最近，媒體多次報(bào)道昆明爛尾樓，帖子下面的走心評(píng)論很多，不少“苦主”留言：我家的房子啥時(shí)才能有人接盤(pán)？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前昆明爛尾時(shí)間最長(zhǎng)的樓盤(pán)均位于一環(huán)地段，包括了晶彩100、鼓樓大廈、三和大廈，爛尾時(shí)間都是10多年。另有春城陽(yáng)光二期（八面風(fēng)）、昆明世貿(mào)中心爛尾時(shí)間也比較長(zhǎng)，已有四五年的時(shí)間。

此外，2014年、2015年期間，由于市場(chǎng)因素，昆明出現(xiàn)大批量的爛尾樓，包括了金恒財(cái)富廣場(chǎng)、別樣幸福城、譽(yù)峰國(guó)際、西南海等等，這些樓盤(pán)爛尾時(shí)間多在一兩年，兩三年左右。

今天來(lái)看，這些項(xiàng)目大部分位置很不錯(cuò)，為啥遲遲無(wú)人接盤(pán)？究竟具備哪些條件才能有希望盤(pán)活一個(gè)爛尾項(xiàng)目？復(fù)盤(pán)典型案例，觀察本土路徑。

在昆明新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城對(duì)面，288萬(wàn)㎡的中望城項(xiàng)目相當(dāng)有名，這片土地曾經(jīng)是2014年的昆明總價(jià)地王，所處地段不錯(cuò)，所以項(xiàng)目還沒(méi)有上市銷(xiāo)售就已經(jīng)備受外界關(guān)注。

因投資方資金斷裂，這個(gè)明星項(xiàng)目于2014年停工，荒涼工地閑置三年，有人戲稱這里已經(jīng)成為“貼在南市區(qū)臉上的一道傷疤”。

但對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)，等待不止三年，中望城涉及五臘城中村改造，1300戶村民早在2010年就搬了出去，已經(jīng)煎熬了八年。

村民眼巴巴盼望自家的房子從2010年一直持續(xù)到2016年年底，眼看著房屋主體已經(jīng)建好，但是就是交不了房，對(duì)于年復(fù)一年在外漂泊的他們而言，“回家”成了一個(gè)近在咫尺卻又遙不可及的夢(mèng)想。

地王出身，區(qū)域位置好，規(guī)劃設(shè)計(jì)也不錯(cuò)，為啥這么難解決？

復(fù)盤(pán)這個(gè)案例，最難的問(wèn)題就是產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛，最緊迫的任務(wù)是解決安置。

先看看安置——談起在外租房生涯，48歲的五臘社區(qū)第二小組村民周偉，言語(yǔ)間顯得有些心酸，無(wú)奈成了他提及最多的詞語(yǔ)。

從2010年底搬出來(lái)，周家5口已經(jīng)換了4次房子，從新亞洲體育城小區(qū)到小板橋，最后又回到了五臘社區(qū)旁邊的云龍村，而回遷的時(shí)間卻一拖再拖，生活成本和就醫(yī)教育等難題一直困擾著自己和家人。

“當(dāng)時(shí)搬出來(lái)的時(shí)候我女兒就16歲，還想著給她一套房子結(jié)婚用�！敝軅�搖搖頭表示，沒(méi)想到女兒如今都已經(jīng)結(jié)婚了，房子還是沒(méi)能住上。

2016年11月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)俊發(fā)集團(tuán)（后簡(jiǎn)稱“俊發(fā)”）攜手奧斯迪接手了中望城項(xiàng)目，并正式更名為俊發(fā)·觀云海。

從中望城到俊發(fā)·觀云海，調(diào)整的不只是項(xiàng)目名，周邊數(shù)萬(wàn)人命運(yùn)，隨之悄然巨變。

“拖了8年，資產(chǎn)清算和重組過(guò)程，簡(jiǎn)直千頭萬(wàn)緒�！�

2016年12月觀云海項(xiàng)目部正式接手這個(gè)攤子，觀云海項(xiàng)目總經(jīng)理熊偉回憶，為了給等待回遷的村民信心，干的第一件事就是——先行投入資金重啟了回遷房的建設(shè)，希望盡快讓在外漂泊8年的五臘村民回家。

