近日，房產(chǎn)開發(fā)商西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“聞天科技”）因向法院自訴無(wú)證銷售，將12名業(yè)主告上法庭，深陷輿論漩渦。 

8月10日，聞天科技前負(fù)責(zé)人徐龍光對(duì)澎湃新聞稱，被起訴的12名購(gòu)房者，多為聞天科技前接盤營(yíng)銷合作方西安嘉興營(yíng)銷策劃有限公司（下簡(jiǎn)稱“嘉興公司”）股東、員工、親友。 

徐龍光稱，起初，他沒有一心盤算著不給業(yè)主房產(chǎn)，清退所售房產(chǎn)起訴業(yè)主，也不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，而是監(jiān)管部門責(zé)令清退在先，但因公司資金鏈斷裂，清退工作從2016年持續(xù)至2018年，遲遲未能完成。 

這種說法并未得到嘉興公司負(fù)責(zé)人賈喆的認(rèn)同。賈喆向澎湃新聞表示，聞天科技在資金最困難時(shí)，他出面召集公司股東、員工、好朋友認(rèn)購(gòu)10套房產(chǎn)，幫徐龍光渡過難關(guān)，最后卻為追求更大利益撕毀合約，將這些人狀告到法院。 

賈喆認(rèn)為，2017年底，上市地產(chǎn)公司龍湖地產(chǎn)以高價(jià)收購(gòu)涉事樓盤，隨后聞天科技撕毀認(rèn)購(gòu)合同。 

目前，聞天科技起訴12名業(yè)主請(qǐng)求法院裁定之前所簽訂《紫衫莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》無(wú)效，已有兩名業(yè)主敗訴，其中一名業(yè)主李女士已上訴，尚未開庭審理。 

徐龍光表示，目前已進(jìn)入司法程序，一切按照法院最后判決執(zhí)行，“法院怎么判我就怎么給業(yè)主賠償，就算最后賠房子給他們也行”。 

“開發(fā)商在開發(fā)過程中有困難，用這種方法融資，之后房?jī)r(jià)漲了，起訴告業(yè)主，這個(gè)是完全站不住腳的�！遍L(zhǎng)期關(guān)注房產(chǎn)領(lǐng)域案件的律師徐斌認(rèn)為，法律并沒有規(guī)定說內(nèi)部職工不能買房產(chǎn)、營(yíng)銷公司所售房產(chǎn)，就算他人為內(nèi)部職工，也是正常購(gòu)房人，是雙方自愿的事情。

知名公益律師郭乘希認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商沒有預(yù)售證，與業(yè)主所簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)疑是一份無(wú)效合同。開發(fā)商一直利用無(wú)效的購(gòu)房合同占用了購(gòu)房者的資金至今，應(yīng)對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)簽訂無(wú)效合同的過錯(cuò)賠償責(zé)任。

龍湖·雙瓏原著外景。 澎湃新聞?dòng)浾?陳興王 實(shí)習(xí)生 趙思維 圖

資金短缺

業(yè)主李女士上訴，與聞天科技合同糾紛二審，或?qū)⒂诮�期宣判�?/span>

8月7日下午，藍(lán)田縣人民法院通過其微信公號(hào)發(fā)布消息稱，該院召開民事審判工作研判會(huì)議，傳達(dá)西安全市法院房地產(chǎn)案件審理研判會(huì)議精神，該院副院長(zhǎng)舒孝玲提出，要樹立誠(chéng)信原則及合同實(shí)際履行原則，堅(jiān)守“不能讓違約者因違約而獲益”的宗旨。

有地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安開發(fā)商自曝?zé)o證銷售，房?jī)r(jià)飛漲后起訴業(yè)主一事，或?qū)⒂瓉砟孓D(zhuǎn)。

8月10日上午，被香港上市公司龍湖地產(chǎn)收購(gòu)60%股份，深陷輿論批判漩渦的聞天科技前負(fù)責(zé)人徐龍光向澎湃新聞坦言，其已受到來自龍湖地產(chǎn)的壓力，有些證據(jù)不得不公之于眾。

