零傭金，全透明，參與度廣，成交率高 湖南多地法院試水司法網(wǎng)拍

　　網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)的房產(chǎn)，你會(huì)買(mǎi)嗎？

本期主題：網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)

　　在淘寶網(wǎng)通過(guò)司法拍賣(mài)買(mǎi)房，你會(huì)一試嗎？網(wǎng)拍房產(chǎn)能“撿漏”嗎？

　　5月11日上午10時(shí)20分，在淘寶網(wǎng)益陽(yáng)市赫山區(qū)人民法院司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，一套商品房被成功拍出。這是益陽(yáng)地區(qū)法院系統(tǒng)成交的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)第一單。最近兩個(gè)月，益陽(yáng)、邵陽(yáng)、郴州等多地基層法院敲響網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)“第一槌”。自今年1月1日，最高人民法院《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》實(shí)施以來(lái)，湖南多地法院試水網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)。房產(chǎn)、車(chē)子、鋼材、挖掘機(jī)、股權(quán)、筆記本電腦等都通過(guò)網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)平臺(tái)成交。

　　網(wǎng)拍房產(chǎn)最多

　　司法拍賣(mài)，是指人民法院將查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，在被執(zhí)行人逾期不履行義務(wù)時(shí)，依法以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式賣(mài)與出價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人，并用所得金額清償債務(wù)的執(zhí)行行為，是人民法院執(zhí)行中的一種強(qiáng)制處分措施。

　　網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)是把拍賣(mài)過(guò)程搬到網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，以網(wǎng)絡(luò)電子競(jìng)價(jià)方式公開(kāi)處置財(cái)產(chǎn)的行為。根據(jù)最高法的規(guī)定，法院以拍賣(mài)方式處置財(cái)產(chǎn)的，除個(gè)別情形外，都應(yīng)在淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國(guó)拍賣(mài)行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)5家平臺(tái)上進(jìn)行。據(jù)了解，淘寶網(wǎng)是使用頻率最高的平臺(tái)。

　　根據(jù)淘寶網(wǎng)拍賣(mài)頻道公開(kāi)數(shù)據(jù)，目前，我省通過(guò)淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)的法院中，長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)人民法院以235件高居首位，其次是衡陽(yáng)中院92件，其他大都是個(gè)位數(shù)。

　　拍品中，根據(jù)頁(yè)面顯示的“圍觀(guān)數(shù)”，房產(chǎn)是所有拍品中關(guān)注度最高的。記者通過(guò)查詢(xún)，最高單價(jià)的房產(chǎn)為衡陽(yáng)市蒸湘區(qū)人民法院拍賣(mài)的該區(qū)步行街一商業(yè)樓的9－25層，起拍價(jià)3.45億元；其次為岳麓區(qū)法院拍賣(mài)的長(zhǎng)沙楓林一路81號(hào)指南針商業(yè)廣場(chǎng)整棟房產(chǎn)，起拍價(jià)3.33億元。這兩筆拍賣(mài)最終流拍。成交價(jià)格最低的是一臺(tái)聯(lián)想筆記本電腦，經(jīng)過(guò)28次出價(jià)以后，成交價(jià)1350元。省內(nèi)房產(chǎn)出價(jià)次數(shù)最多的，為天心區(qū)人民法院一套起拍價(jià)46萬(wàn)元的房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)178次出價(jià)，最終以89.4萬(wàn)元成交。

　　網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)中，既有湖南本地法院拍賣(mài)外省資產(chǎn)，也有外省法院拍賣(mài)我省資產(chǎn)。如寧波市北侖區(qū)人民法院拍賣(mài)湖南藍(lán)貓動(dòng)漫傳媒有限公司6%的股權(quán)，起拍價(jià)56萬(wàn)元，最終以300萬(wàn)元成交；岳麓區(qū)人民法院拍賣(mài)河北省三河市一小區(qū)房產(chǎn)，起拍價(jià)110.38萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)41人200次出價(jià)，最終以210.18萬(wàn)元成交。

　　能最大限度防止串標(biāo)