速度很快，不到一年時(shí)間，2017年12月31日，回遷房建成并達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)。周邊的配套設(shè)施，包括回遷房小區(qū)以及周邊的城市道路已修好，回遷房里邊配套的社區(qū)用房也同步交付。

同屬于回遷戶的五臘社區(qū)第一小組村民郭建坤正在小區(qū)里“考察”未來(lái)的生活環(huán)境，“綠化、路面都修好了，尤其房間里的采光我很喜歡，比起以前租房子好太多了�！�

“我們正在給村民做分房的工作，計(jì)劃在5月村民就能拿到新房的鑰匙�！毙軅フf(shuō)，5月上旬就能交房。

村民得到安置了，但更棘手的問(wèn)題還在等待解決——龐大的債務(wù)和產(chǎn)權(quán)糾紛。

“爛尾樓”形成之原因，多半是因?yàn)轫?xiàng)目違法上馬、 設(shè)計(jì)欠周或資金不足等，其中又以財(cái)務(wù)問(wèn)題為主。要么是沒(méi)錢(qián)繼續(xù)完工，要么是發(fā)現(xiàn)收不回成本，要么是攜款潛逃，無(wú)一例外的涉及到巨額債務(wù)。

要接盤(pán)，就得處理完錯(cuò)綜復(fù)雜的巨額產(chǎn)權(quán)債務(wù)關(guān)系，很多地段好的爛尾也長(zhǎng)期沒(méi)人接盤(pán)，就是這個(gè)原因。

例如，中望城的開(kāi)發(fā)商在資金鏈斷裂后，一直苦苦籌劃重組事宜，求助多方，重組和機(jī)構(gòu)注資消息傳了好幾撥都成泡影，拖了3年還是沒(méi)成。

直到這一次俊發(fā)和奧斯迪正式接盤(pán)，兩個(gè)公司需要投入多少真金白銀呢？

首先是拖欠的巨額工程款。“我從停工到現(xiàn)在一直待在這里，以前公司70多個(gè)人每天都在盼著，但大家都看不到頭。”山東某建工集團(tuán)項(xiàng)目委托人王靜說(shuō)，停工之后面對(duì)工人的不理解，自己心里也很不好受，每天都感覺(jué)十分難熬和絕望。

觀云海項(xiàng)目總經(jīng)理熊偉透露，兩家公司接手之后先與所有勞務(wù)班組進(jìn)行了溝通協(xié)調(diào)，逐一落實(shí)各項(xiàng)遺留問(wèn)題的解決方案，目前已累計(jì)支付工程款6億余元。

“現(xiàn)在好了，兩家公司接手之后工程款按時(shí)進(jìn)了賬戶，我們的心也終于踏實(shí)了。”談到現(xiàn)在的工程進(jìn)度，王靜表示公司所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的外幕墻已施工完畢，拿到自己收入的工人在內(nèi)裝的施工中干起活來(lái)很賣(mài)力。

除此之外，爛尾樓通常伴隨數(shù)目驚人的訴訟。以“中國(guó)最大爛尾樓”，廣州中誠(chéng)廣場(chǎng)為例，造價(jià)20億的項(xiàng)目十幾年來(lái)引發(fā)的訴訟達(dá)300多起。

中望城的開(kāi)發(fā)商之前深陷債務(wù)違約旋渦，曾有非官方消息指出項(xiàng)目資金缺口超過(guò)20億，一堆債權(quán)債務(wù)關(guān)系，拖欠政府土地出讓款、拖欠工程款、拖欠上下游供應(yīng)商款，銀行債務(wù)、非銀行金融機(jī)構(gòu)債務(wù)、已預(yù)售房部分業(yè)主的房款......

