原告于某某提出了不同的說(shuō)法。

原告 于某某關(guān)于訴訟時(shí)效的問(wèn)題，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)結(jié)束的開(kāi)發(fā)票日期是2015年，所以說(shuō)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的話，我認(rèn)為一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為的話，他這個(gè)違約結(jié)束時(shí)間是2015年，以這個(gè)時(shí)間點(diǎn)（來(lái)計(jì)算）。審判員 蘇升你指的是2015年11月30日，開(kāi)發(fā)商向你出示正規(guī)的銷(xiāo)售發(fā)票？從這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，開(kāi)始算訴訟時(shí)效對(duì)嗎？原告 于某某

對(duì)，還有就是其實(shí)在這個(gè)期間，我一直每年也都是不間斷的，也都是每年多次的，向被告申請(qǐng)，一個(gè)是開(kāi)發(fā)票，再有一個(gè)已經(jīng)產(chǎn)生違約了，這個(gè)事情怎么處理，都在跟開(kāi)發(fā)商溝通這個(gè)事情。

原告于某某表示，他一直在跟被告主張自己的權(quán)利，但被告一直讓自己排隊(duì)等待，于某某也向法庭出示了一些證據(jù)，以此來(lái)證明自己希望被告支付違約金訴求的合法性。

原告 于某某

證據(jù)一：《商品房的買(mǎi)賣(mài)合同》，證明的對(duì)象是第15條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，按照這一條款計(jì)算的違約金，在辦理完入住手續(xù)的365天內(nèi)，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，如果逾期未能辦理的話，出賣(mài)人每逾期一日，向售賣(mài)人支付萬(wàn)分之一的違約金。審判員 蘇升原告所主張的萬(wàn)分之一的違約金，針對(duì)這個(gè)被告代理人，是否有意見(jiàn)？

被告代理人沒(méi)有意見(jiàn)。按照合同約定，針對(duì)原告所主張的違約金，在確定被告確實(shí)違約的基礎(chǔ)上，方能按照合同約定計(jì)算。

審判員 蘇升被告代理人，你們認(rèn)為被告公司是否違約，我們認(rèn)為堅(jiān)持答辯意見(jiàn)的看法，認(rèn)為本案確實(shí)已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效是一個(gè)方面，前提是違約。

被告代理人違約期限也只是到被告完成備案登記之日，被告完成了合同義務(wù)就不存在違約的事項(xiàng)。

審判員 蘇升在哪一個(gè)時(shí)間段之內(nèi)的話，被告公司違約？

被告代理人該事實(shí)已經(jīng)經(jīng)過(guò)生效，判決予以確認(rèn)，是2013年12月16日。

審判員 蘇升之前可能會(huì)存在違約，但之后的話不會(huì)存在違約，是嗎？

被告代理人對(duì)。

是否超過(guò)訴訟時(shí)效成原被告爭(zhēng)議焦點(diǎn) 

證人出庭作證能否被采信？  

法庭調(diào)查階段，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原告的訴訟請(qǐng)求是否超過(guò)訴訟時(shí)效。原告于某某說(shuō)，他在2012年之后的幾年里，他一直在和開(kāi)發(fā)商協(xié)商違約金的問(wèn)題，一直在主張自己的權(quán)利，他還出示了一份手機(jī)錄音，并請(qǐng)來(lái)兩位證人。

原告 于某某

下一個(gè)證據(jù)是一段通話錄音。

審判員 蘇升你這一段聲音的主要內(nèi)容是什么？

原告 于某某主要就是溝通違約金賠償?shù)氖聝骸?/span>被告代理人對(duì)該份錄音的真實(shí)性與證明問(wèn)題均有異議，該份錄音的通話對(duì)象，原告無(wú)法證實(shí)是被告員工還是物業(yè)人員，故無(wú)法證明該份錄音的真實(shí)性，而其主張錄音是2017年7月份進(jìn)行的通話，已經(jīng)超過(guò)了法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間，不能產(chǎn)生訴訟時(shí)效中斷的法律后果。

除了書(shū)證和錄音，原告還請(qǐng)來(lái)兩位證人王某某和張某，證明證人曾多次陪同他催促開(kāi)發(fā)商開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票，同時(shí)協(xié)商關(guān)于違約金的賠償問(wèn)題。被告代理人對(duì)證人證言的真實(shí)性及證明問(wèn)題均提出異議。

