2015年已售出的商鋪，2018年再賣一遍；收了個人買商鋪的錢不辦網(wǎng)簽，而是將同一商鋪又賣給一家公司……陜西錦業(yè)地產(chǎn)的這種操作該如何定性？
案例1：
購商鋪后遲遲無法網(wǎng)簽
起訴后發(fā)現(xiàn)被“一房兩賣”
齊先生是西安市閻良區(qū)人，2018年10月下旬，他路過閻良區(qū)潤雨路與航空四路附近的錦業(yè)6號府邸售樓部時，看到陜西世紀(jì)錦業(yè)地產(chǎn)有限公司售賣商鋪的橫幅，便前去咨詢。售樓人員帶他沿潤雨路自西向東看了多間商鋪，“當(dāng)時西側(cè)有部分已經(jīng)出租，東側(cè)不少商鋪已經(jīng)開始營業(yè)了。銷售人員說，兩側(cè)只剩10余套商鋪，別的都賣出去了�！饼R先生說，銷售人員承諾，商鋪都是現(xiàn)房，付全款后一個月就可以辦網(wǎng)簽，每年還能返租金，“是和另一公司簽返租協(xié)議，每年返10%左右。3年后如果不想要商鋪，開發(fā)商還會以120%的價格回收�！� 齊先生選中了一間商鋪。當(dāng)年10月29日、11月1日分兩筆支付了54萬元全款，和開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。他說，2019年1月要求開發(fā)商辦理網(wǎng)簽，被告知他購買的商鋪抵押給了銀行，無法辦理網(wǎng)簽。 齊先生要求退款，但開發(fā)商稱賬上沒錢，沒法退款。 2019年3月，齊先生向閻良區(qū)法院提起訴訟。判決書顯示，經(jīng)在西安市閻良區(qū)房屋交易所查詢發(fā)現(xiàn)該涉案房屋，買受人為西安航空城艾維申現(xiàn)代服務(wù)有限公司，備案時間為2019年2月3日。法院判決齊先生與開發(fā)商解除商品房買賣合同，開發(fā)商返還54萬元購房款，并支付賠償款54萬元。
齊先生說：“直到拿到判決書，我才知道被‘一房兩賣’了�！北M管法院作出了判決，但因開發(fā)商名下無財產(chǎn)，導(dǎo)致法院無法強制執(zhí)行，“到現(xiàn)在已經(jīng)三年多了，我既拿不到商鋪，也追不回錢款�！� 華商報記者通過天眼查App查詢，西安航空城艾維申現(xiàn)代服務(wù)有限公司為西安航空城建設(shè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司100%持股，而西安航空城建設(shè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司為西安閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地管理委員會100%持股。案例2：
220萬余元購買3間商鋪
先后被備案至兩人名下
張先生以前在西安做生意，2018年前后，因身體原因回閻良休養(yǎng)。2018年7月，他看到錦業(yè)6號府邸售樓部掛著銷售商鋪的橫幅，考慮到地段不錯便起了興趣，“這些商鋪都被分成了兩三間，我想要一間通鋪。”銷售向他推薦了售樓部東側(cè)拐角處的一間商鋪，由3間小商鋪組成，且已有商戶入駐，“銷售說，商鋪產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商，只是暫時租了出去，不影響購買。我買后如果不用，每年還會按照5%進(jìn)行返款�！� 當(dāng)年7月21日，張先生付了3間商鋪的定金共6萬元。7月27日，他按約定支付了3間商鋪的首付款，共近110萬元。張先生說：“當(dāng)時約定等網(wǎng)簽后再支付剩余的110萬元。”2019年6月，銷售聯(lián)系他，稱網(wǎng)簽需要交齊全款才能辦理，“剛開始我還有些懷疑，但考慮到商鋪的位置不錯，就沒有多想�！�6月19日，他分3筆支付了110萬元的尾款。7月下旬，開發(fā)商約定的5%的返款僅到賬了5萬余元，“返款的錢數(shù)不對，網(wǎng)簽也一拖再拖。”
