房地產(chǎn)開發(fā)公司與王女士對小區(qū)公共領(lǐng)域使用權(quán)進(jìn)行約定，應(yīng)為無效。

合同無效后的法律后果應(yīng)當(dāng)由雙方共同承擔(dān)責(zé)任。拆違完成后的房屋在功用方面將低于王女士購房時的預(yù)期，由于無法對拆違前后的房屋價值貶損程度以量化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，所以一審法院酌情判決房地產(chǎn)開發(fā)公司返還王女士部分購房款。

但基于王女士自身的過錯，對其余包括利息、租金、物業(yè)管理費(fèi)等經(jīng)濟(jì)賠償方面的訴請均不予支持。

一審法院判決后，房地產(chǎn)開發(fā)公司提起上訴，認(rèn)為合同中關(guān)于底層房屋地面花園的相關(guān)約定條款并未違反法律和法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，上述條款應(yīng)屬有效。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道小區(qū)業(yè)主不得私自占用小區(qū)公共綠地，但其仍將房屋前的公共綠地作封閉式改造，并將改造好后且附有門禁系統(tǒng)封閉式圍墻內(nèi)的公共綠地隨房屋一并交付王女士，還在合同中和業(yè)主約定一樓業(yè)主對封閉后的綠地享有專屬使用權(quán)。

雖然房地產(chǎn)開發(fā)公司在公共綠地區(qū)域搭建封閉式圍墻的行為是違法的，其與業(yè)主的合同中關(guān)于一樓業(yè)主對封閉式圍墻內(nèi)的公共綠地享有專屬使用權(quán)的約定也應(yīng)當(dāng)是無效的，但房地產(chǎn)開發(fā)公司將搭建封閉式圍墻作為系爭房屋的一個賣點(diǎn)向王女士推銷系爭房屋的行為，客觀上構(gòu)成王女士購買系爭房屋的誘因之一。

現(xiàn)房屋前的封閉式圍墻被職能部門作為違章建筑而拆除，一審法院本著公平原則，兼顧雙方當(dāng)事人的過錯程度等因素，酌情判令房地產(chǎn)開發(fā)公司返還王女士部分購房款符合法律規(guī)定。

二審法院遂判決，駁回上訴，維持原判。

開發(fā)商無權(quán)確認(rèn)小區(qū)公共綠地由相鄰業(yè)主專屬使用。我國《物權(quán)法》規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有。

本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司將小區(qū)公共綠地作為“賣點(diǎn)”，在合同中和業(yè)主約定一樓業(yè)主對封閉后的綠地享有專屬使用權(quán)，該約定侵占了小區(qū)公共綠地，所以是無效的。

由于無法評估“花園”的具體價值，所以法院根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度，并依據(jù)公平合理的原則酌情確定了房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)返還的購房款金額。