深圳公寓市場頻頻放出政策“暖風(fēng)”。去年以來，市住建局停止商務(wù)公寓用地的審批、允許符合條件的商務(wù)公寓通燃?xì)�，并在羅湖、福田等6個區(qū)批準(zhǔn)符合條件的公寓可以申請學(xué)位。利好政策下，深圳出現(xiàn)了不少開發(fā)商把辦公用房混淆為商務(wù)公寓進(jìn)行售賣的亂象。

7月28日，深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范經(jīng)營專項整治工作的通知》，嚴(yán)厲整治涉嫌隱瞞房產(chǎn)關(guān)鍵信息、誘導(dǎo)消費(fèi)者購買“產(chǎn)辦公寓”、將產(chǎn)業(yè)用地上建設(shè)的廠房、辦公類建筑等包裝或虛假宣傳為“產(chǎn)辦公寓”誘騙消費(fèi)者等行為。

近日，《中國經(jīng)營報》記者在深圳實地調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，依然有項目將商辦產(chǎn)品包裝成公寓對外銷售，并開設(shè)樣板間，將樣板間裝修為住宅樣式進(jìn)行展示，廚衛(wèi)、床具、沙發(fā)一應(yīng)俱全。一名房產(chǎn)中介向記者透露，深圳商辦類產(chǎn)品去化難、住宅稀缺，辦公類改成公寓出售是市場常見操作。

實際上，早在2017年，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計管理工作的通知》，對商業(yè)、辦公、研發(fā)用房提出細(xì)化管理要求，明確“商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計”。

樣板房按住宅套式展示

日前，有媒體報道，一項目將辦公用房包裝成公寓對外宣傳銷售，有購房者在簽合同時才發(fā)現(xiàn)，此前開發(fā)商銷售并未向其明確告知這一點(diǎn)，有虛假宣傳之嫌。

記者隨后致電該項目售樓處，以購房者的身份咨詢在售產(chǎn)品情況。售樓處銷售告訴記者，在售產(chǎn)品為商辦公寓。接著，記者來到該項目銷售現(xiàn)場了解，進(jìn)門處有美聯(lián)物業(yè)、德祐等多家中介，但其間前來看房的客戶并不多。

面對記者關(guān)于房屋性質(zhì)的疑問以及提出參觀樣板間，銷售人員顯得有些遲疑：“我們其實是辦公性質(zhì)，帶裝修交付�！变N售人員補(bǔ)充道，目前市面上的產(chǎn)品都是這樣的，不用擔(dān)心后續(xù)的使用，40年產(chǎn)權(quán)到時也會自動續(xù)。

隨后，記者跟隨銷售人員來到樣板間，除了需要提前40分鐘預(yù)約參觀，還要求將手機(jī)存放在門口，禁止拍照。參觀的樣板間內(nèi)灶臺、消毒柜等各式廚具，以及床上用品、電視墻、衣柜一應(yīng)俱全，典型的住宅套式布局和裝潢，顯然跟辦公寫字樓毫無關(guān)系。

2017年5月12日，深圳規(guī)劃國土委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計管理工作的通知》，其中提到，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面布局不得采用住宅套形式設(shè)計，禁止擅自將商業(yè)辦公類項目改變?yōu)榫幼∮猛尽?/span>住宅套式是指一個家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍，包括臥室、衛(wèi)生間、廚房等。

此外，記者留意到，與平時普通住宅的戶型圖不一樣，該項目只提供“標(biāo)準(zhǔn)層平面展示圖”，圖上只有一層六戶的布局。因此，從平面圖上看不出每個戶型有幾廳幾室?guī)仔l(wèi)的格局。此外，反常的是，兩個衛(wèi)生間都緊挨著布局在大門位置，像是由一個大的衛(wèi)生間分割出來，格局類似辦公樓公用的男廁和女廁。

據(jù)了解，該項目涵蓋了住宅、公寓、商場、辦公樓等業(yè)態(tài)。目前在售房源為商辦產(chǎn)品。深圳市住建局信息公開網(wǎng)站顯示，該項目產(chǎn)權(quán)40年，房屋用途為“辦公”。

記者就該項目將辦公產(chǎn)品包裝成公寓出售一事致電深圳市住建局，相關(guān)工作人員表示，房屋用途是辦公，不能按公寓來賣，使用年限、內(nèi)部構(gòu)造都有不同，如果宣傳方面有誤導(dǎo)，涉嫌虛假宣傳，可以向市場監(jiān)管局投訴。

“商改住”業(yè)主投訴艱難

“‘春筍’設(shè)計師操刀，非常高端，現(xiàn)在全深圳都在熱推。”位于羅湖的中洲坊創(chuàng)意中心項目推出6.7折特價公寓，也引起廣泛關(guān)注。從現(xiàn)場視頻來看，開盤的首個周末，樣板房外排起長龍，這在深圳不溫不火的公寓市場實屬罕見。