2015年之后，樓市低迷，聞天科技資金鏈開始出現(xiàn)問題，至2016年初，已經(jīng)無(wú)法支付工人工資、銀行利息等。2016年4月，聞天科技與嘉興公司簽訂全盤營(yíng)銷協(xié)議，負(fù)責(zé)原紫衫莊園（現(xiàn)龍湖•雙瓏原著）樓盤營(yíng)銷。

彼時(shí)，聞天科技尚未取得涉事房產(chǎn)商品房預(yù)售許可證。

徐龍光稱，他就此與嘉興公司負(fù)責(zé)人賈喆商議，賈喆表示，可以幫忙動(dòng)用私人關(guān)系，介紹其一些朋友前來內(nèi)部全款認(rèn)購(gòu)10套房屋，聞天科技給予七折優(yōu)惠。

李女士等人與聞天科技簽訂的《紫衫莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》中載明，“凡公司正式職工以及親屬如意向購(gòu)買該項(xiàng)目……可根據(jù)購(gòu)買該房屋付款比例享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)相關(guān)優(yōu)惠政策”。且合同簽訂后，甲方要為乙方保留該房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時(shí)。

“我當(dāng)時(shí)考慮到?jīng)]有預(yù)售證可能會(huì)被監(jiān)管部門處罰，但賈喆告訴我，認(rèn)購(gòu)的都是自己人，能控制住，有問題，退還房產(chǎn)給付些高息�！毙忑埞庹f。

隨后，在2016年4月至8月，聞天科技先后與李女士等10人先后簽訂了《紫衫莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》，共收取1511.895萬(wàn)元。

徐龍光提供的嘉興公司的付款申請(qǐng)、支付憑證等顯示，該10套房產(chǎn)售出后，聞天科技按照合作協(xié)議，向嘉興公司支付了453569元“運(yùn)營(yíng)銷售傭金”。

前述部分內(nèi)容得到了嘉興公司賈喆的證實(shí)，但賈喆否認(rèn)當(dāng)初曾承諾支付高息，能隨時(shí)清退房產(chǎn)一說，他表示，買房的雖然是其公司股東、員工和朋友，但他無(wú)法替他們做出決定。

開發(fā)商稱房?jī)r(jià)未漲前已開始清退

事情疑似在2016年8月9日出現(xiàn)變故。

長(zhǎng)安區(qū)房管局給聞天科技下達(dá)的處理決定。徐龍光供圖

徐龍光提供的一份顯示長(zhǎng)安區(qū)住房保障和房屋管理局（下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)安區(qū)房管局）的“關(guān)于‘瀾香山’項(xiàng)目無(wú)證銷售的處理決定”顯示，2016年8月3日，該局在對(duì)長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行檢查過程中，發(fā)現(xiàn)“瀾香山”（紫衫莊園原名）項(xiàng)目未辦理銷售手續(xù)，涉嫌無(wú)證銷售，遂作出責(zé)令聞天科技“停止一切銷售行為”，立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)整改，并對(duì)違規(guī)銷售的房屋逐一清退。

徐龍光稱，當(dāng)時(shí)違規(guī)銷售的10套房產(chǎn)所回籠資金，已被其用于支付工程錢款，以及銀行1.9億元貸款的利息，至長(zhǎng)安區(qū)房管局處理決定下達(dá)時(shí)，手頭已所剩100萬(wàn)元左右，無(wú)力再給前述李女士等10名購(gòu)房者退還房款。

于是，徐龍光稱其找到賈喆，讓賈喆幫忙安撫購(gòu)房者，以待資金寬裕之后，退還房款，清退房屋，并承諾支付20%利息甚至更高利息作為補(bǔ)償。徐龍光稱，之后也是因資金問題，導(dǎo)致清退一事一拖再拖。

徐龍光表示，實(shí)際的清退事宜發(fā)生在房?jī)r(jià)上漲之前，否認(rèn)自己是因?yàn)榉績(jī)r(jià)飛漲，為謀求更大利益而起訴業(yè)主。

但賈喆則告訴澎湃新聞，至2017年年底，業(yè)主被起訴之前，聞天科技未就前述清退事宜與購(gòu)房者交涉。

此前，幾位涉事購(gòu)房者也向澎湃新聞稱，并未收到聞天科技多次清退通知。

徐龍光說，當(dāng)初聞天科技全權(quán)委托嘉興公司出售的該10套房產(chǎn)，其與該10名購(gòu)房者并不認(rèn)識(shí)，也無(wú)法與他們順利取得聯(lián)系。