被告代理人

兩位證人與原告為朋友關(guān)系存在利害關(guān)系，其所述證言存在傾向性，不能如實(shí)陳述本案所證事實(shí)，不能明確敘述事實(shí)經(jīng)過(guò)和內(nèi)容。時(shí)間又恰巧與訴訟時(shí)效的節(jié)點(diǎn)相同，存在整理編造的痕跡，違背證人應(yīng)如實(shí)陳述所經(jīng)歷事實(shí)的原則，不具有真實(shí)性和證明效力。審判員 蘇升被告代理人是否有證據(jù)向法庭提交？

被告代理人有，被告僅有一份證據(jù)，證據(jù)名稱(chēng)是EMS特快專(zhuān)遞郵寄單一份，黑龍江省郵政速遞物流有限公司哈爾濱分公司出具的情況說(shuō)明一份。通知樣本兩份，公告及張貼公告的照片一份，證明從2014年1月開(kāi)始，被告采取公告郵寄等方式，通知原告辦理產(chǎn)權(quán)證事宜，并且通知到原告。

法院判決 駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求

2018年10月，哈爾濱市香坊區(qū)人民法院向原被告送達(dá)了判決書(shū)，判決認(rèn)為，原、被告均確認(rèn)原告于2011年1月15日辦理進(jìn)戶(hù)手續(xù)，而被告時(shí)至2013年12月16日方完成產(chǎn)權(quán)登記備案的義務(wù)，違反合同約定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金計(jì)算期間應(yīng)自2012年1月16日起至2013年12月16日，被告完成到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案義務(wù)止。另外，被告已于2014年1月通知原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需手續(xù)事宜，故原告主張違約金訴訟時(shí)效期間應(yīng)自2014年1月起算二年至2016年1月止，而原告因其自身原因時(shí)至2015年11月30日方取得房屋正式發(fā)票，且未能舉證證明在該訴訟時(shí)效期間內(nèi)向被告主張過(guò)權(quán)利，即無(wú)中止、中斷等法定情形，原告于2017年8月21日向人民法院提起訴訟，被告關(guān)于原告訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯符合法律規(guī)定，法院判決，駁回原告于某某的全部訴訟請(qǐng)求。

哈爾濱市香坊區(qū)人民法院民事審判二庭 法官 蘇升

一些公民可能沒(méi)有法律意識(shí)，或者沒(méi)有證據(jù)意識(shí)，所以說(shuō)他們只是口頭上說(shuō)，我到開(kāi)發(fā)公司去反映過(guò)，但是他沒(méi)有任何的證據(jù)。電話錄音還得需要確定一個(gè)前提，就是說(shuō)我作為業(yè)主，我是和誰(shuí)在進(jìn)行對(duì)話，而相對(duì)方能否代表這個(gè)開(kāi)發(fā)商，這其實(shí)是一個(gè)很重要的前提。所以說(shuō)在本案的庭審過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商也談到了這一點(diǎn)。而且抗辯這一點(diǎn)就是說(shuō)，我聽(tīng)到是有人說(shuō)話，但我不知道這人是誰(shuí)，而且這個(gè)人能不能有權(quán)利代表我們這個(gè)開(kāi)發(fā)商，所以說(shuō)今后有一些業(yè)主，如果是遇到這些問(wèn)題的話，可以確定一下，就是說(shuō)，我什么時(shí)間到開(kāi)發(fā)商，通話的內(nèi)容也可以明確一下，我是在和誰(shuí)說(shuō)話。他有沒(méi)有這個(gè)權(quán)利，來(lái)代表這個(gè)公司。

打民事官司時(shí)，一定要注意訴訟時(shí)效。2017年10月1日，第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)的民法總則施行，民法總則對(duì)訴訟時(shí)效制度作了重大的調(diào)整與重構(gòu)，其中最重要的變化為將民法通則第一百三十五條規(guī)定的“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年”調(diào)整為“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年”。那么，在這起案件里，為什么訴訟時(shí)效期要按照兩年規(guī)定來(lái)計(jì)算呢？因?yàn)樵谶@起案件里，民事主體的權(quán)利受到損害的事實(shí)發(fā)生在民法總則施行之前，自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到損害之日起至民法總則施行之日超過(guò)二年的，訴訟時(shí)效期間已屆滿，人民法院不予保護(hù)；尚未超過(guò)二年的，其提起訴訟的時(shí)效期間為三年。在這起案件里，原告主張違約金訴訟時(shí)效期間自2014年1月起計(jì)算，所以并不滿足2017年10月1日施行的民法總則的要求。在這里給大家提個(gè)醒，從現(xiàn)在開(kāi)始，保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年”，如果希望維護(hù)自己的權(quán)益，首先要了解法律規(guī)定。