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小年輕買房遇“陷阱” 房東討要20萬違約金
網(wǎng)址：www.blackcollegiateintl.com 編輯：長沙社區(qū)通 時(shí)間：2019-09-24

案件回放

2018年，房價(jià)仍在持續(xù)上漲中，27歲的小王已經(jīng)到了談婚論嫁的年齡，購房是剛需。小王四處看房，最終在中介介紹下看中了桐鄉(xiāng)市區(qū)的一套房屋，面積為153㎡。2018年5月，小王跟賣方老李簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定房屋總價(jià)160.3萬（人民幣），合同簽訂當(dāng)天小王就應(yīng)付購房定金5萬，2018年7月前付購房首付款55萬，并同時(shí)辦理過戶手續(xù)，剩余購房款由小王貸款。

小王在合同簽訂當(dāng)天通過支付寶轉(zhuǎn)賬給老李購房定金5萬元，老李也向小王出具定金收條。誰知沒過幾天，老李突然通過電話、短信等方式，告知小王出賣的房屋實(shí)際使用年限只剩40多年，而且還存在很多問題，讓小王慎重考慮。小王第一次買房，父母又不在身邊，心里開始忐忑起來。

此后，老李仍以各種理由勸說小王解除合同，并告知小王支付首付款當(dāng)天不要出現(xiàn)，第二天私下再處理，也不會(huì)追究小王責(zé)任的。小王就相信了老李的話，在約定付首付款當(dāng)天沒去，也不接老李電話。按約定雙方應(yīng)該在第二天協(xié)商買房的相關(guān)事宜，可是老李并未出現(xiàn)，而在第三天老李突然提出要提高首付（從55萬提高70萬）及其它苛刻要求（貸款必須一個(gè)月內(nèi)下來，如果下不來或額度不足，要現(xiàn)金補(bǔ)足，如果不補(bǔ)足則要承擔(dān)違約責(zé)任），不然則不同意過戶，而且認(rèn)定是小王違約，要求賠償損失。

小王這下覺得不對(duì)了，當(dāng)初明明是和老李說好的啊，怎么就不賣了，而且還說是自己違約了。小李馬上向法院提起訴訟，要求老李履行房屋買賣合同。在第一次庭審后，小王才知道那天他按老李的意思沒去支付首付款，但老李則按約定去了銀行并拍了視頻，證明自己是按約定履行合同義務(wù)的，相反小王沒有按約定出現(xiàn)，是小王違約，要小王承擔(dān)違約責(zé)任（違約金約為20萬元）。

這下小王才明白了，自己太容易相信別人，掉進(jìn)別人的陷阱。案件審理中，小王變更本案訴訟請(qǐng)求，要求解除合同，同時(shí)要求老李承擔(dān)違約責(zé)任。

經(jīng)過多次庭審，法院于2018年12月作出一審判決：1、解除小王與老李之間簽訂的《房屋買賣合同》 2、返還小王定金5萬元。一審判決后，雙方當(dāng)事人都沒上訴，但老李也未履行生效判決確定的義務(wù)，于是小王依法向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行案件受理后沒過幾天，生效判決確定的款項(xiàng)全部執(zhí)行到位。小王表示雖然合同最終沒能繼續(xù)履行，但至少自己的損失沒有那么大，下次買房肯定會(huì)更加謹(jǐn)慎。

本案爭議的焦點(diǎn)：

1、合同能否繼續(xù)履行？
2、如果不能履行，是誰違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行？
3、合同雙方各自承擔(dān)什么責(zé)任？

在庭審中，法官向老李一再確認(rèn)是否能繼續(xù)履行合同，老李則表示，是小王違約，如果小王不按合同約定賠償他損失的，不同意繼續(xù)履行合同。小李經(jīng)過多次庭審也認(rèn)為老李沒有誠信可言，合同也無法繼續(xù)履行。因此，本案在審理過程中，小王變更訴訟請(qǐng)求，要求解除合同。根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，解除合同的幾種情況，其第四款規(guī)定：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

合同確定無法繼續(xù)履行，那么哪一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行就是案件的焦點(diǎn)了。如果確實(shí)是小王違約，則應(yīng)由小王承擔(dān)違約責(zé)任。

在庭審中，老李提供了視頻資料等用以證實(shí)合同無法履行是小王先行違約造成的。代理律師將小王與老李的通話錄音內(nèi)容、微信聊天記錄、短信記錄整理成書面材料提交法院。經(jīng)過多次庭審，確認(rèn)了老李的手機(jī)號(hào)、微信號(hào)、聊天內(nèi)容，以及老李在簽訂房屋買賣合同后仍將出賣房屋掛牌銷售等事實(shí)。證實(shí)雙方事實(shí)上是通過電話、微信聊天等形式變更了房屋買賣合同的付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)�！逗贤ā返谄呤邨l規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。因此，小王與老李支付購房首付款的時(shí)間已經(jīng)變更。

最后，《民法總則》第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。老李無權(quán)以小王未按約定日期支付首付款為由要求小王承擔(dān)違約責(zé)任并沒收定金。老李表示，小王賠償其所有損失，否則不同意繼續(xù)履行合同。因此，小王要求解除合同并返還定金的主張法院予以支持�？紤]到本案情況復(fù)雜，合同不能履行的原因很多，最終支持返還定金本金，而非雙倍返還。

浙江國毅律師事務(wù)所戴毅偲律師提示：

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房屋已經(jīng)成為人們生活中最大的支出和最大宗的財(cái)產(chǎn)。隨之而來，我們發(fā)現(xiàn)在房屋交易以及履行過程中，交易各方（包括中介）均可能存在違約，如合同條款約定不明被對(duì)方利用、一方糾結(jié)他人損害利益、隱瞞交易真相、甚至設(shè)置交易陷阱等，而且類型錯(cuò)綜復(fù)雜，層出不窮，一不小心就可能造成無法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失。在房屋買賣中不妨問問自己：對(duì)于房屋的真實(shí)狀況你是否了解了，如剩余土地使用年限，土地性質(zhì)、房屋是否出過事故等；在交易過程中，對(duì)方對(duì)合同履行作出的變更或承諾時(shí)，你是否了解合同變更的真實(shí)目的？任何一個(gè)對(duì)合同履行可能會(huì)產(chǎn)生重大影響的事件或環(huán)節(jié)時(shí)，你確信你有慎重考慮過？你有多方求證過？你有多問幾個(gè)為什么？

基于房屋價(jià)值巨大，如果發(fā)生爭議，通過訴訟解決，勢必會(huì)給當(dāng)事人帶來較大的訴訟成本支付以及占用大量的時(shí)間，給當(dāng)事人也會(huì)帶來巨大精神壓力等。因此，建議在簽訂合同時(shí)，認(rèn)真仔細(xì)閱讀合同條款，在合同中將自己的意思準(zhǔn)確的得到表述。如果發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)與對(duì)方聯(lián)系解決，如果雙方需要變更合同條款的，建議以書面形式予以確定。盡可能保存好雙方交易的所有憑證，如產(chǎn)生爭議，也就有證據(jù)予以證實(shí)。當(dāng)然，我們更希望交易各方能遵循誠實(shí)信用的原則，恪守承諾，減少糾紛，以保障交易的公平與安全，維護(hù)市場的穩(wěn)定，營造和諧的社會(huì)環(huán)境。

相關(guān)法律條文

《民法總則》
第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。

《合同法》
第六條規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。第八條規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第四十二條規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；
（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；
（三）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。
第七十七條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。
法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。
第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。

《擔(dān)保法》
第八十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

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