2016年11月，昆明市國(guó)土資源局發(fā)布了《關(guān)于禁止欠繳土地出讓價(jià)款用地單位參加土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)的通告 》，顯示該開(kāi)發(fā)商已經(jīng)欠了政府13.3億元（1328412261元）的應(yīng)交款項(xiàng)。

據(jù)知情者透露，中望城有數(shù)百起債務(wù)產(chǎn)權(quán)訴訟待解決，在政府的協(xié)調(diào)下，接盤(pán)企業(yè)的法務(wù)團(tuán)隊(duì)入駐后，必須保護(hù)和平衡好各債權(quán)人的利益，多方談判，合理處置不良資產(chǎn)、風(fēng)險(xiǎn)化解，債務(wù)兌付。

所幸成功接盤(pán)了，盡管上述信息沒(méi)有公布，但是背后經(jīng)歷的博弈和壓力，不難想象。

“我們對(duì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行了全方位、大幅度的優(yōu)化和調(diào)整，引入最優(yōu)的教育資源，市場(chǎng)反應(yīng)很好�！睋�(jù)透露，新生的觀云海打造的是一站式全系優(yōu)質(zhì)教育，從幼兒園到高中共300個(gè)班的教育資源。

目前，位于項(xiàng)目12號(hào)地塊的120班公立關(guān)鎖中心小學(xué)已經(jīng)開(kāi)學(xué)使用，是目前昆明最大的公立小學(xué)之一，今年9月份2號(hào)地塊上24班的幼兒也將開(kāi)學(xué)招生。

觀云海

之外，其余地塊分別規(guī)劃有9班、18班、18班和12班的四個(gè)幼兒園。

備受矚目的“超級(jí)中學(xué)”規(guī)劃建在8號(hào)地塊，共99個(gè)班，未來(lái)將會(huì)引進(jìn)昆明市最優(yōu)質(zhì)的教育資源，將會(huì)是昆明乃至云南省范圍內(nèi)辦學(xué)規(guī)模最大的中學(xué)。

這個(gè)昆明南市區(qū)教育大盤(pán)，今年3月獲得預(yù)售證，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就創(chuàng)下13億的成交額。

觀云海

“湄公河畔”是西雙版納最大爛尾樓，曾因資金斷裂停工近五年，項(xiàng)目距離告莊僅800米左右，江邊坡地，地塊高差達(dá)100米左右，可俯瞰整個(gè)波瀾壯闊的瀾滄江及大半個(gè)景洪城區(qū)，位置非常好。

2017年8月底俊發(fā)正式接盤(pán)后，面對(duì)交房無(wú)望的業(yè)主和欠薪已久的農(nóng)民工，壓力不小。

和上述案例一樣，“接盤(pán)俠”先解決債務(wù)問(wèn)題。

在政府的積極協(xié)調(diào)下，俊發(fā)用3個(gè)月時(shí)間清退總計(jì)1489戶業(yè)主共計(jì)支付近2.38億元，解決業(yè)主最擔(dān)憂、最迫切的問(wèn)題。

同時(shí)出資2.5億元用于支付工程欠款項(xiàng)，其中包括支付第一批農(nóng)民工工資6000萬(wàn)元。

隨后逐一理清其他債務(wù)，前后累計(jì)支付共9.48億元。

西雙版納.俊發(fā)·濱江俊園

如今，“湄公河畔”已更名為俊發(fā)·濱江俊園，總占地面積380畝，總建筑面積114.7萬(wàn)平米，分四期開(kāi)發(fā)。

西雙版納.俊發(fā)·濱江俊園

目前項(xiàng)目一期全線售罄，二期銷(xiāo)售火爆，停工近五年的項(xiàng)目已經(jīng)重?zé)ㄉ鷻C(jī)。

作為硬幣的另一面，爛尾樓就像城市中的傷疤，背后通常意味著許多問(wèn)題—斷裂的資金鏈、有偏差的市場(chǎng)定位、需要花大力氣去更改的硬件問(wèn)題以及錯(cuò)綜復(fù)雜容易引起糾紛的產(chǎn)權(quán)債務(wù)關(guān)系。

因此，要順利接盤(pán)，并不是容易的事情。綜上所述可以得出幾個(gè)打法：

1.先安置——這一點(diǎn)不論在重啟爛尾樓還是在城市更新中，既是難點(diǎn)，也是決定項(xiàng)目進(jìn)度重要因素之一。

當(dāng)年的昆紡住宿區(qū)

俊發(fā)的“接盤(pán)俠”經(jīng)驗(yàn)釋放善意，不論在哪里接盤(pán)，接的哪個(gè)盤(pán)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)入駐的第一個(gè)動(dòng)作就是安置，包括啟動(dòng)回遷房建設(shè)，同步推進(jìn)市政、公建、公用、公交等配套設(shè)施建設(shè)。

