二手房買賣正在進(jìn)行，買家只交了首付款，租戶卻已開(kāi)始向買家付租金。今天我要分享的，是我作為“喬法官工作室”志愿者經(jīng)歷的一個(gè)糾紛。

那是去年初冬的一天，下著中雨，天氣陰冷。

我剛到居委會(huì)，吳先生就急切又略帶緊張地講起他的事情。

原來(lái)，為了兒子結(jié)婚買房，吳先生將早年投資購(gòu)入的一套辦公用房出售給朱先生。

經(jīng)過(guò)中介居間，雙方簽訂了網(wǎng)簽合同，朱先生支付了首付款，銀行也審核通過(guò)了朱先生的商業(yè)貸款申請(qǐng)，雙方辦理了過(guò)戶手續(xù)，交易順利進(jìn)行。

誰(shuí)知，受到樓市宏觀調(diào)控政策影響，原本預(yù)期能到賬的銀行貸款，遲遲沒(méi)有消息。吳先生焦急地等待著，三天兩頭地與朱先生、房產(chǎn)中介聯(lián)系，但似乎除了耐心等待，也沒(méi)有什么更好的辦法。

更讓吳先生心急火燎的是租金。原來(lái)這套房屋當(dāng)下正出租他人，當(dāng)吳先生向租客收取下期租金時(shí)，租客卻說(shuō)租金已經(jīng)支付給下家朱先生了。吳先生想不明白：房屋出售的款項(xiàng)還沒(méi)有到賬，怎么連租金也不能收了？

吳先生覺(jué)得自己不懂法，于是到處找人咨詢。聽(tīng)說(shuō)我們二中院的法官在居委每月定期開(kāi)展法律服務(wù)，吳先生就通過(guò)居委老師預(yù)約了咨詢。

我耐心地聽(tīng)完吳先生的問(wèn)題，講了我的意見(jiàn)：雙方房屋買賣合同約定“款清交房”，是二手房交易中的慣常做法，目前房款中的銀行貸款部分尚未到賬，房屋未辦理交接手續(xù)，仍屬于吳先生控制之下。吳先生是適格的出租人，有權(quán)收取租金。

聽(tīng)完這段話，吳先生臉上的表情明顯緩和了。他接著問(wèn)我該怎么辦。我建議通過(guò)上、下家和租客三方協(xié)商的方式解決糾紛，也可以在銀行放款后、房屋交接時(shí)一并處理，同時(shí)做好相關(guān)證據(jù)的收集工作。

一個(gè)月后，吳先生又要來(lái)咨詢。這次跟著吳先生一起來(lái)到居委的，有中介小哥，還有下家朱先生。吳先生告訴我銀行貸款終于下來(lái)了，但是他和朱先生就租金問(wèn)題仍無(wú)法達(dá)成一致。

下家朱先生開(kāi)始向我訴苦，因?yàn)檎�策調(diào)控，感覺(jué)房子買虧了；還給我翻看他和吳先生的微信聊天記錄，認(rèn)為當(dāng)初吳先生同意朱先生提前收房、收取租客的租金，以降低損失。吳先生堅(jiān)決予以否認(rèn)。

雙方劍拔弩張，氣氛一下子緊張起來(lái)。中介小哥在一旁無(wú)奈地說(shuō)：“沒(méi)辦法只能去法院起訴了”。

我先平穩(wěn)了雙方的情緒，說(shuō)明了買賣合同中交房條款，又向雙方解釋了舉證不能的訴訟風(fēng)險(xiǎn)，希望上下家各讓一步，通過(guò)協(xié)商將房屋交接、買賣尾款交付、租金結(jié)算、租賃押金轉(zhuǎn)移等問(wèn)題一攬子解決掉，以節(jié)省成本，降低雙方損失。

聽(tīng)完我的話，吳先生首先讓步，同意放棄部分租金。朱先生也表示同意，要求當(dāng)場(chǎng)簽訂協(xié)議并履行。我擬定了協(xié)議，將我在審判實(shí)踐遇到的房屋買賣合同、租賃合同糾紛常見(jiàn)問(wèn)題包括房屋交接的時(shí)間，水電煤、物業(yè)費(fèi)用結(jié)算，買賣尾款、租金、押金結(jié)算，租賃關(guān)系出租人變更等事宜，一一進(jìn)行了詳細(xì)約定。雙方當(dāng)場(chǎng)履行了款項(xiàng)，并書(shū)面確認(rèn)房屋交接完畢。

雙方在協(xié)議上簽好字后，握手言和，相約一起到房屋處通知租客，糾紛得到圓滿解決。