交了錢、過(guò)了戶

買來(lái)的房子都住了兩年

卻被告合同無(wú)效

房子要被收回

日前，在房山區(qū)

就發(fā)生了這么一檔子事

2016年9月，李先生通過(guò)中介公司購(gòu)買了77歲的老人李老太名下的一套住房。去年6月，已過(guò)戶并入住的李先生被李老太的兒子陳先生告了。陳先生稱自己母親患精神疾病多年，賣房時(shí)是限制民事行為能力人，賣房這事，自己作為監(jiān)護(hù)人并不知情，也沒(méi)有得到自己的追認(rèn)，陳先生請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

記者今天5月5日獲悉，房山法院一審判決李先生與李老太簽訂的合同無(wú)效。被告李先生表示 ，他以正常價(jià)格購(gòu)買的房屋，盡到了普通人的審慎注意義務(wù)，并完成過(guò)戶入住近三年，屬于善意取得。李先生不服一審判決并提起上訴。

李老太賣房時(shí)77歲，賣房前她和自己的外甥覃先生夫婦一起在涉案房屋居住，交易過(guò)程中，外甥覃先生一直陪同李老太，但此案審理時(shí)，覃先生已去世。

法院審理查明，2016年9月，李先生通過(guò)中介公司相中了李老太在房山某小區(qū)的一套建筑面積為86.66平方米的房子。根據(jù)合同約定，李先生需要支付的購(gòu)房款為175萬(wàn)元，其中首付款為55萬(wàn)元，住房公積金貸款120萬(wàn)元，2016年10月，涉案房屋登記到了李先生名下。

去年6月，在李先生入住并取得房產(chǎn)證快兩年的時(shí)候，他接到了陳先生的一紙?jiān)V狀。陳先生是原房主李老太的獨(dú)子，今年56歲他也是本案李老太的代理人，他請(qǐng)求法院確認(rèn)母親和李先生簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

原告陳先生的理由是，母親患有精神分裂癥多年，且在2015年被認(rèn)定為限制民事行為能力人。在出售上述房屋時(shí)沒(méi)有其子女的陪同，也未得到其監(jiān)護(hù)人的追認(rèn)�！�我在最近才得知母親將房屋出售，但母親至今也不說(shuō)明白房款是否給清。”去年6月本案第一次開(kāi)庭時(shí)，陳先生說(shuō)。

李老太為限制民事行為能力人這一事實(shí)，得到房山法院的確認(rèn)。2015年，陳先生起訴至朝陽(yáng)法院，申請(qǐng)宣告母親為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人。2015年12月，朝陽(yáng)法院判決“宣告李老太為限制民事行為能力人”，李老太的外甥覃先生參與了該案的全部審理過(guò)程。

被告李先生辯稱，李老太故意隱瞞她的真實(shí)情況，被告在購(gòu)房過(guò)程中不知道李老太是限制民事行為能力人，況且李老太在復(fù)雜漫長(zhǎng)的交易過(guò)程中表達(dá)清晰流暢，舉止正常，“我已經(jīng)做到了一個(gè)普通人應(yīng)該盡到的審慎注意義務(wù)，況且交易價(jià)格正常，她掛牌價(jià)是180萬(wàn)元，我購(gòu)買價(jià)是175萬(wàn)元，沒(méi)有明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，屬于善意取得。”

李先生在上述開(kāi)庭時(shí)還提出疑問(wèn)，“在當(dāng)初買賣房屋過(guò)程中，陳先生一次都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，如今都快兩年了，為何現(xiàn)在才來(lái)起訴？”

法院審理認(rèn)為，首先，李老太在房屋交易期間屬于限制民事行為能力人，且處分房屋的行為屬于重大事務(wù)，已經(jīng)超出她的民事行為能力范圍；

其次，因李老太無(wú)配偶，父母也已去世，僅有獨(dú)子陳先生，故陳先生是李老太的監(jiān)護(hù)人，也是李老太的的法定代理人；

第三，雖然外甥覃先生陪同李老太一起賣房，但覃先生并非對(duì)李玉林依法具有監(jiān)護(hù)資格的人，且覃先生應(yīng)明知李老太為限制民事行為能力人；

第四，根據(jù)交易習(xí)慣，購(gòu)房人李先生有義務(wù)審查核實(shí)李老太其他家庭成員相關(guān)情況，但李先生并未進(jìn)行審慎的注意義務(wù)。

綜上，因李老太為限制民事行為能力人，其就涉案房屋與李先生簽訂的買賣合同須經(jīng)陳先生同意或者追認(rèn)后有效。最終，房山法院一審判決李先生與李老太簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。