買房時
你跟我講的頭頭是道
到交房時
你卻告訴我
房子賣給了好幾個人
開發(fā)商一房多賣違法嗎？
1
開發(fā)商一房多賣？我該怎么辦？
A1:
你好，開發(fā)商一房多賣是民事違約行為還是涉嫌刑事犯罪應(yīng)視情況而定：
第一，如果開發(fā)商以非法占有為目的，在簽訂、履行房屋買賣合同過程中，采取虛構(gòu)事實或者隱瞞真相等欺騙手段，騙取合同相對方的財物，且數(shù)額較大，那開發(fā)商的行為就涉嫌合同詐騙罪。根據(jù)《刑法》第224條相關(guān)規(guī)定開發(fā)商依法應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。因為商品房價值較大，升值較快，開發(fā)商一房多賣時有發(fā)生，在具體的司法實踐中構(gòu)成合同詐騙的也不在少數(shù)。就你的問題來說具體是否涉嫌刑事犯罪還需要公安機關(guān)進一步調(diào)查方可確認。如果一旦確定為刑事案件，對于你繳納的購房款，公安機關(guān)會依法追繳退還，你的問題也就得到了解決。
第二，開發(fā)商行為夠不上刑事犯罪，只是嚴重的違約。根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”故開發(fā)商應(yīng)當按照合同的約定履行自己的與義務(wù)。在起訴時，你可以根據(jù)你和第三人與開發(fā)商簽訂的合同先后順序，以及該合同的履行情況，選擇對自己有利的訴訟請求，比如選擇開發(fā)商繼續(xù)履行合同或是解除合同賠償損失等。
2
朋友欠款后，電話換號碼以致十年找不到，剛找到過了起訴時間，有其它方式再追討欠款嗎？
A2:
你好，根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，雖然朋友欠你錢已經(jīng)長達十年，但訴訟時效并不必然過期。而是視情況而定：
1、如果你和對方約定的是定期借款，訴訟時效為還款期限屆滿之日起3年，逾期起訴則喪失勝訴權(quán)。但是，如果債務(wù)人還款期限屆滿之后你曾有催款或者對方有承諾還款，應(yīng)當認定訴訟時效中斷，從你主張權(quán)利或?qū)Ψ匠兄Z履行義務(wù)開始重新計算（3年）。
2、如果你們雙方?jīng)]有約定還款期限，對于不定期還款的民間借貸，不受訴訟時效規(guī)定的限制，但是受訴訟時效最長20年保護期的限制。對于不定期的民間借貸，如果借款人明確表示拒絕還款的(當然由借款人舉證證明其已經(jīng)明確表示不予還款)，則從借款人明確表示拒絕還款之日起適用3年的訴訟時效期間。
另外，對于超過訴訟時效期間的民間借貸，當事人雙方就原債務(wù)達成新的還款協(xié)議，就視為對原債務(wù)的重新確認，該債權(quán)債務(wù)關(guān)系應(yīng)受法律保護。所以，既然現(xiàn)在能聯(lián)系到借款人，建議和他好好協(xié)商還款事宜，并在協(xié)商的過程中注意保留對方承認該債務(wù)并愿意還款的相關(guān)證據(jù)。如果對方確實一次性還款比較困難，你也可以和對方協(xié)商達成分期還款協(xié)議并保留書面證據(jù)。
3
你好，我父親再婚，再婚之前，有子女，財產(chǎn)在法院上已經(jīng)判決了，分的錢給她們，我父親也立遺囑給我和媽媽，父親過世后母親重新修了一棟三層的房子，如果拆遷后我父親的子女有沒有繼承權(quán)？
A3:
你好，根據(jù)你的描述，你父親的遺產(chǎn)已經(jīng)分配完畢，現(xiàn)你母親的繼子女能否繼承她的遺產(chǎn)尚不能準確判斷，需要分情況分析：
首先，根據(jù)我國《繼承法》第十六條相關(guān)規(guī)定，你的母親可以通過立遺囑處分她的個人財產(chǎn)，將個人財產(chǎn)指定由某一人或者數(shù)人繼承。有遺囑的按照遺囑內(nèi)容分割遺產(chǎn)，沒有遺囑的情況下會按照法定繼承進行遺產(chǎn)分割。
其次，如果是按照法定繼承，根據(jù)《繼承法》第十條相關(guān)規(guī)定，第一順位繼承的子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女等。因此，你母親的繼子女想要擁有繼承權(quán)就必須與你母親形成扶養(yǎng)關(guān)系。比如由你的母親對未成年繼子女進行照料、教育等，那雙方就形成扶養(yǎng)關(guān)系。如果屬于以上這種情況，繼子女就擁有和你同樣的繼承權(quán)，但同時對你的母親也有相應(yīng)的贍養(yǎng)義務(wù)。如果你的母親和繼子女并未一起生活，那就不能形成扶養(yǎng)關(guān)系，繼子女也自然不能繼承你母親的遺產(chǎn)。