2020年1月，張先生向閻良區(qū)法院起訴開發(fā)商。判決書顯示，經(jīng)向閻良區(qū)房屋交易所查詢，2間涉案房屋已于2015年出售給市民陳某，1間涉案房屋已于2020年出售給市民馬某。法院判決解除張先生與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，開發(fā)商返還購房款220余萬元，并支付賠償220余萬元。張先生說，盡管法院判了，他也贏了，同樣因開發(fā)商名下無財產(chǎn)始終無法執(zhí)行，他至今拿不回購房款，也拿不到商鋪。 案例3：
得知有業(yè)主勝訴后面臨“錢房兩空”
他放棄起訴
2015年5月，楊先生閑逛時收到一張關(guān)于錦業(yè)6號府邸臨街商鋪售賣的廣告。楊先生說，錦業(yè)6號是閻良區(qū)重點項目，當(dāng)年5月中旬，他在銷售人員的帶領(lǐng)下現(xiàn)場查看了臨街商鋪。銷售說，他只要購買商鋪，就能享受每年10%左右的返利，持續(xù)3年。3年內(nèi)，開發(fā)商把商鋪建成并完善手續(xù)后，就可以給他辦理網(wǎng)簽備案。 楊先生購買了一間商鋪并簽訂《商品房買賣合同》，一次性交了33萬元。2016年，西側(cè)商鋪陸續(xù)建好，楊先生聯(lián)系開發(fā)商要求辦理網(wǎng)簽，但對方以各種理由一拖再拖。雖然遲遲無法網(wǎng)簽，但他在購買商鋪后，每年都能如約收到返款，因此也就沒覺得有問題。 2018年，他和開發(fā)商續(xù)簽了商鋪返款協(xié)議。2019年開始，他發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無法履行返款協(xié)議，便開始向有關(guān)部門投訴，“2020年，我先后認(rèn)識了二三十名維權(quán)業(yè)主，大家的經(jīng)歷相似，都是購買了商鋪卻始終無法網(wǎng)簽�！睏钕壬f，2020年，多位業(yè)主起訴后勝訴，法院判決開發(fā)商與業(yè)主解除購房合同，并按照購房款雙倍賠付，但因其名下無財產(chǎn)，法院無法執(zhí)行，“事實上開發(fā)商是‘一房多賣’，判決后變成了債權(quán)糾紛，結(jié)果開發(fā)商名下無財產(chǎn)，導(dǎo)致大家既沒了商鋪的產(chǎn)權(quán)，也拿不回錢�！彼艞壠鹪V，2021年向公安閻良分局經(jīng)偵大隊報案，但得到的回復(fù)是，“一房兩賣是合同欺詐，屬于民事糾紛，無法刑事立案�！�業(yè)主發(fā)現(xiàn)：
開發(fā)商把商鋪兩次編號售賣
8月5日上午，華商報記者來到錦業(yè)6號府邸臨街商鋪，見到了齊先生、張先生、楊先生等多名業(yè)主。小區(qū)大門東西兩側(cè)共有六七十間臨街商鋪，絕大多數(shù)已投用，其中就有在場業(yè)主當(dāng)初購買的商鋪。 根據(jù)業(yè)主提供的大門西側(cè)一層商鋪分割圖顯示，2015年，開發(fā)商售賣的商鋪是自東向西依次以“01”至“34”作為編號。楊先生當(dāng)初購買的西側(cè)13號商鋪，是自東向西數(shù)的第13間。 2018年，開發(fā)商售賣的大門西側(cè)商鋪是自西向東以“101””開頭重新編號的。齊先生2018年購買的商鋪是自西向東的第4間，合同編號為10104。 現(xiàn)場多名2018年購買商鋪業(yè)主的判決書顯示，開發(fā)商在他們購買商鋪前后，將商鋪已抵押給銀行、公司，或網(wǎng)簽給公司、個人。
楊先生說，此前，開發(fā)商向他們提出用車位、房子置換解決商鋪問題，但是需要補錢。他們認(rèn)為，補款置換房屋、地下車位沒有保障，也沒有相關(guān)部門見證，所以不敢答應(yīng)開發(fā)商的提議，“開發(fā)商因為債務(wù)糾紛，導(dǎo)致該項目的土地、地面附著物等都已被查封，大家怕再次被坑�！睏钕壬峁┑纳啼仒I(yè)主統(tǒng)計表顯示，截至今年5月12日，共有23名業(yè)主登記，實際交款金額超過1000萬元。 不少商鋪都正在經(jīng)營，那么他們又是從誰手里接手的商鋪？記者走訪了十余家正在營業(yè)的商鋪，得到的回復(fù)并不相同。有人稱是從開發(fā)商處租的，有人稱是從中介處租的，還有人稱是通過私人租的。一商戶說，近期附近幾家商鋪確實遇到找來的業(yè)主，說商鋪是他們的，“我們只是承租方，沒辦法解決他們的問題�！� 記者前往負(fù)責(zé)管理臨街商鋪的西安勝家物業(yè)管理有限公司。物業(yè)工作人員說，臨街商鋪有賣出去的，也有開發(fā)商自行管理的，“我們只負(fù)責(zé)收物業(yè)費，別的是開發(fā)商負(fù)責(zé)售賣和后期的服務(wù)�！庇浾邌柎饲笆欠裼袠I(yè)主反映商鋪無法網(wǎng)簽的情況，工作人員說，他們都會直接找開發(fā)商。開發(fā)商：
