2022年2月，法院發(fā)布一起物業(yè)糾紛案件的二審判決結(jié)果，法院將一審宣判的物業(yè)費金額4,154.4元變更為2908.08元，駁回越秀地產(chǎn)（沈陽）物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。

一審法院認定事實：2015年6月1日，沈陽越秀地產(chǎn)有限公司作為甲方，越秀地產(chǎn)（沈陽）物業(yè)管理有限公司作為乙方簽訂《沈陽越秀星匯云錦項目一期前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定甲方選聘乙方對星匯云錦提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜。具體標準如下：高層住宅3.90元/月/平方米（含電梯費）、多層住宅3.7元/月/平方米。合同附件約定該物業(yè)構(gòu)成為高層住宅10棟、750套房屋，回遷樓1棟、71套房屋，多層住宅3棟，56套房屋。

馮某為該小區(qū)業(yè)主，其于2017年11月24日通過回遷入住該小區(qū)，其房屋位于沈陽市沈河區(qū)（建筑面積115.4平方米），因其拖欠2018年12月1日至2021年5月31日期間的物業(yè)費未付，越秀地產(chǎn)（沈陽）物業(yè)管理有限公司起訴到法院。

馮某稱，越秀物業(yè)對案涉房屋所在回遷樓提供的物業(yè)服務(wù)有諸多不到位之處，本樓絕大多數(shù)業(yè)主都對物業(yè)服務(wù)不滿意。其實案涉回遷樓實際上已處于半棄管狀態(tài)。

一審法院認為，越秀物業(yè)公司并非福利企業(yè)。業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費對物業(yè)公司本身的正常運作以及對小區(qū)進行正常的服務(wù)會造成影響。雖然根據(jù)一審法院受理該批物業(yè)案件了解的情況來看，越秀物業(yè)為涉案房屋所在回遷樓提供的物業(yè)服務(wù)確有諸多不到位之處，亟須提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，但考慮到大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)按收費標準交納了物業(yè)費，故即使物業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在不到位的情形，為維護絕大多數(shù)正常交納物業(yè)費業(yè)主的利益，一審法院亦不再酌減被告應(yīng)當支付的物業(yè)費。但也希望物業(yè)以本次訴訟為契機，了解業(yè)主的訴求，依照物業(yè)服務(wù)合同約定的標準為業(yè)主提供服務(wù)，維護其品牌形象，與全體業(yè)主一起促進園區(qū)房屋的保值增值。

一審法院判決，馮某應(yīng)向物業(yè)公司交納沈陽市沈河區(qū)房屋2019年12月1日至2021年5月31日期間的物業(yè)費4,154.4元（115.4平方米×2元/平方米×18個月）。

一審宣判后，馮某提出上訴。

馮某上訴表示，4154.4元的物業(yè)費不合理，案涉房屋是以房屋拆遷產(chǎn)權(quán)置換的形式得來，越秀地產(chǎn)公司無權(quán)代表上訴人簽訂任何物業(yè)服務(wù)合同�？紤]到物業(yè)所提供的不定時的清掃和清運垃圾等服務(wù)，馮某表示愿意按照1元/月/平方米的標準交納2021年5月31日前的物業(yè)費，2021年5月31日后的新收費標準可重新磋商確定。

二審法院認為，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持�！睆奈飿I(yè)公司提供的證據(jù)看，能夠證明其提供了基本的保潔和電梯維修服務(wù)，但對保安巡邏防護、公共綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等其他基本服務(wù)未能提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，一審法院亦已認定物業(yè)為案涉房屋所在回遷樓提供的物業(yè)服務(wù)確有諸多不到位之處；最后，依照質(zhì)價相符原則，以及人民法院作為公權(quán)力機關(guān)應(yīng)當起到的敦促及指導(dǎo)作用，根據(jù)本案現(xiàn)實情況，本院酌定馮某在案涉物業(yè)服務(wù)期間并在2元/月/平方米標準的基礎(chǔ)上按照70%交納物業(yè)費，以期敦促被越秀物業(yè)盡快提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，不負業(yè)主期待。故上訴人應(yīng)交納2018年12月1日至2021年5月31日期間的物業(yè)費2908.08元（115.4平方米×2元/平方米×18個月×70%）。

2022年2月，法院二審宣判變更一審判決為“馮某于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)一次性給付越秀地產(chǎn)（沈陽）物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)費2908.08元”；駁回越秀地產(chǎn)（沈陽）物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。

來源：裁判文書網(wǎng)