為防止日后發(fā)生糾紛，建議你的母親可以選擇立遺囑，并將遺囑進行公證。
4
Q4
我2015年從河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買了一套商品房，合同面積是137.06平方米，2016年收樓時實測面積是135.48平方米，銷售人員說面積差額款公司會集中及時退還，然而時至今日仍然沒退，不但如此，再問時還說房屋實測面積就是137.06平方米，當時收樓時提供的實測面積是錯的。
A4:
你好，根據(jù)你的描述你所購買的房屋實際要比約定的面積小，具體解決方法需要分情況分析：
首先，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條相關(guān)規(guī)定，一般按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的商品房買賣合同都會注明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。所以，建議你再看看你們雙方簽訂的合同中是否對該問題有所約定，有約定的按照約定處理。如果開發(fā)商違約，可以依法要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
其次，如果你和開發(fā)商簽署的房屋買賣合同中未對此問題作約定，因為你們的產(chǎn)權(quán)登記面積和合同約定的面積誤差絕對值小于3%，因此應(yīng)當根據(jù)房屋的實際面積結(jié)算房價款。
最后，若房屋面積確實比約定的要小，開發(fā)商應(yīng)該據(jù)實退還多交的房款。但根據(jù)你的描述，就房屋的實際面積你們和開發(fā)商給出的說法不一，若對此確存在爭議，建議可以通過民事訴訟解決，然后向法院申請委托專門的鑒定機構(gòu)進行鑒定，則實測面積是否存在問題會得到公證的解決。
5
Q5
重組家庭， 1996年房改，單位將現(xiàn)居住房子賣給個人，有房產(chǎn)證的，買房款是女方全額支付，但是辦房產(chǎn)證的時候，男方去辦理，只寫了男方自己的名字，沒想到現(xiàn)在房子升值了，男方就想要賣房子，錢一人一半，女方不同意，兩人關(guān)系惡劣，經(jīng)常吵架，這情況，女方怎樣維護自己的利益，拿回另一半房子？
A5:
你好，你提出的問題應(yīng)分情況來討論分析。
首先，我國自1994年2月1日頒布《婚姻登記管理條例》后開始實施婚姻登記制。如果你們雙方未辦理結(jié)婚證，且是1994年2月1日以后才開始以夫妻名義共同生活的，那雙方只是一般的同居關(guān)系。同居關(guān)系期間所得財產(chǎn)，通常按照一般共有來進行分配。在未約定該房屋是按份共有或者共同共有的前提下，一般認為該房屋是兩人按份共有。對于按份共有物的雙方各自所占份額，有約定的按約定，無約定就需要按照出資比例來判斷。如果你有足夠證據(jù)證明同居期間房屋是由你個人財產(chǎn)全款購買，那么一旦該房屋被出售，你可以主張該房屋售出后的所有價款。
其次，如果雙方進行了婚姻登記，或在1994年2月1日前就已經(jīng)開始以夫妻名義共同生活而構(gòu)成事實婚姻的，該房屋又是在該婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買，一般會認為是你們的夫妻共同財產(chǎn)。對于夫妻共同房產(chǎn)男方在處分時需要經(jīng)過你的同意，因出售所得房款也應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)。對于夫妻共同財產(chǎn)離婚時如無特殊原因一般會均分。
感謝值班律師：
劉兆慶（河南鄭州）
宋成帥（河南鄭州）
見過都市第一縷陽光，
也看到過霓虹燈閃爍的街頭。
但唯有家的樣子，
才是最動人的風(fēng)景。
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