朝陽區(qū)慧忠北里三塔樓小區(qū)的居民近日反映，他們這個(gè)小區(qū)雖然有物業(yè)，也有業(yè)委會(huì)，但是，物業(yè)管理卻屢次告急——地下室管道跑水，物業(yè)卻毫不知情；外墻水泥脫落，業(yè)委會(huì)卻無法籌資修繕……更蹊蹺的是，新物業(yè)入駐已4年，老物業(yè)卻仍鎖著設(shè)備層；業(yè)委會(huì)還在風(fēng)風(fēng)火火忙著換屆，物管會(huì)反而開始籌備。

統(tǒng)共3棟居民樓，卻有28家產(chǎn)權(quán)單位，還有新物業(yè)、老物業(yè)、業(yè)委會(huì)、物管會(huì)同時(shí)介入，三塔樓小區(qū)的物業(yè)管理到底咋回事？今年1月至5月，記者對(duì)此進(jìn)行了連續(xù)追蹤調(diào)查。

外墻亟待維修卻無人過問

三塔樓小區(qū)正如其名，小區(qū)由3棟高層塔樓組成，1998年建成至今已有20多年。抬眼望去，塔樓上不少窗戶下方的外檐出現(xiàn)裂縫，甚至脫落。

居民車輛被脫落的墻皮砸中。

5月25日，記者再次來到三塔樓小區(qū)，探訪物業(yè)管理現(xiàn)狀。一名保潔員正在院子里打掃衛(wèi)生，他指著墻上“小心高空墜物”的提示牌說，前陣子北京頻頻遭遇大風(fēng)天氣，水泥墻皮脫落的情況多次發(fā)生。“有一次，一個(gè)住戶的擋風(fēng)玻璃被砸出臉盆大的坑，還有一次差點(diǎn)砸到人。”保潔員說，事發(fā)時(shí)他的同事正在幫兩位居民搬東西，一塊一厘米厚、手掌大的水泥塊突然從天而降，幸好三人躲避及時(shí)。

小區(qū)內(nèi)掛著許多“小心高空墜物”的提示牌。

記者在小區(qū)里看到多塊安全提示牌。居民們說起外墻水泥頻頻脫落也都心有余悸。既然外墻修繕已到了刻不容緩的地步，為什么業(yè)委會(huì)和物業(yè)沒有盡快行動(dòng)？

小區(qū)業(yè)主回憶，當(dāng)初小區(qū)電梯頻繁發(fā)生故障，問題比現(xiàn)在外墻脫落棘手多了，剛成立的業(yè)委會(huì)多方奔走尋找資金，最后通過集資給小區(qū)換了新電梯，效率之高讓居民們交口稱贊。怎么現(xiàn)在只是修一下外墻，業(yè)委會(huì)反而沒了動(dòng)靜？

據(jù)了解，2017年，小區(qū)電梯故障頻發(fā)，經(jīng)�？�頓或突然下墜，修繕資金需要從專項(xiàng)維修資金中提取。而三塔樓小區(qū)有28家產(chǎn)權(quán)單位，專項(xiàng)維修資金分散。業(yè)委會(huì)委員們東奔西走，不斷嘗試與28家產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行聯(lián)系，忙活了一整年�！按_實(shí)很困難，有的單位已經(jīng)沒有了，有的單位不配合，甚至有的單位把我們拒之門外�！币幻麡I(yè)委會(huì)委員說。

專項(xiàng)維修資金難于提取，而電梯的狀況卻日益惡化，已經(jīng)等不得了。業(yè)委會(huì)決定集資更換電梯。咨詢廠家、確定預(yù)算、核定方案后，業(yè)委會(huì)迅速行動(dòng)，僅用了一個(gè)月電梯就更換完畢。一名住在高層的居民感慨地說：“那時(shí)候業(yè)委會(huì)剛成立一年，沒想到真能把這事兒搞定�！�

小區(qū)問題重重業(yè)委會(huì)停擺

居民們表示，除了順利更換電梯，業(yè)委會(huì)還辦妥了修圍欄、換門禁等不少服務(wù)業(yè)主的實(shí)事兒，沒想到現(xiàn)在卻難以履職。

記者從大屯街道慧忠北里第一社區(qū)官方微信公眾號(hào)查到，今年1月份，屬地街道向業(yè)委會(huì)下發(fā)了一則通知：由于業(yè)委會(huì)沒有公示年度審計(jì)報(bào)告，違反了相關(guān)規(guī)定，街道責(zé)令業(yè)委會(huì)停止任期內(nèi)全部委員職責(zé)，并將任期內(nèi)形成的全部材料移交屬地社區(qū)暫時(shí)保管。

業(yè)委會(huì)停擺后，小區(qū)物業(yè)管理中的小事都成了大難題。業(yè)委會(huì)主任陳女士說，一個(gè)月前小區(qū)門禁損壞，業(yè)委會(huì)只能和維修公司軟磨硬泡，最終，對(duì)方同意把門禁修好，費(fèi)用只能先欠著。修繕外墻也早已列入計(jì)劃，卻無法啟動(dòng)�！笆玛P(guān)居民安全，我們也很著急，只是面臨太多阻力和困難，實(shí)在有心無力�！�

業(yè)委會(huì)委員告訴記者，審計(jì)報(bào)告確實(shí)應(yīng)該做，業(yè)委會(huì)也一直在做，除了此次受疫情影響有所推遲，業(yè)委會(huì)并未懈怠過，不應(yīng)該為此停職。隨后，業(yè)委會(huì)公布了《業(yè)委會(huì)賬戶內(nèi)部審計(jì)報(bào)告》，并向朝陽區(qū)人民政府提起行政復(fù)議。近日，朝陽區(qū)下發(fā)行政復(fù)議決定書，稱根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，判定街道撤銷對(duì)業(yè)委會(huì)委員的停職通知。截至記者發(fā)稿前，街道對(duì)此未做出回應(yīng)。

物業(yè)管理一團(tuán)亂麻怪事頻出

怪事1：新物業(yè)已入駐老物業(yè)仍不交接

小區(qū)問題重重，物業(yè)管理也是怪事頻出。

2017年業(yè)委會(huì)成立后召開業(yè)主大會(huì)，決定更換物業(yè)公司，但沒想到新物業(yè)入駐后，老物業(yè)拒絕交接物業(yè)辦公用房、地下區(qū)域和部分車位等公共區(qū)域。“至今老物業(yè)已解聘4年多，卻依然賴著不走。”

由于老物業(yè)未交出物業(yè)辦公用房，新物業(yè)只能租民房辦公。記者現(xiàn)場看到，原本的物業(yè)辦公室大門緊鎖，而走進(jìn)304號(hào)居民樓，樓道內(nèi)掛著一張物業(yè)中心的簡易牌子，箭頭指向一戶住宅，幾名工作人員正在里邊辦公。

通向居民樓地下一層和地下二層的通道也被老物業(yè)上了鎖。地下一層是小區(qū)的設(shè)備層，包含小區(qū)管道、電閘、電梯監(jiān)控等，但新物業(yè)難以進(jìn)行管理。

“老物業(yè)撤走后，地下空間一直閑置，但因?yàn)樯狭随i，新物業(yè)進(jìn)不去，有急事也必須先找老物業(yè)領(lǐng)鑰匙�！睋�(jù)知情業(yè)主透露，小區(qū)地下區(qū)域曾因自來水閥門損壞出現(xiàn)跑水，工作人員發(fā)現(xiàn)時(shí)，地下二層部分區(qū)域積水已經(jīng)半米深，這才趕緊調(diào)來設(shè)備抽排水。隨后，老物業(yè)又把門鎖上了。

通往地下設(shè)備層的通道大門緊鎖。

“有一次三伏天夜里，小區(qū)跳閘斷電，家家戶戶無法使用空調(diào)，但配電室在地下，聯(lián)系老物業(yè)開門未果，無奈之下，我們只好砸鎖開門合閘�！薄肮�共區(qū)域?qū)儆诰用窆灿�，老物業(yè)怎能一直賴著？”說起物業(yè)的問題，居民們連連嘆氣。

為了解決公共區(qū)域的管理難題，小區(qū)業(yè)委會(huì)對(duì)老物業(yè)提起了訴訟。業(yè)委會(huì)委員表示，如果無法拿回屬于業(yè)主的公共區(qū)域，再遇到管線跑水這樣的問題依舊很難及時(shí)得到解決。

怪事2：北京業(yè)主APP權(quán)限被封

除了與老物業(yè)的法律糾紛，業(yè)委會(huì)自身的換屆也成了難題。由于多位業(yè)委會(huì)委員任職陸續(xù)到期，業(yè)委會(huì)主任希望于換屆后業(yè)委會(huì)能恢復(fù)正常的工作，于是，向?qū)俚亟值肋f交了換屆申請(qǐng)，換屆小組很快組建起來。

按要求，召開業(yè)主大會(huì)投票必須使用北京業(yè)主APP。業(yè)委會(huì)主任陳女士說：“之前我們嘗試過一次網(wǎng)上投票，號(hào)召大家注冊(cè)該APP，但發(fā)現(xiàn)很多業(yè)主不會(huì)注冊(cè)，或?qū)ψ��?cè)存在疑慮，所以就暫時(shí)擱置了。這次開展換屆工作，街道工作人員說，由于使用過APP，以后都要用APP進(jìn)行網(wǎng)上投票�！�

于是，業(yè)委會(huì)委員和小區(qū)志愿者開始挨家挨戶宣傳APP的注冊(cè)工作。按照相關(guān)法規(guī)，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主，且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。也就是說，只有注冊(cè)APP的業(yè)主戶數(shù)和面積雙過三分之二，換屆工作才能開展。