當(dāng)年的昆紡住宿區(qū)

甚至，包括對(duì)困難群體的就業(yè)安置，例如破產(chǎn)國(guó)企昆紡案例，俊發(fā)接手了對(duì)原昆明紡織廠白塔路片區(qū)的舊城改造項(xiàng)目，但是昆紡老職工除了住房困難外，還面臨生計(jì)壓力。

從昆紡舊房到逸天峰

俊發(fā)一邊啟動(dòng)昆紡回遷安置房建設(shè)，同時(shí)專門(mén)成立“俊興工貿(mào)公司”，用來(lái)安置600多個(gè)昆紡職工再就業(yè)，也成為舊城改造中的一種新模式。

逸天峰里的昆紡職工回遷房

2.注資快——為了解決前任開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，俊發(fā)顯然準(zhǔn)備了充足的資金和經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，逐一支付各種遺留債務(wù)和訴訟，高效率處置風(fēng)險(xiǎn)，讓項(xiàng)目從泥淖中脫身，清清爽爽。

3.高周轉(zhuǎn)——從決策接盤(pán)到成功接盤(pán)，俊發(fā)動(dòng)作很快，比如版納項(xiàng)目。

2017年8月俊發(fā)集團(tuán)正式進(jìn)入景洪接手了停工近五年的西雙版納最大爛尾樓——湄公河畔項(xiàng)目。隨后，“湄公河畔”更名為“俊發(fā)·濱江俊園”，俊發(fā)團(tuán)隊(duì)快速展開(kāi)相關(guān)的債務(wù)清理等接盤(pán)工作。

2017年底，濱江俊園一期宣布開(kāi)盤(pán)，今年2月二期開(kāi)盤(pán)。  

西雙版納.俊發(fā)·濱江俊園

再比如從中望城到觀云海，俊發(fā)2016年11月接盤(pán)，到今年3月底預(yù)售時(shí)，歷史遺留問(wèn)題全部解決。快進(jìn)快出，2年時(shí)間完成從接盤(pán)到銷(xiāo)售的周期。

4.善操盤(pán)——接盤(pán)后俊發(fā)會(huì)大幅度優(yōu)化設(shè)計(jì)和重新定位，積極引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、商業(yè)等社會(huì)資源，近年幾個(gè)復(fù)活的項(xiàng)目銷(xiāo)售都極其火爆。

西雙版納.俊發(fā)·濱江俊園一期開(kāi)盤(pán)當(dāng)天創(chuàng)下紀(jì)錄

去年8月，昆明官方經(jīng)調(diào)查梳理匯總，目前昆明市范圍內(nèi)有停工項(xiàng)目18個(gè)：其中五華區(qū)1個(gè)，盤(pán)龍區(qū)8個(gè)，西山區(qū)2個(gè)，官渡區(qū)6個(gè)，呈貢區(qū)1個(gè)。

今后，昆明宣布將建立“一項(xiàng)目一政策”制度等方式，恢復(fù)項(xiàng)目建設(shè)，搭建平臺(tái)，籌措資金，對(duì)停工待建項(xiàng)目采用資金注入、收購(gòu)代建等方式，盤(pán)活現(xiàn)在停緩建項(xiàng)目。

同時(shí)，積極推動(dòng)名企與目前停工待建項(xiàng)目之間的合作。結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)目前停工待建項(xiàng)目可以采用參股、控股、兼并、收購(gòu)等多種方式達(dá)成企業(yè)之間的合作，引入新資金，恢復(fù)項(xiàng)目建設(shè)。

2018年1月30日早晨，一封來(lái)自原昆明紡織廠房屋征收全體回遷安置戶的感謝信和一面錦旗被送到了俊發(fā)中心，“住房解困，讓居者有其屋；惠民濟(jì)世，此事功德無(wú)量”，短短幾個(gè)字，在寒冷冬日里溫暖著無(wú)數(shù)人的心。

希望昆明的爛尾樓，都能重啟建設(shè)， 讓被套的各方苦主，早日了卻心病，讓城市的瘡疤，早日彌合。