商鋪問題需等住宅樓建成后才能解決
開發(fā)商陜西世紀(jì)錦業(yè)地產(chǎn)有限公司任姓負(fù)責(zé)人說，他是今年4月開始負(fù)責(zé)錦業(yè)6號府邸項目，前期的工作人員基本都離職了，所以前期的情況他暫時不太清楚，“我主要是負(fù)責(zé)小區(qū)幾棟住宅樓的復(fù)工復(fù)產(chǎn)。” 任姓負(fù)責(zé)人說，據(jù)他了解，前期商鋪的問題在近兩年曾處理過一部分，但還有一部分沒處理。目前，一部分業(yè)主已經(jīng)起訴，法院也作出了“解除商品房買賣合同，雙倍賠付購房款”的判決，開發(fā)商會遵循判決進(jìn)行處置，但因開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，暫時無法兌付賠償金，“我們現(xiàn)在首先要保證住宅樓的建設(shè)，前期商鋪出現(xiàn)的問題，需要等我們把住宅樓建設(shè)完成后，回過頭再處理法院判決的退款判決�！�
記者詢問未起訴業(yè)主拿不到商鋪的問題如何解決，任姓負(fù)責(zé)人說，需要看具體是哪間商鋪，才好進(jìn)行回復(fù)。楊先生提供了他的商品房買賣合同。任姓負(fù)責(zé)人說，楊先生已經(jīng)向閻良區(qū)法院起訴了租金合同，租金合同和購商鋪合同是不可分割的，“涉及司法程序的問題，我沒辦法回復(fù)�！� 那么，未起訴業(yè)主購買的商鋪目前在誰的名下？任姓負(fù)責(zé)人說，原來的工作人員離職了，他會聯(lián)系相關(guān)負(fù)責(zé)人，屆時由知情人員進(jìn)行回復(fù)。開發(fā)建設(shè)局：
目前主要解決住宅延期交房問題
8月5日中午，西安閻良航空基地管委會開發(fā)建設(shè)局工作人員說，2019年開始，他們陸續(xù)接到業(yè)主投訴，稱購買商鋪后始終無法辦理網(wǎng)簽。2020年前后，有關(guān)部門曾為開發(fā)商、業(yè)主搭建過協(xié)商平臺，后續(xù)解決了部分業(yè)主的問題；2020年11月，閻良區(qū)住建局將轄區(qū)的事權(quán)劃分給他們，12月，他們就收到了法院的函件，要求禁止給開發(fā)商辦理商鋪網(wǎng)簽和銷售相關(guān)手續(xù)，所以臨街商鋪的網(wǎng)簽都是閻良區(qū)住建局辦的；目前，因多個法院對該土地、宗地、地面附著物等進(jìn)行了多起輪候查封，“我們一直在跟法院溝通，看能不能想辦法推進(jìn)解決這件事�！� 開發(fā)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，他是今年4月到任的，錦業(yè)6號府邸項目是他抓的頭號工程，該項目情況復(fù)雜，投訴涉及法院、公安、建設(shè)方、業(yè)主等多方面。開發(fā)建設(shè)局主要負(fù)責(zé)解決小區(qū)內(nèi)幾棟住宅樓的延期交房問題，臨街商鋪業(yè)主遇到的“一房兩賣”“一房三賣”等問題，不在他們權(quán)限范圍�！耙环績少u屬于合同欺詐，業(yè)主應(yīng)向法院起訴；一房三賣屬于合同詐騙，業(yè)主可向公安經(jīng)偵部門報案�！痹撠�(fù)責(zé)人補充說，“此前有一名業(yè)主就是被‘一房三賣’了，他是第三個買的，剛買就得知了情況，但錢已經(jīng)要不回來了�！� 該負(fù)責(zé)人說，他們懷疑開發(fā)商涉嫌非法挪用資金。目前，公安閻良分局經(jīng)偵部門正在對開發(fā)商曾經(jīng)的銷售資金、按揭資金等進(jìn)行追溯、調(diào)查，“開發(fā)商所有和工程無關(guān)的支出都視為非法挪用，這部分錢若能追回，將先用于住宅樓交付。購買臨街商鋪業(yè)主的錢什么時候能追回，要根據(jù)法院執(zhí)行的優(yōu)先級決定，臨街商鋪的‘一房兩賣’問題處理主要在法院，法院一判基本就了結(jié)了，結(jié)果可能是投資失敗�！�警方：已調(diào)查開發(fā)商是否非法挪用資金