但賈喆表示，售房過程中，加蓋聞天科技公章，收取房款等工作，聞天科技均有參與，房款最后也都進(jìn)了徐龍光賬戶。

營(yíng)銷方指開發(fā)商“逐利”

進(jìn)入2017年下半年后，西安樓市逐漸升溫，房?jī)r(jià)攀升。

至2017年底，原紫衫莊園區(qū)域商品房售價(jià)已近每平米16000元，是2016年的兩倍；2018年持續(xù)攀升至每平米約24000元，是購(gòu)房者購(gòu)買時(shí)的3倍多。

徐龍光向澎湃新聞提供了落款為“西安市長(zhǎng)安區(qū)住房保障和房屋管理局”的行政處罰預(yù)先告知書圖片。

值得一提的是，前述長(zhǎng)安區(qū)房管局處理決定下達(dá)后，直到2018年3月，長(zhǎng)安區(qū)房管局開出罰單，聞天科技因違規(guī)出售房屋，被罰款72萬(wàn)元。

徐龍光稱，2016年8月9日，長(zhǎng)安區(qū)房管局的處理決定，并未對(duì)其作出罰款處理；2018年2月底，媒體報(bào)道了此事，房管局認(rèn)為影響惡劣，遂對(duì)其公司做出處罰。

多份聞天科技與嘉興公司簽訂的協(xié)議顯示，2017年8月15日，嘉興公司將全盤營(yíng)銷代理服務(wù)轉(zhuǎn)讓給了西安創(chuàng)其意企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司（下簡(jiǎn)稱“創(chuàng)其意公司”）。

聞天科技被龍湖地產(chǎn)收購(gòu)前，與營(yíng)銷公司簽訂的終止合作協(xié)議。

2017年12月15日，聞天科技與創(chuàng)其意公司簽訂了“策劃代理服務(wù)終止協(xié)議”，聞天科技一次性補(bǔ)償創(chuàng)其意公司321萬(wàn)元，要求創(chuàng)其意公司配合聞天科技清退前期收取的部分客戶支付的購(gòu)房預(yù)付款。

賈喆證實(shí)，創(chuàng)其意公司負(fù)責(zé)人周克，是其公司原員工。而合同中附帶“配合清退前期部分客戶購(gòu)房預(yù)付款”這一要求，是因龍湖地產(chǎn)已與聞天科技洽談合作，房?jī)r(jià)也已開始攀升，聞天科技欲逐利而為。

徐龍光則稱，2017年12月26日，龍湖地產(chǎn)收購(gòu)其公司60%股份，能最終達(dá)成合作，正是看到了聞天科技和創(chuàng)其意公司簽訂的策劃代理終止協(xié)議“配合清退”一項(xiàng)。

賈喆認(rèn)為，配合清退并不代表全權(quán)負(fù)責(zé)清退，他們配合聞天科技聯(lián)系了購(gòu)房者，但最終的決定權(quán)還在購(gòu)房者，“我沒辦法替我的朋友做主”。

而在此期間，徐龍光曾同樣因資金問題，通過賈喆介紹，將3套房屋抵給一個(gè)裝修設(shè)計(jì)公司，以作支付裝修兩套樣板間工程款。

折價(jià)抵給裝修公司的三套房產(chǎn)證明

據(jù)徐龍光稱，裝修設(shè)計(jì)公司將其中2套房子轉(zhuǎn)賣給他人，另一套最后被聞天科技回購(gòu)。

2018年2月9日，在長(zhǎng)期清退未果后，聞天科技將上述12人分別起訴至法院，要求判決內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。

目前，澎湃新聞已知，已有兩名業(yè)主敗訴，其中業(yè)主李女士現(xiàn)已上訴;另10名業(yè)主案件尚未一審或尚未宣判。

合同有效性之爭(zhēng)