中洲坊銷售人員告訴記者，在售的有層高3.05米的商務(wù)公寓和4.5米的辦公產(chǎn)品，6.7折特價就是4.5米高的辦公產(chǎn)品�！懊�坯交付，到時你想怎么改裝都可以，居住沒問題。”銷售人員補(bǔ)充道，現(xiàn)場有第三方裝修公司在，有什么疑問可以現(xiàn)場咨詢。

當(dāng)記者詢問辦公產(chǎn)品和公寓的區(qū)別時，對方表示，最本質(zhì)差別是公寓可以落戶積分入學(xué)，商辦好處在不限購、不限售，但都不影響居住，A、B兩棟辦公產(chǎn)品賣得很好。

中洲坊項目開發(fā)商在回復(fù)記者的采訪中表示，本次加推A、C 座，C 座為精裝公寓，A 座為毛坯辦公產(chǎn)品，項目不存在辦公產(chǎn)品以公寓形式進(jìn)行售賣的情況。

這樣的辦公產(chǎn)品改公寓住宅是否真的如開發(fā)商所稱毫無風(fēng)險呢？實際上，深圳已出現(xiàn)違規(guī)“商改住”業(yè)主艱難投訴的例子。

今年上半年，本報記者報道了龍華區(qū)天璣公館C棟改裝辦公房屋一事，龍華街道綜合行政執(zhí)法辦公室回復(fù)稱：“經(jīng)核查，C棟用途為辦公性質(zhì)，裝修過程中私自違規(guī)搭建閣樓，增設(shè)獨(dú)立廁所、廚房，把辦公性質(zhì)房產(chǎn)改建成復(fù)式公寓�！�

如今，小區(qū)住戶門口張貼著龍華區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局發(fā)出的《告知信》，上面寫道，天璣公館C座大量房產(chǎn)涉嫌違法建設(shè)，將依法進(jìn)行查處，若強(qiáng)行裝修、搬家具將通知相關(guān)部門進(jìn)行斷水電處理。

C棟業(yè)主告訴記者，當(dāng)初在購買房屋時，銷售人員表示，C棟為商住兩用公寓，70年產(chǎn)權(quán)。業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商涉嫌虛假宣傳。從業(yè)主提供的樣板間視頻看到，樣板間確為帶臥室、衛(wèi)生間、廚房的復(fù)式住宅，并由銷售人員告知可以按此改建。

商務(wù)公寓將退出歷史舞臺

“不論是在建設(shè)、銷售，還是使用的時候，都必須符合其規(guī)劃用途，否則就是違法的�！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，相關(guān)行政部門可以對建設(shè)單位進(jìn)行行政處罰、責(zé)令拆除，并處以罰金等。

王玉臣提醒道，購房者務(wù)必關(guān)注“五證”中對土地、工程規(guī)劃用途的記載，是住宅，還是商業(yè)，或是辦公。如果開發(fā)商的樣板房是搭建成復(fù)式，且銷售人員也向購房者承諾，可以按照樣板房的標(biāo)準(zhǔn)搭建成兩層，則開發(fā)商涉嫌欺詐。但如果與開發(fā)商簽訂的合同中，寫明用途是辦公用途且樣板房非交付標(biāo)準(zhǔn)，則開發(fā)商的樣板間設(shè)置有可能讓業(yè)主聯(lián)想到公寓，有不當(dāng)之處，但開發(fā)商的行為較難被定性為欺詐。

7月28日，深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范經(jīng)營專項整治工作的通知》，其中顯示，近期個別房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員為了促成交易，存在涉嫌隱瞞房產(chǎn)關(guān)鍵信息。該通知指出，嚴(yán)查發(fā)布虛假房源信息，隱瞞房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)重要信息，將產(chǎn)業(yè)用地上建設(shè)的廠房、宿舍、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、辦公類建筑包裝或虛假宣傳為“產(chǎn)辦公寓”誘騙消費(fèi)者。

實際上，去年出臺的停止新增公寓審批政策，成為了深圳公寓市場的分水嶺。2020年7月31日，取消商務(wù)公寓土地審批，從根源上斷絕供應(yīng)。2021年3月3日，深圳市規(guī)自局公開征求《深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》局部修訂意見，刪除相應(yīng)商業(yè)服務(wù)用地適建用途中“商務(wù)公寓”的描述。2月23日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問題的通知》，明確商務(wù)公寓、宿舍可以配建燃?xì)夤艿�，讓公寓進(jìn)入存量市場的同時，也讓其向住宅化轉(zhuǎn)身。

“取消商務(wù)公寓，事實上給居住用地騰出了寶貴的空間，也杜絕了‘商辦’產(chǎn)品打著實體的幌子，搞住宅地產(chǎn)開發(fā)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，取消商務(wù)公寓有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。