　　長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)人民法院是我省網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)中第一個(gè)“吃螃蟹”的。2015年8月18日，該院首起網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)開(kāi)拍，開(kāi)福區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓一房產(chǎn)以25.17萬(wàn)起拍，最終以29.67萬(wàn)元成交。2015年，該院網(wǎng)拍標(biāo)的物僅9件，掛網(wǎng)拍賣(mài)19次。2016年分別是44件和87次。而今年截至5月15日，網(wǎng)拍標(biāo)的物已達(dá)77件，掛網(wǎng)拍賣(mài)高達(dá)127次，已超過(guò)2015年及2016年兩年總和。

　　“我們作為第一個(gè)試水的法院，也是因?yàn)樵趫?zhí)行中碰到了難題，而網(wǎng)拍既能提高效率，又能使各方利益最大化�！痹缆磪^(qū)人民法院審判管理辦公室劉萍法官說(shuō)，在以往的執(zhí)行工作中，如果需要拍賣(mài)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，就需要委托拍賣(mài)公司，流程繁瑣、耗時(shí)長(zhǎng)不說(shuō)，拍賣(mài)公司還要收取一定比率的傭金，加大了競(jìng)拍者的負(fù)擔(dān)，并且拍賣(mài)消息傳播有限，參與競(jìng)拍的人少，可能存在串標(biāo)現(xiàn)象。而網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)全程透明，零傭金，利用淘寶網(wǎng)等公眾熟知的平臺(tái)來(lái)競(jìng)拍，參與度更廣，成交率更高，能讓標(biāo)的物價(jià)格最大化，最大程度保護(hù)當(dāng)事人利益。

　　“撿漏”幾率不會(huì)太大

　　怎么有效地解決執(zhí)行難？怎樣更快地把標(biāo)的物賣(mài)出？隨著拍賣(mài)數(shù)量急劇增加，執(zhí)行法官越來(lái)越迫切要求解決這個(gè)問(wèn)題。對(duì)此，岳麓區(qū)人民法院引入了司法拍賣(mài)輔助機(jī)構(gòu)，既緩解了法院案多人少的矛盾，也讓“專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事”，提高了司法拍賣(mài)效率。

　　今年3月23日，岳麓區(qū)南二環(huán)“陽(yáng)光100”新城一套房二次開(kāi)拍，此標(biāo)的物在一拍時(shí)無(wú)人競(jìng)拍，以120.32萬(wàn)元價(jià)格流拍。經(jīng)過(guò)積極宣傳，在二拍時(shí)圍觀(guān)人次高達(dá)26555次，24人報(bào)名參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)144次出價(jià)，最終以172.256萬(wàn)元成交，相比第一次流拍，此次溢價(jià)高達(dá)179%。

　　不少人關(guān)心，網(wǎng)拍的房產(chǎn)能不能“撿漏”。對(duì)此，岳麓區(qū)人民法院執(zhí)行局負(fù)責(zé)人左鋼認(rèn)為，如果在前兩年，“撿漏”幾率比較大，因?yàn)椴簧偃顺钟^(guān)望心理，競(jìng)拍者少。但現(xiàn)在，除非別墅或者大戶(hù)型，一般百來(lái)平方米的房產(chǎn)都有不少人競(jìng)標(biāo)，當(dāng)然，總體仍然比市價(jià)便宜，但差額不會(huì)過(guò)大。根據(jù)司法拍賣(mài)相關(guān)規(guī)定，實(shí)行兩拍一變制度，第一次拍賣(mài)，以不低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%為起拍價(jià)，第一次拍賣(mài)成交的可能性大增；第一次流拍后，再次拍賣(mài)的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過(guò)前次起拍價(jià)的百分之二十； 再次拍賣(mài)流拍的，可以依法在同一網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)變賣(mài)。