“開發(fā)商講的這些理由站不住腳。”長(zhǎng)期關(guān)注房產(chǎn)領(lǐng)域案件的律師徐斌認(rèn)為，法律并沒有規(guī)定說內(nèi)部職工不能買房產(chǎn)、營(yíng)銷公司所售房產(chǎn)，就算他人為內(nèi)部職工，也是正常購(gòu)房人，是雙方自愿的事情。

徐斌表示，開發(fā)商在開發(fā)過程中有困難，用這種方法融資，之后房?jī)r(jià)漲了，就要起訴告業(yè)主，這個(gè)是完全站不住腳的�！安还茉趺礃�，應(yīng)該是法官來拿捏這個(gè)案子該怎么判�！�

根據(jù)我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰，即“由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款”。

知名公益律師郭乘希認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商沒有預(yù)售證，與業(yè)主所簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)疑是一份無(wú)效合同。但購(gòu)房人的身份和來源，不影響該糾紛的處理。

郭乘希介紹，對(duì)違法開發(fā)商的處罰，是行政部門的職責(zé)和權(quán)力，與開發(fā)商和購(gòu)房者的合同關(guān)系沒有關(guān)聯(lián)性。

另一方面，開發(fā)商實(shí)際在2016年并沒有清退房屋，一直利用無(wú)效的購(gòu)房合同占用了購(gòu)房者的資金至今；因此，開發(fā)商應(yīng)對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)簽訂無(wú)效合同的過錯(cuò)賠償責(zé)任。郭乘希認(rèn)為，涉及購(gòu)房合同是否有效，裁定權(quán)最終還是歸法院。

對(duì)話開發(fā)商

按判決賠，賠房子也行

澎湃新聞：為何當(dāng)初在明知無(wú)預(yù)售證情況下，還與業(yè)主簽訂內(nèi)購(gòu)合同，銷售房屋？

徐龍光：2016年初，聞天科技在取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》后，與嘉興公司（西安嘉興營(yíng)銷策劃有限公司）達(dá)成合作協(xié)議，委托對(duì)方全權(quán)銷售房屋。嘉興公司4月份進(jìn)駐項(xiàng)目地，做“紫衫莊園”樓盤（原名為瀾香山）的銷售準(zhǔn)備工作。

此時(shí)，聞天科技因拖欠工程隊(duì)部分錢款約800余萬(wàn)元、員工工資約200余萬(wàn)元，及每月應(yīng)付嘉興公司的月服務(wù)費(fèi)5萬(wàn)元，嚴(yán)重影響到聞天科技的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在四處籌款的過程中，嘉興公司總經(jīng)理賈喆提出在沒有預(yù)售證的情況下，可以動(dòng)用私人關(guān)系進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)范圍包括嘉興公司部分高管及常年跟賈做房屋投資的朋友，只要在房?jī)r(jià)上優(yōu)惠，可以全款支付。

我當(dāng)時(shí)也考慮到，如果未取得預(yù)售許可證而自行銷售會(huì)被政府部門處罰, 但賈表示參加內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的人員都是“自己人”，能控制住，賈承諾說如有問題，退還房產(chǎn)給付些高息即可。

為能讓聞天科技盡快恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)，2016年4月底，我們同意賈喆代表聞天科技，相繼與馬某、王某、趙某等10人共計(jì)10套房屋簽署了《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，并按賈的要求，給予這10人每戶平均總房?jī)r(jià)款7折的優(yōu)惠，共收取1511.895萬(wàn)元，用這筆錢支付了拖欠的工程款、員工工資等費(fèi)用，并支付賈45萬(wàn)元銷售提成以及各種雜費(fèi)。

澎湃新聞：從一開始，你就沒打算把這些房子給業(yè)主嗎？

徐龍光：不是。說句不恰當(dāng)?shù)脑�，如果不是�?dāng)?shù)胤抗懿块T依法進(jìn)行了查處，事情可能就這樣稀里糊涂地過了，房子賣了也就賣了，但恰恰是出問題了，政府2016年就查處了，作為企業(yè)明知錯(cuò)了不改，不執(zhí)行政府處理肯定是不行的。再說句不恰當(dāng)?shù)脑�，如果不是房�(jī)r(jià)漲了，甚至是房?jī)r(jià)跌了，我們同樣要把房子收回來，可能也就沒有這些事情了。事情到了這個(gè)地步，最終法院判房子歸人家，我們也沒話說。我們尊重法院判決。

