2018年，房價仍在持續(xù)上漲中，27歲的小王已經(jīng)到了談婚論嫁的年齡，購房是剛需。小王四處看房，最終在中介介紹下看中了桐鄉(xiāng)市區(qū)的一套房屋，面積為153㎡。2018年5月，小王跟賣方老李簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定房屋總價160.3萬（人民幣），合同簽訂當天小王就應付購房定金5萬，2018年7月前付購房首付款55萬，并同時辦理過戶手續(xù)，剩余購房款由小王貸款。
小王在合同簽訂當天通過支付寶轉(zhuǎn)賬給老李購房定金5萬元，老李也向小王出具定金收條。誰知沒過幾天，老李突然通過電話、短信等方式，告知小王出賣的房屋實際使用年限只剩40多年，而且還存在很多問題，讓小王慎重考慮。小王第一次買房，父母又不在身邊，心里開始忐忑起來。
此后，老李仍以各種理由勸說小王解除合同，并告知小王支付首付款當天不要出現(xiàn)，第二天私下再處理，也不會追究小王責任的。小王就相信了老李的話，在約定付首付款當天沒去，也不接老李電話。按約定雙方應該在第二天協(xié)商買房的相關事宜，可是老李并未出現(xiàn)，而在第三天老李突然提出要提高首付（從55萬提高70萬）及其它苛刻要求（貸款必須一個月內(nèi)下來，如果下不來或額度不足，要現(xiàn)金補足，如果不補足則要承擔違約責任），不然則不同意過戶，而且認定是小王違約，要求賠償損失。小王這下覺得不對了，當初明明是和老李說好的啊，怎么就不賣了，而且還說是自己違約了。小李馬上向法院提起訴訟，要求老李履行房屋買賣合同。在第一次庭審后，小王才知道那天他按老李的意思沒去支付首付款，但老李則按約定去了銀行并拍了視頻，證明自己是按約定履行合同義務的，相反小王沒有按約定出現(xiàn)，是小王違約，要小王承擔違約責任（違約金約為20萬元）。這下小王才明白了，自己太容易相信別人，掉進別人的陷阱。案件審理中，小王變更本案訴訟請求，要求解除合同，同時要求老李承擔違約責任。經(jīng)過多次庭審，法院于2018年12月作出一審判決：1、解除小王與老李之間簽訂的《房屋買賣合同》 2、返還小王定金5萬元。一審判決后，雙方當事人都沒上訴，但老李也未履行生效判決確定的義務，于是小王依法向法院申請強制執(zhí)行，執(zhí)行案件受理后沒過幾天，生效判決確定的款項全部執(zhí)行到位。小王表示雖然合同最終沒能繼續(xù)履行，但至少自己的損失沒有那么大，下次買房肯定會更加謹慎。
2、如果不能履行，是誰違約導致合同無法繼續(xù)履行？在庭審中，法官向老李一再確認是否能繼續(xù)履行合同，老李則表示，是小王違約，如果小王不按合同約定賠償他損失的，不同意繼續(xù)履行合同。小李經(jīng)過多次庭審也認為老李沒有誠信可言，合同也無法繼續(xù)履行。因此，本案在審理過程中，小王變更訴訟請求，要求解除合同。根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，解除合同的幾種情況，其第四款規(guī)定：當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。合同確定無法繼續(xù)履行，那么哪一方違約導致合同無法繼續(xù)履行就是案件的焦點了。如果確實是小王違約，則應由小王承擔違約責任。
在庭審中，老李提供了視頻資料等用以證實合同無法履行是小王先行違約造成的。代理律師將小王與老李的通話錄音內(nèi)容、微信聊天記錄、短信記錄整理成書面材料提交法院。經(jīng)過多次庭審，確認了老李的手機號、微信號、聊天內(nèi)容，以及老李在簽訂房屋買賣合同后仍將出賣房屋掛牌銷售等事實。證實雙方事實上是通過電話、微信聊天等形式變更了房屋買賣合同的付款時間節(jié)點。《合同法》第七十七條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以變更合同。因此，小王與老李支付購房首付款的時間已經(jīng)變更。最后，《民法總則》第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。當事人協(xié)商一致，可以變更合同。老李無權以小王未按約定日期支付首付款為由要求小王承擔違約責任并沒收定金。老李表示，小王賠償其所有損失，否則不同意繼續(xù)履行合同。因此，小王要求解除合同并返還定金的主張法院予以支持。考慮到本案情況復雜，合同不能履行的原因很多，最終支持返還定金本金，而非雙倍返還。
隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房屋已經(jīng)成為人們生活中最大的支出和最大宗的財產(chǎn)。隨之而來，我們發(fā)現(xiàn)在房屋交易以及履行過程中，交易各方（包括中介）均可能存在違約，如合同條款約定不明被對方利用、一方糾結(jié)他人損害利益、隱瞞交易真相、甚至設置交易陷阱等，而且類型錯綜復雜，層出不窮，一不小心就可能造成無法挽回的巨大經(jīng)濟損失。在房屋買賣中不妨問問自己：對于房屋的真實狀況你是否了解了，如剩余土地使用年限，土地性質(zhì)、房屋是否出過事故等；在交易過程中，對方對合同履行作出的變更或承諾時，你是否了解合同變更的真實目的？任何一個對合同履行可能會產(chǎn)生重大影響的事件或環(huán)節(jié)時，你確信你有慎重考慮過？你有多方求證過？你有多問幾個為什么？基于房屋價值巨大，如果發(fā)生爭議，通過訴訟解決，勢必會給當事人帶來較大的訴訟成本支付以及占用大量的時間，給當事人也會帶來巨大精神壓力等。因此，建議在簽訂合同時，認真仔細閱讀合同條款，在合同中將自己的意思準確的得到表述。如果發(fā)現(xiàn)問題，及時與對方聯(lián)系解決，如果雙方需要變更合同條款的，建議以書面形式予以確定。盡可能保存好雙方交易的所有憑證，如產(chǎn)生爭議，也就有證據(jù)予以證實。當然，我們更希望交易各方能遵循誠實信用的原則，恪守承諾，減少糾紛，以保障交易的公平與安全，維護市場的穩(wěn)定，營造和諧的社會環(huán)境。
第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。第六條規(guī)定，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。第四十二條規(guī)定，當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；第七十七條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；第八十九條規(guī)定，當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。 
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