　　網(wǎng)拍房會(huì)不會(huì)有麻煩

　　在深圳工作的長(zhǎng)沙人彭先生想在長(zhǎng)沙給父母買(mǎi)套房養(yǎng)老，他通過(guò)淘寶網(wǎng)看到河西世茂鉑翠灣百來(lái)平方米的毛坯房，還委托了朋友去看房，沒(méi)想到他此舉遭到父母強(qiáng)烈反對(duì)�！袄先藗冋J(rèn)為法院拍賣(mài)的房子可能會(huì)惹來(lái)麻煩，不太吉利�！迸硐壬�說(shuō)，他坦言，他看中的就是法院拍賣(mài)房子比市價(jià)要低，很優(yōu)惠。

　　還有人擔(dān)心，拍賣(mài)的房產(chǎn)是不是不能貸款，如果被執(zhí)行人不配合，是否能順利過(guò)戶(hù)等問(wèn)題。記者了解到，各地法院對(duì)此均有對(duì)策，如邵陽(yáng)中院為提高拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的成交率，與多家銀行簽署了網(wǎng)拍貸款備忘錄，由商業(yè)銀行為競(jìng)買(mǎi)人提供按揭貸款，競(jìng)買(mǎi)人最低僅需支付三成首付，即可拍得中意房產(chǎn)。至于過(guò)戶(hù)問(wèn)題，不同法院有不同規(guī)定。以岳麓區(qū)人民法院為例，如果成功付款后，法院將下達(dá)過(guò)戶(hù)裁定書(shū)，由競(jìng)拍者和法院工作人員去房產(chǎn)部門(mén)變更登記，不需要被執(zhí)行人配合。

　　此外，司法拍賣(mài)的房源不一定都是二手房，也有新房。如望城區(qū)法院掛出的開(kāi)福區(qū)福元中路悅湖山小區(qū)的數(shù)套房子，拍賣(mài)頁(yè)面特地提醒，該房產(chǎn)成交后按新房交易手續(xù)辦理過(guò)戶(hù)登記，屬于長(zhǎng)沙市限購(gòu)范圍內(nèi)房產(chǎn)，競(jìng)買(mǎi)人如因不符合購(gòu)買(mǎi)條件導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)，法院不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　律師提醒

　　看實(shí)物，問(wèn)稅費(fèi)，算算賬

　　湖南凱威律師事務(wù)所律師李容介紹，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)雖然成交價(jià)一般低于市價(jià)，但如果有人想買(mǎi)網(wǎng)拍房，要先算好賬，看是否劃得來(lái)。

　　不少法院都會(huì)在拍賣(mài)網(wǎng)頁(yè)上注明，拍賣(mài)成交，買(mǎi)受人付清全部拍賣(mài)價(jià)款后，憑法院出具的執(zhí)行裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)及拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)自行至相關(guān)管理部門(mén)辦理標(biāo)的物權(quán)屬變更手續(xù)。

　　辦理過(guò)程中所涉及的買(mǎi)賣(mài)雙方所需承擔(dān)的一切稅、費(fèi)以及有可能存在欠繳的物業(yè)費(fèi)、水、電等費(fèi)用均由買(mǎi)受人自行承擔(dān)。由于各地房產(chǎn)政策不一，稅費(fèi)支出可能達(dá)到幾萬(wàn)元。如果拖欠物業(yè)費(fèi)時(shí)間很長(zhǎng)，這也是筆不小的開(kāi)支。此外，有的法院能保證幫助過(guò)戶(hù)，同時(shí)負(fù)責(zé)空房交付，而有的法院只承諾提供過(guò)戶(hù)必要文書(shū)，需要競(jìng)拍者自己辦理過(guò)戶(hù)，甚至與被執(zhí)行人或租客協(xié)商騰房。這些問(wèn)題是司法拍賣(mài)中普遍存在的，也包括網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)。

　　李容建議，市民想競(jìng)拍房產(chǎn)等價(jià)值較大資產(chǎn)時(shí)，一定要去看實(shí)物，因?yàn)榉ㄔ翰怀袚?dān)拍賣(mài)標(biāo)的瑕疵保證責(zé)任，所見(jiàn)即所得。其次，詳細(xì)詢(xún)問(wèn)交易過(guò)程中可能產(chǎn)生的稅費(fèi)、是否還有銀行抵押，能否貸款、是否出租等情況。