對于閻良警方是否介入錦業(yè)6號府邸商鋪相關(guān)問題，8月5日，華商報記者聯(lián)系公安閻良分局政工科，工作人員表示會協(xié)調(diào)辦案民警進(jìn)行回復(fù)。 8月9日下午，公安閻良分局經(jīng)偵大隊辦案民警回復(fù)說，2021年7月開始，他們陸續(xù)接到多名錦業(yè)6號府邸商鋪業(yè)主的投訴，稱被開發(fā)商“一房多賣”，但他們根據(jù)目前掌握的證據(jù)來看，業(yè)主均為“一房兩賣”，且不少人的商鋪被備案至西安航空城艾維申現(xiàn)代服務(wù)有限公司，“我們向西安市公安局法制處反映過，最終認(rèn)定‘一房兩賣’屬于民事糾紛，因此無法立案調(diào)查�！比绻惲己娇栈毓芪瘯_發(fā)建設(shè)局發(fā)現(xiàn)“一房三賣”情況，他們將進(jìn)行對接，進(jìn)一步調(diào)查。 辦案民警說，錦業(yè)6號府邸項目是閻良區(qū)和閻良航空基地管委會在西安市延期交房整治專班掛牌的重點。目前，他們正在配合閻良住建部門對開發(fā)商是否非法挪用建設(shè)資金進(jìn)行調(diào)查，若開發(fā)商曾存在非法挪用建設(shè)資金，他們將進(jìn)行追繳�！�
律師：
是合同詐騙還是民事糾紛
不應(yīng)簡單以轉(zhuǎn)賣次數(shù)做依據(jù)
北京德恒（西咸新區(qū)）律師事務(wù)所合伙人李耀華律師說，判斷“一房兩賣”是民事糾紛還是合同詐騙犯罪，不應(yīng)簡單以次數(shù)做依據(jù)。根據(jù)《刑法》第二百二十四規(guī)定，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額較大的，構(gòu)成合同詐騙罪。因此，合同詐騙犯罪應(yīng)從以下兩方面考量，一是賣房者主觀上是否具有非法占有對方當(dāng)事人財物的目的和動機，如果行為人主觀上沒打算交房，僅是非法占有對方的房款，就符合合同詐騙的特征；二是客觀上是否利用房屋買賣合同這一形式，實施了騙取對方當(dāng)事人數(shù)額較大財物的行為。 購房者如何維護(hù)自己權(quán)益？李耀華律師說，如果開發(fā)商構(gòu)成合同詐騙，購房者應(yīng)向公安機關(guān)報案，追究相關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任；如果不構(gòu)成合同詐騙，可以提起民事訴訟，或者進(jìn)行協(xié)商處理；如果法院進(jìn)行民事判決后，開發(fā)商名下無可執(zhí)行財產(chǎn)，業(yè)主將面臨無法追回購房款的困境。 如何避免遭遇“一房兩賣”呢？李耀華說，購房者要做好房屋信息的初步核實，在買房前可以到不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢房屋的登記情況，到房屋實地查看使用現(xiàn)狀，查詢賣房人的涉訴信息、執(zhí)行信息等，房屋價格過度低于市場價的要引起注意。同時，合同簽訂盡可能進(jìn)行備案，也可以辦理房屋的預(yù)告登記，賣房人與第一手的買房人進(jìn)行預(yù)告登記后，賣房人若再次與他人就同一房屋簽訂房屋買賣合同，若其未取得預(yù)告登記權(quán)利人的同意，第二手合同無法實現(xiàn)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同目的。 
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