但細(xì)心的業(yè)主注意到，投票計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)中的小區(qū)總戶數(shù)和建筑物總面積竟然奇怪地增加了。從業(yè)主提供的蓋有街道公章的《業(yè)主委員會(huì)備案單》上看，小區(qū)的業(yè)主總?cè)藬?shù)為638人，建筑物總面積為62949平方米，而現(xiàn)在APP上總套數(shù)卻成了683套，總建筑面積則變成了76266.15平方米。

“總數(shù)增加，就意味著要有更多戶業(yè)主注冊(cè)才能滿足雙三分之二的要求。我們幾個(gè)委員和志愿者忙了4個(gè)多月，按照683這個(gè)總量，依然差20多戶，但如果按照638的總量，我們其實(shí)已經(jīng)達(dá)標(biāo)了�！�

更讓業(yè)委會(huì)頭疼的是，他們承擔(dān)APP注冊(cè)的宣傳指導(dǎo)工作，卻沒有權(quán)限得知自己的工作進(jìn)展。

“一般來說，業(yè)委會(huì)有一個(gè)管理員賬號(hào)，可以看到注冊(cè)量的變化，以及哪些居民已經(jīng)注冊(cè)、哪些居民注冊(cè)可能存在困難，我們就能夠更有針對(duì)性地協(xié)助居民們注冊(cè)APP�！睒I(yè)委會(huì)主任陳女士說，街道對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行停職處理后，也封鎖了業(yè)委會(huì)的管理員賬號(hào)，“街道經(jīng)常組織換屆小組開會(huì)討論換屆工作的進(jìn)展，但我們沒有權(quán)限，開展工作完全是兩眼一摸黑�！�

怪事3：業(yè)委會(huì)還沒散，物管會(huì)卻來了

今年3月31日，正在業(yè)委會(huì)為宣傳注冊(cè)北京業(yè)主APP忙得焦頭爛額的時(shí)候，居民們卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)里貼出了一份《關(guān)于成立小區(qū)物管會(huì)及招募公告》。這份公告把業(yè)主們搞懵了：不是在風(fēng)風(fēng)火火地組織業(yè)委會(huì)換屆投票嗎？怎么又來了個(gè)物管會(huì)？

一名業(yè)主向記者出示了當(dāng)時(shí)拍攝的公告照片。公告上說，業(yè)委會(huì)正在進(jìn)行換屆工作，但因換屆選舉法定程序時(shí)間較長，為維護(hù)全體業(yè)主的利益，根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條之規(guī)定，街道和社區(qū)研究決定先行成立小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)，作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)原業(yè)委會(huì)工作，待業(yè)委會(huì)換屆選舉成功后，物管會(huì)移交相關(guān)工作并依法予以解散。公告的落款為慧忠北里第一社區(qū)居委會(huì)。4月22日，物管會(huì)候選人名單公示了出來。

業(yè)主們感到困惑，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條規(guī)定的是，不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，具備成立業(yè)主大會(huì)條件、但是確有困難未成立，或者業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，有這些情形之一的可以組建物業(yè)管理委員會(huì)。而現(xiàn)在盡管業(yè)委會(huì)無法正常履職，卻依然存在。業(yè)主們認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是要盡快讓業(yè)委會(huì)恢復(fù)正常功能，而不是再去成立一個(gè)物管會(huì)。

帶著這樣的困惑，小區(qū)業(yè)主咨詢了北京市住建委，很快得到了回應(yīng)。記者在小區(qū)宣傳欄里看到一張5月11日公布的《關(guān)于小區(qū)物管會(huì)暫停組建的通知》，上面顯示北京市住建委召開視頻會(huì)了解了小區(qū)情況，指出小區(qū)先行成立物管會(huì)與現(xiàn)行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條規(guī)定相沖突，要求停止物管會(huì)組建，全力推進(jìn)業(yè)委會(huì)選舉工作。根據(jù)市住建委要求，屬地停止了物管會(huì)的組建工作，并表示如果業(yè)委會(huì)未能成功選舉，再按照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》要求組建物管會(huì)。

業(yè)委會(huì)主任陳女士說，現(xiàn)在物管會(huì)的問題暫時(shí)解決了，往前邁出了一步，但業(yè)委會(huì)換屆工作的推進(jìn)，注冊(cè)投票仍是困難重重。5月27日，業(yè)委會(huì)與老物業(yè)的訴訟案在朝陽區(qū)人民法院第三次開庭，對(duì)小區(qū)公共區(qū)域權(quán)屬問題進(jìn)行審理，截至記者發(fā)稿，案件審理結(jié)果尚未公布。

業(yè)委會(huì)能否成功換屆并恢復(fù)正常履職、公共區(qū)域的權(quán)屬能否劃清，眼下，這兩個(gè)關(guān)系到三塔樓小區(qū)物業(yè)管理的核心問題都進(jìn)行到最關(guān)鍵的階段，未來進(jìn)展如何，本端將繼續(xù)進(jìn)行關(guān)注。