澎湃新聞：按你這么說，起訴業(yè)主想收回房產(chǎn)，不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲？

徐龍光：這件事情，我們有過錯(cuò)，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。我們提出的方案是，除了返還本金外，愿意承擔(dān)購(gòu)房者所交款項(xiàng)的40%作為補(bǔ)償，但是經(jīng)過多次溝通，業(yè)主還是不答應(yīng)。

不給房子一是因?yàn)檎�府�?zé)令清退，作為企業(yè)明知有錯(cuò)必須糾正；二是起初嘉興公司在搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，曾承諾“若有問題，給付一些高息就可以�！爆F(xiàn)在真的被查處了，嘉興公司應(yīng)該兌現(xiàn)承諾，但嘉興公司在按照清退協(xié)議拿到清退款后，不履行協(xié)調(diào)，沒有進(jìn)行清退工作。

澎湃新聞：從2016年4月賣房，到2018年2月起訴業(yè)主，為何一直沒有辦理房屋預(yù)售許可證？

徐龍光：在與這些業(yè)主簽訂內(nèi)購(gòu)合同時(shí)，10戶認(rèn)購(gòu)小戶型只蓋了3戶，其余房屋才開始做地基，并不具備辦理預(yù)售證條件。我們只能先辦理初步具備條件的18套大戶型的預(yù)售許可證。在前往長(zhǎng)安區(qū)房管局辦理預(yù)售許可證時(shí)，得知還必須先行補(bǔ)交2000余萬(wàn)元的廉租房建設(shè)配套費(fèi)，由于屬于政策變化，事先并不知道此事，此筆巨額費(fèi)用無(wú)法繳納，我們一邊積極進(jìn)行籌資，一邊按照房管局指令進(jìn)行清退工作。由于嘉興公司不配合，違背承諾提出苛刻條件，致使清退工作長(zhǎng)期不能推進(jìn)，《商品房預(yù)售許可證》遲遲得不到辦理。

長(zhǎng)安區(qū)房管局給聞天科技下達(dá)的處理決定。徐龍光供圖

澎湃新聞：2016年8月9日，長(zhǎng)安區(qū)房管局曾經(jīng)對(duì)聞天科技進(jìn)行過處罰，為何一直到2018年3月才進(jìn)行罰款？

徐龍光：2016年8月8日，長(zhǎng)安區(qū)房管局在巡查中發(fā)現(xiàn)聞天科技涉嫌無(wú)證銷售，當(dāng)即下發(fā)了協(xié)助調(diào)查通知書，并在在銷售大廳張貼了處理決定。房管局責(zé)令聞天科技停止一切銷售行為及和房屋銷售相關(guān)的廣告宣傳活動(dòng)、立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)整改，并對(duì)違規(guī)銷售的房屋逐一清退。

我們向房管局遞交了檢查和不再違規(guī)的承諾書，當(dāng)時(shí)因?yàn)槭浅醴盖艺J(rèn)錯(cuò)態(tài)度好，加之缺少交罰款的資金，房管局從實(shí)際出發(fā)免于處罰。2018年2月底，有媒體報(bào)道了此事，房管局認(rèn)為影響惡劣，對(duì)我們做出72萬(wàn)元處罰。

徐龍光向澎湃新聞提供了落款為“西安市長(zhǎng)安區(qū)住房保障和房屋管理局”的行政處罰預(yù)先告知書圖片。

澎湃新聞：起訴業(yè)主，你們是想怎樣解決問題？

徐龍光：我們?cè)?018年2月，分別向業(yè)主戶籍所在地法院依法提起起訴，希望通過法律途徑，尋求依法解決問題。我們先要求解決合同無(wú)效的問題，今年已有2起案子判業(yè)主敗訴。

我們也承認(rèn)，市場(chǎng)上房屋漲價(jià)給購(gòu)房者帶來的實(shí)際損失，按照律師的建議，認(rèn)定購(gòu)房者必然會(huì)反訴，要求我們賠償，至于要多少賠償，法院判多少賠償合適，就看法院如何判決，我們一定承擔(dān)法院判給我們的責(zé)任。